北京买房十三年

陈晓舒 · 07/28

 

口述 | 周艳粉

采访、整理 | 陈晓舒

 

我上大学学的是新闻,2004年毕业那年,首创、首开、万科、保利这些大房地产企业都开始进北京大学招聘,他们不要求专业,好像什么专业的学生都需要。

我们班有四位同学被招聘进这些企业做管培生,我是其中之一,将来要干嘛,我心里不太清楚,另外三个同学同样也不清楚。我们从进入房地产公司的第一天起,先是在营销岗位上学习,然后被分配到各个项目公司,有时候跟着看看土地,有时候又帮着卖卖房子,也会学着看各种规划图,房地产公司的各个岗位几乎都呆过。

一开始,我对房地产这个行业和它的各种术语是完全没有概念的。公司安排了很多培训课程,培训完了,就到项目去实践,销售员在卖房子,我在边上记,看他们如何应答客户提出的奇怪问题。

2003年之前的北京,房地产根本没有整体开发的概念,都是企业单位的共建房。相对好一点的商品房是外销房,顾名思义,就是卖给外国人或者侨胞,以及他们国内的亲戚。那时候也没有所谓的金融杠杆,没人用银行贷款买房。原来的房地产国企所做的开发,都是基础建设,例如道路建设,并不是真正的房屋住宅开发。

后来,政府想要推进城市化的进程,要拆迁上楼,要提升居民住家的水平,原来40平米住5个人的住房条件,现在至少得是80平米住4个人。政府让房地产国企走在前面做房屋住宅开发。

就这样,2003年之后,是北京房地产行业野蛮发展的时代,尤其2004年土地开始招投标化,房地产成了一个大资金量、土地推动的行业。房地产企业也认识到,这行业不但要有会盖房子的人才,还要市场方面的人才,需要行业自己去培养。我正巧就在这个时候进入这个行业,每天都在学习,有极大的空间。

毕业后,我的工作地点在国贸,但我离不开北大生活圈,想着周末回北大看场电影,平时没事可以进校园溜达,所以我在中关村租了一套房子。那时候每天上班路上要花一个半小时,我从北到东往返跑了一年多,精疲力尽,实在跑不起了,就和我先生改租房子在通州。

那已经是2006年。我和先生想着,是时候在北京安个家,买一个属于我们的婚房。我沿着新建成的八通线一路往东看房子,那时候全是新房,根本没什么二手房,一下地铁就有许多人涌过来发传单,售楼处的车拉着一车一车的人到处看。第一天看完后,我觉得心情好沉重,房子太贵了,好一点的,每平米要五六千元,我难以接受。

那一年真的看了好多房子,最后选定了通州九棵树的一套小房子,我唯一考量就是这套房子我买得起,每平米4000多元,86平米。首付只要20%,加上税,就只需要付出10万元的成本。

这套房子也是我对买房认识的开始,之前我是完全不懂的。不懂的人会有两种行为,一种会特别谨慎,找懂的人帮忙;另一种是快速交易。我就是快速交易这种,我给自己定了一个底线:不买图纸房,只买现房。那个楼盘除了尾盘的楼,其他都盖好了,我能真切地看到。我买的尾盘楼也意味着价格更便宜,毕竟已经没得挑了。

我是一个做事会设置主要目标的人,在这个买房过程中,我划定了几个要求:一现房、二地铁房、三总价我能接受,然后按照这些要求去找房子。当然,它算不上是一个好房子,不满足我对户型的要求,还是一个高层楼。

我们装修花了大概7万元,在当时算是豪装。2007年我们搬进这个房子时,我的工作已经到了下项目的时候。我所在的项目名叫香蜜湾,好死不死远在顺义。我住的那个地方,按说离顺义也不远,开车45分钟就能到。但那时我还没有车,每天一号线转二号线再到东直门转乘班车,相当于我要先进城再往北出城,一天路上来回就是4个小时。真是一段非常恐怖的经历。

但在项目里,我第一次学会从拿土地开始到往土地上摆楼,从跑社科院出设计图纸到最后变成卖到客户手里的户型图,从做一些模型给客户讲楼,到客户真正实现购买行为,最后我们把房子交到客户手里。我大概知道了,这整个过程就叫做开发。每天我都在死磕各种专业术语,还开了一个博客记录自己的心路历程。

2003年12月27日,全长十九公里的北京地铁八通线正式全线通车运营。列车驶过珠江绿洲楼群,八通线的开通带动北京东部沿线楼盘升温。

 

北京的房地产发展得太迅速了,从我入行起到2007年,房价完全是直线往上走。直到2008年,出现了房地产业界所称的“黑天鹅事件”(不可预期的事件)。我还记得,5·12汶川地震之后的两个月,我们新开盘的项目根本无人问津,连打咨询电话的都没几个人。当时整个市场都非常悲观,大家都认为,天灾了,要个房子又有什么意义,还是珍惜生命吧。

直到那年10月份,楼市才开始正常回温。但这一年政府的心态是比较脆弱的,有大地震、奥运会和一些突发的事件,国内外的经济也不稳定,珠江三角洲在闹劳务荒。政府看到房地产已经出现了四个月的成交量下滑,市场有些绷不住了,就认为要有所谓的“救市”,开始给各地下达命令,要降价卖房,到了年底又给出了较好的金融政策——降低首付比例,降低交易税率,这都是对房地产的刺激。

2008年底,我们行业判断年底会有一个小阳春,但谁也没想到市场推行得这么厉害,大家发现过了一个天灾人祸后,还是得买房子。2009年,从4月份开始房价一路拉升,四环和五环的房子从单价9600元一路拉涨到1万8。

在我看来,这表面上是政策刺激、前一年市场压抑等多重因素的叠加作用,但根上的矛盾,还是供应和需求的不平衡。

我在房价回升的时候怀孕了。因为家庭人口马上要发生变化,多一个孩子,老人们也都会搬过来,我的小房子肯定不够住,于是想着换个大房子。这时候,我已经对好房子有了标准,我在脑子里勾勒了未来房子的样子——它是五层高的低密度花园洋房,我买在中间第三层。走进房间,客厅有七米多的面宽。

2009年是个暴涨年,年底因为市场过于火热,短期的投机行为越来越多。一些投机客开始炒号,做一些人为的信息蒙蔽。他们在得知某个楼盘马上要涨价时,就会提前和相熟的售楼处打好招呼,把房子预留。到了房子涨价的时候,他们会对外卖号,告诉想买房子的人:“我这个房子是上周买的单价19000元,现在价格是22000元,你从售楼处买会有每平米3000块钱的差价,在我这里,就只有1000元差价。”投机炒房这种事情总在房价暴涨年发展得不可遏制,在这种时候,人心会变得更加恐慌,心态比较浮躁的人会跟进买房。在暴涨年,你告诉别人,明天这套房子要涨价3000元,大家都会相信。但缓涨年,是不会有人信的。

房价涨得这么猛,我卖掉了我的第一套房子。卖的时候每平米1万3,涨了两三倍。卖掉它,是因为我觉得这个房子不够好,虽然也是一个家,但当时买的时候考虑的是性价优势,并不是我可心的房子,我捡漏了,尾盘打了大特价。一直以来,我的心态就是,这个房子是我过渡型的房产。

卖房的同时,我开始找新房子,2009年孩子出生还没满月,我就抱着就去换房,我买了东五环边上一个140多平米的大三居,是个跃式房,总价140万元,满足了我对房子的要求。

也是第一套房子卖得好,让我觉得房产投资可以实现部分收益,我动了投资买房的心思,觉得可以做资源配置了。

政府也看到了市场上大家纷纷投资房产的现象。2009年底,政府释放的信息是要动存量房交易,也就是不让二手房交易快进快出。原来契税、交易税费都是两年的限制,当时释放的信息是要二改五,也就是说,五年之后才会有税费的减免。

中国的事情就是这样,行政命令如果有风声,民间动静就更大,大家纷纷在关门之前不停地买卖交易。那一年12月份,市场完全火爆了,所有有关房地产业市场规律——“金九银十”、春节淡季,通通都消失了。完全是跟着行政口风在做市场行情,这让原本已经是快速增长的行情在12月又猛抬高峰。

2010年春季,政府又开始研究新政策,继存量房后,要在新增盘也限购,提出非京籍一年不让买房。我记得特别清楚,从3月份提出这个新政策,在4月到8月,市场有四个月的冰封期。但到了8月,市场就开始破冰了,就算是非京籍一年限制,那时候已经开始有人满一年了,正常的需求又开始旺盛起来,房价又开始往上涨。

在我们看来,政府当时实施的这个招只是一个小招,并不会太遏制需求。

从2009年到2011年这段期间,我买了三套投资用的小房子。有房山的、有大兴的,有顺义的,哪便宜我买哪。只要有轨道交通,是个名企开发的大盘就行。这几套房子都是70多平米的两居室,三套总价不到300万元,首付花了也就100万元,其中两套房子在父母的名下。

我的判断是,北京刚需如此旺盛,只要有轨道交通,新城的面貌又好,我用杠杆买房,将来年轻人也可以用杠杆接盘。

现在,这几套房子的价格都已经翻倍了。

2008年10月30日,北京秋季房地产展示交易会在北京国际贸易中心开幕。为吸引购房人,秋展扛起了“团购”的大旗,给房展会起了个“艺名”——“第一届北京住宅团购节”。 地产商希望通过“团购”吸引更多的购房者。
 

 

2011年4月26日,出台了史上最严限购政策,我们称为“大限”,也就是现在的政策,非京籍满五年个税和社保才能买房子,京籍家庭只能买两套房,京籍单身只能买一套房。

这个政策出台后,市场在2011年全年相对冰冻了。我们行内人当时都在探讨说,其实这个需求并没有消失,只是被压抑了,把周期延长了。我们在那年调研的数据,全北京采纳了36个楼盘,76.5%的成交客户都是非京籍。北京作为一个强吸引力的经济体,它的虹吸效应太厉害了,把周边环京津冀的所有人都吸引了过来,这76.5%的非京籍中,河北、内蒙、山西特别突出,基本上县级以上的小官僚,在北京有购买力的家庭,都会有北京的房子。我们当时调研,很多在北京哪怕是读大专一年级的,父母在小城市是个公务员家庭,都会来北京买套房子,而且还要一次到位,基本上都是两居主力户型,好点的会买三居。

所以我说,北京一直都不是一个北京人的北京,它一直都是中国人的北京,尤其是环京津冀的北京。

我们会有一些政府性的报道说,每年北京会有多少外来人口,但其实北京的外来需求是没办法做模型的,没办法估量的。流动性人口完全是用脚投票,大家来这里寻找发展机会,有了现金流就接着生存下去。

所以限购以后,需求没有消失,只是延长。更要了命的是,在需求延长的过程中,这些人还在不断攒钱,购买力随着年限的增长变得越来越强,只要能在北京呆得下去,就越来越买得起。但供应端呢,北京的土地是越来越稀缺,限购一出台,影响了开发商的投资热情,大家拿地锐减,都知道当年不会有很大的需求量。2009年之前,开发商手上5000套的房子才叫大盘,2011年限购后,2000套房子的也叫大盘,这就是供应紧张的明显对比。这样也意味着将来房价一定会有一个报复性的反弹。

在2011年市场抗冻了几个月后,北京远郊的楼盘,例如大兴、房山,开始主动往下调价格,期待以价换量。到了2012年6月,房价开始突破性增长。远郊新城价格拉涨一直拉到2013年12月,整整拉了一年半。2012年6月五环外新城单价1万2左右的房子,一年半后单价变成了2万5,翻倍了。

2012年,我的孩子已经4岁了,是时候配置一套学区房。对于学区房,我的考虑是,北京的教育资源在三环以内被固化了,所以我一定要进城。在北京的通州和房山也都有小学,但有些小学只开到三年级,因为还没有那么多适龄儿童入学,一个小学体系的课程都还没有完善落地,怎么能期待它的教育质量呢?

我比较了西城区和海淀区两个教育强区,西城的教育资源密集程度更高,决定买西城区。我几乎把那里的房子都看了一遍,发现不是所有的房子都有产权,有的是企业共建的,有的是机关大院的。也不是所有有产权的房子都拿出来卖,当然拿出来卖的房子也不是我们一定能看得上的,因为这些房子真的是破得不成样了。

那些学校排名越靠前的学区房,供应量越少。我看上了其中一个小区,属于共建大院,房子不错,就是不出房,我堵了两个月都不出房。好房子就是房产,明眼人不会卖掉,除非迫不得已想套现的。

我的主要目标又列出来了:如果我在意的是学区,那我就要忽略房子的产品价值,学区房是长线看涨,我既然决定要买,就要把控周期,三个月内搞定,不要拖,毕竟这个房子还一直在涨。我发现每年6月,小升初结束后,会出来一批学区房被市场化,因为它的功能用完了,但基本出一批就会被卖掉一批,我需要把握住时机。

当时已经出台了限购政策,我们为了取得购房名额,卖掉了新城的一套投资房。最后选定了西城的国开行的小区,57平米的小两居,这是西城区的主力户型,当时买的还不到5万元一平米,现在也已经是10万元。卖我的业主为了养老套现,孩子都长大在外环住别墅,想和他们住在一起,已经用不上学区房。

那个房子是个十足的老破小,西城区的学区房就没有新房子,老城区没拆迁过,大部分房子是37平米到41平米的一居室,52平米到60多平米的两居,70-90平米都已经是三居。我对这套学区房的定义是自用加投资。买的时候就带着租约,我们根本不去管它,直接以每月6000元继续出租。

买完学区房后的2013年,政府开始收紧金融政策,调整首付比例,调高利率。原来手里有60万就能买得起房子,现在需要100万。

北京这个大城市里,在交易面上影响房地产整个行业的两大政策,一个是行政政策——决定了让不让买,什么人什么条件才让买;另一个是金融政策——有什么购买力让买,买了之后对你现金流的影响。

2013年10月,政府开始发现市场上有一些投机行为,虽然炒号的没有了,但是有做假证的,没有五年社保也可以做假,在行政寻租的空间里,又出现了很多黑市交易。政府不但开始堵这个口子,也开始研究自住房政策,让土地供应层面有一部分解决纯刚需需求,鼓励开发商盘活手中的土地来做自住房。

这个事情有没有效呢?在我看来,做房地产和做杯咖啡是两回事,做杯咖啡的生产周期是几分钟,但房地产的生产周期特别长,从拿到一块地到可以开始卖,正常开发商需要12到14个月,但这仅仅是可以对客户卖房子了,等到客户拿到房子还需要两年。所以一个正常的房地产开发是需要三年周期。

长开发周期就导致了土地的供应紧张,加上开发周期的限制,你指望一个区域迅速成型,其实还是蛮难一件事。尤其北京,拆迁困难,成本太高了。所以2013年出台自住房政策后,我们会说,等它落地展现作用得到2014年。

2014年,就是自住房之年。自住房的声音压过了所有商品房的声音。各个开发商手里的自住房都在往外推,开始摇号,社会上的认知是:“可以买便宜房子了”,因为政策规定自住房价格是周边房价的70%。

但很快就有了许多质疑,从供应和需求的配给上看,一个住在门头沟的纯刚需年轻人,可能通过摇号匹配了最热门的区域东四环。但最终他还要弃选,因为他工作生活在门头沟,这套房子让他每天的通勤距离太过漫长,作为投资又不能急迫解决他现在的需求。房子是不能背着走的,自住房在配给层面的问题很难解决,我们都说,自住房是行政善意的结果,但太不市场化了。

另一方面,所有开发商盖自住房都是不赚钱的。所以为了挣钱,开发商在盖自住房的时候,会在自住房的对面会盖伪豪宅,一面是为了赚钱,一面为了完成政治任务。

2014年大家都说房价在跌,是数据的问题,自住房70%的价格把房价数据往下拉了,混淆看起来,好像市场价格比2013年是往下走了,其实并没有。

2010年9月16日,北京房地产展示会上参展的商品房楼盘模型上,打出“已售罄”的牌子。北京楼市在经历短期震荡后,重回上升轨道。链家地产数据显示,自进入9月以来,北京市场的成交态势活跃。
2011年2月22日,北京,一房产中介悬挂的新“国八条”的条幅吸引行人驻足观看。京版新“国八条”对外地人购房的限制,是当时全国各城市中出台的限制措施中门槛最高的。同时全面推广“限房价、竞地价”,对购房需求“有保有压”的做法。

 

2014年,政府在内部文件里明确,北京热点区域热点板块供应紧张局面难以改变。等于已经承认一个事实,北京全面不可逆的进入有条件性置业的阶段。再不是有钱能买房的时代了。

这一年,我的孩子满六周岁,开始上学了。我们搬到了西城区,把收来的房租又贴上了5000元租了一个大房子。我们和房主搞好关系,花钱把租来的房子修整了一番。日常的时候,家里有四口人,除了我们一家三口外,孩子的奶奶也和我们住在一起。

起初设想的是,一到放假,我们全家可以回东五环的房子住。但其实每到周末,孩子会有各种课外班,我们回不去。到了小长假,又会带着孩子出城玩,东五环的房子就只能空置在那。

外环有套大房子,城里有个小房子,在小房子边上再租个房子过日子,这就是现在北京大量中产的标配。在孩子6岁到16岁之间,这些中产就被迫生活在老城区的房子里,这是这个城市变态的发展战略——摊大饼似的发展。

2014年年底,房地产行业又发生了状况,很多专家拿着全中国的住宅库存数据给政府看,表示全国房地产库存数量大着呢!

实际上中国的房地产库存都在哪呢?都在三线和四线城市。很多县城建了大量房子,但那里的人都到北上广深打工了,这些地方仍然处于城市化拆迁释放需求的阶段,但基本上拆迁户都有了一套安置房,并没有额外的新增市场化需求。

所以我们行业常说的一句话是,中国就没有全国房地产这个说法。但是专家们拿出这个数据后,政府认为房地产需要去库存化。这便成为了2015年的主题。

政府使用了金融杠杆——降低首付比例,鼓励贷款去库存。但其实像我的老家人买房子大多数都是一次性付款,因为三四线房子的总价比较低,老家人认为贷款有风险,利息也是白交的,也不会有大量的人去贷款买房。

这个去库存化的政策在三四线城市是没有产生动静的,但在一线城市,就变成了2014年年底首付比例调整,交易税率调整,2015年初,房地产行业内就能感觉到这一年会是房地产的大年,因为政策给得太宽松了。

2014年,环北京六环的成交单价在2万3,一套80平米的主力住宅200万,原来50%的首付比例需要100万才能买得起,到了2015年,30%的首付比例60万就能买下这套房子。刚需一下子又涌入了。

中关村打工五六年的小白领,谈了男女朋友集家庭之力凑钱肯定不是问题,他们开始沿着地铁到大兴、房山、顺义、通州这些新城看房。当时有新开盘楼盘的,立马售罄,没有新开盘楼盘的地方,大家就买二手房。二手房一热,房价又上去了,并开始触动换房需求,很多人发现自己80万买的两居现在已经值300万了,他们就想赶紧换一套更大的房子。

二手房的换房需求将房价一直拉涨到2015年底,但市场的浮躁和恐慌出现在了2016年的春节前后,追涨的需求和资金避险的需求都显现了。

2016年房地产的特点是,不但刚需涨价、中端房子涨价,连高端房子也跟着涨。一般来说,千万级以上的豪宅消化量都特别稳定,因为不会有特别多的资本量集中在这里。但在2015年因为实体经济不好,外汇管制,P2P和股票所有的投资渠道都是血洗。50后的许多老企业家,纷纷关掉实体进行资金套现,但套现后钱往哪里放是个问题。也是经济的原因,导致这部分资金都涌进一线城市的高端房产避险。

这几个月发生了太多的楼市风波。每天晚上,我哄孩子睡觉后就会打开微信,解答各种人的疑惑,许多买房子的人在这几个月遇到了跳单事件,比如上午房主已经同意签约了,但中午买房者去取钱的时候,对方又说改主意了,只卖全款,出不起全款下午就别来交钱。

还出现很多二手中介教唆业主,你不是在某中介公司找客户吗,我们这里也有客户啊,你可以签多个意向书,一套房子可以收五个意向金,一个收4万就能收到20万,再看这一个月里谁出钱快,你就可以和谁签约。在此之前,从来没有这样的行业操作,退还意向金是要双倍返还的,但春节时候的行情,市场太浮躁了,卖方才是最强势的。

我还遇见卖房子的业主,他告诉我,收了几万块钱的意向金,等了两个月,房子暴涨了50万元不止了,好想把这意向金退掉。按照现在二手房的成交周期,基本上需要三个月以上。在暴涨月,房价的刺激,也难怪卖房子的人天天都想毁约。

2016年03月,北京市朝阳区房屋登记发证过户大厅人满为患。3月第三周,二手住宅网签量仍在持续上涨,从实际的交易情况以及近期房客源量来看,市场的高峰期还会维持一段。

 

真正能支持我在这个行业干下来的,是因为它离人性最近。我从2005年开始,经历2008年暴跌,2009年暴涨,2011年、2012年的滞缓,2013年的新城大跃进,2014年的自住房,2015年暴涨,这些市场端口体现出来的所谓浪潮也好,现象也好,或是政府指令和行政管控,在微观交易端,我看到的,都是人性。

我是1978年出生的,也奔着40岁去了,现在看到70后,我会有很多共鸣。我觉得70后是真正跟随城市化进程,迎面各种问题的一代人。比如我,一开始需要在大城市发展落足,我要租个房子住。到结婚,这是刚性需求,需要解决一套小户型的婚房,就要开始置业。等到有了孩子,我又需要换大房子,满足家庭人口的变化。孩子长大了、老人们年纪大了,我又要进城,买学区房,在最好的教育资源和医疗资源地落脚。

因为我房子买得早,房产的总价不高,大房子每个月还贷款就4000多元,学区房房龄老,不能贷款太多,我买的时候300万元,首付就需要220万元,所以每个月也就4000多元贷款。加上新城房子的贷款,每月贷款不到两万元。这些房子的租金收入差不多能抵上房贷。这些年,我在通州、朝阳、西城、大兴、房山、顺义都买过房子,房产增值已经不少。

70后许多人在2005年至2010年之间也都买房了,这段期间他们工作了大概五六年,有能力买一套房子成家立业,主动需求带动被动需求。我现在常常听到70后说:“你看,我那时候眼光多准啊,得亏我那时候买房。”我就想说,呸,你眼光准个屁,是因为大家都在买,都在贷款,你就跟着来了。

我碰见来求助的70后,很多都是为了孩子,未来他们的主要支出就是教育。基础的生存条件都已经解决了,最终能匹配人的家庭生活质量的,真的只有教育和医疗两件事。商业的事情都好解决,现在都是线上购物了,但教育和医疗都是需要周期的,不是楼建完了就没事了,需要政府科学合理地长期规划。我现在每次和教委的人沟通,他们都牢骚满腹,因为国土只管卖土地,城建规划只管建路,建委只管交易和工程安全,到最后,一个小区卖了5000套房子,小万人居住,生活了6年,小孩开始报学校,教委才发现学龄儿童又多出了2500个孩子。五环以外居住着北京一半以上的人口,学龄人口都在那里聚集,但教委承接不了这么大量的需求。

像我这样的70后,父母是50后,他们是一辈子就呆在一个单位的那种人,非常抵触多次交易,我父母至今认为,像我这样多次买卖房产是有道德瑕疵的。他们也抵制用杠杆,因为他们对货币没有清晰的认识,觉得钱很值钱,这其实这是不对的,资产才值钱。货币和资产比较起来,资产是保值增值的,货币是贬值的。

我去年远程解决过好几个朋友的家庭矛盾。我们三方通话,一方是父母、一方是子女,还有一方是我。在电话里他们会吵得不可开交,因为父母的迟疑,原本看好的房子又错过了一个月,这一个月又涨价了许多,父母也不肯孩子贷款,他们宁可去借钱,因为朋友的钱不用利息。

在电话里,我当然会批评我的同龄人,不可以这么对待父母。但挂了电话,我会给他们发信息:“其实我对自己父亲也是这样,我非常理解你,真是着不起这个急啊。”

我是白羊座,所以行动力会比较强,思维敏捷,也比较热情,但因为这个性格,我会屏蔽很多人和人之间的认知鸿沟和差异。现在我开始渐渐对代际鸿沟有清晰的认识,它很残酷的就在那儿。我接触了好多因为买房子产生家庭矛盾的,都是因为大家对事物的认知不一样,最后大家不太愉快地去完成一个经济行为,要么家长权威赢了,要么子女赢了。

来咨询我的人很多,我总对他们说,你现在已经不能抱着投机的眼光来看北京房市,除非你历练过,眼光特别准,操作手法娴熟,毕竟投资买房和买衣服不一样,买房投资的资金门槛相对高。北京变成有条件购房后,有了很多交易成本,成交周期长,这已经不是一个短进短出的事情了。但如果你买定了刚需类和改善类需求的这两种房产,它一定会涨价。因为总会有后进这个城市的人,为先进这个城市的人买单。

我想,每个人在这个城市里不同阶段的需求,其实和所有同样在这里发展的人经历是一样的。所以买房换房肯定不是纯投资导向,一定是人生发生了变化。我把房子的需求分为三类:自用、自住和投资。自住会考虑居住环境,轨道交通,够不够住;投资是回收收益;自用是我总结的,它是资源属性,比如给孩子配套学区房。

我们的前十年,北京的房子是个闭着眼睛买买买的时代,2011年之前大家都恨不能今天买明天卖。现在只能说是“买”,或者“卖买”的时代。买,是当你没房子,又在意产权,我会告诉你是该分品类挑选一套房子了,毕竟北京的房价是震荡中往上走的。卖买,是因为你需求变化了,卖了,才有资格再买。

 

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周艳粉,北京大学新闻传播学院传播硕士。工作13年,经历过文化传媒行业和地产行业,策划、媒介、设计、销售等多岗位转换,房地产行业10年经验。

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