就在近日，江苏五大城市相继出手，接连推出楼市新政！与此同时，南京市重磅会议“市委财经委员会会议”召开，在部署下阶段工作中重点提到：南京下半年将科学统筹商品房供应结构、节奏及规模。
这意味着南京楼市今年下半年在新房上市，土地供给等方面可能都会有一些重大调整。
其实，在今年3月中下旬市场迎来第一波“走弱”的时候，全国范围内就有多个强二线、一线城市，传出过限政策松绑的消息。
当然南京在今年上半年也发布一系列楼市调控政策。如：限购放松、限售放松、非限购区域增加、二套房首付比例降低、换房退税、公积金贷款额度提升、二手房带押过户、落户门槛降低等。
在诸多政策刺激下，目前南京在银行贷款方面，不少银行已经下调了房贷利率，首套房贷利率均已下调到4%，二套房贷利率最低为4.8%，达到了历史最低水平。
而从南京今年上半年新房市场、土地市场等整体成绩来看，并未完全达到预期；新房市场两极分化加剧，大部分楼盘依然在苦苦支撑；二手房市场更是豪宅也开始降价成交。
土拍市场
首先是今年上半年的土拍情况，毕竟土拍，可一直被视为楼市供应结构的晴雨表。
2023年上半年，南京出让成功的涉宅用地共24幅、终止出让地块1幅、延期出让地块3幅，总成交面积超88万㎡，共计入账超336.46亿元。
从供应量上来看，今年上半年出让的地块数量较去年明显下降，出让最多的一次当属今年第一场土拍，共出让11幅地块，该数据放在往年并不亮眼，甚至是一般。
而且一些楼市此前的重点板块供应量明显骤减。如河西板块，仅今年第一次出让中出现了河西地块的身影，后面的几场土拍均无河西；而同样出让稀少的还有20、21年超火的江核板块，今年上半年江核板块仅出让了一幅，并且该地块被通宇底价拿下，不免让人感觉唏嘘。
从板块分布来看，除了溧水5幅、六合2幅外，主城区内的城南出让了7幅宅地、其次是江宁跟城北均出让了3幅宅地，接着是河西跟江北，也各自出让了2幅宅地。
毕竟随着供应数量的减少，地块的板块分布上也会有明显的差异，这当然主要跟目前政府出让地块的思维有关。优先出让重点热门板块的优质地块，毕竟市场大环境如此，优质地块更吸引开发商，便于地块出让；同样出让的优质地块后期的话，首先是地段性就比较吸引买房人，毕竟这年头还有谁愿意去远郊拓荒呢？！
从成交楼面价来看，24宗涉宅地块中，其余13宗地块底价成交，超出一半占比；仅7宗地块触顶摇号成交、4宗溢价成交；地价超2万/㎡+的地块诞生了12宗，其中9宗地楼面价在2-3万/㎡之间；地价在3-4万/㎡之间的地块有2宗；地价破4万/㎡的高价地1宗。
而从触顶摇号地块来看，今年上半年成功出让的24幅涉宅地块中，仅有7幅达到最高限价，地块基本是位于河西、城南这样的热门板块，江宁也上半年冒出“2匹黑马”，吸睛十足。
从拿地房企来看，除了南京当地的城建部门外，还有万科、伟星、招商、厦门建发、象屿、厦门国贸等开发商。这其中有象屿、昆山钜康均属于首进南京，当然这两家房企也是选择的跟本地房企进行合作。象屿跟华发联合开发百家湖G16地块，昆山钜康签手万科联合开发万科朗拾二期项目。
目前，今年上半年成功出让的地块，进展都很快！如小行G06即万科朗拾二期，已经首开；雨核G05案名为万科朗拾雨核，预计7月首开；江宁G08即为招商璀璨璟园，预计7月首开。
新房市场
首先，上半年成交创下近5年新低！
根据南京网上房地产数据显示，截至6月30日24时，南京（含六合、高淳、溧水）上半年新房共计成交31058套新房。
对比往年同期数据，不难发现，今年的数据下滑明显。
2022年上半年，南京新房共计成交38388套，同比2022下滑近20%；
2021年上半年，南京新房共计成交69116套，今年比2021年下滑超55%；
2020年上半年，南京新房共计成交43244套，今年比2020年下滑超28%；
2019年上半年，南京新房共计成交36558套，今年比2019年下滑超15%。
不仅成交下滑，市场的供应量、成交价也在下滑！
据克而瑞的数据，今年上半年南京全市商品住宅供应290.89万㎡，同比下降20.59%，环比下降9.30%；成交均价29866元/㎡，同比下降11.06%，环比上涨0.16%。
入市量、中签率下滑，市场分化继续加剧！
据统计，截止6月30日，今年上半年南京全市范围内（含六合、溧水、高淳）共开盘202次（含推盘及已领销许），推出约23154套房源，较去年同期（172次开盘，推出约24841套房源）房源数量出现下滑。 此外，这202次开盘中需要摇号开盘的仅36次，10次开盘是当日全部售罄。
值得注意的是，上半年摇号人数没有一次超过1000组，报名人数最多的一次是2月加推的河西中奥体新城丹若园，148套房源有996组有效报名，综合中签率约14.86%。
此外，据不完全统计，今年上半年，共计约13345组买房人参与摇号，最低中签率约7.96%，低于10%中签率的也仅此一个！
但今年总体要比去年中签率的水平要更低，当然跟2021年还是无法比拟的。
此外，不难发现，今年上半年需摇号开盘的楼盘，如，涵樾府、中宁府、伟星誉璟府均来自核心区域的高端改善盘，兼具优越的地段性和高端的品质改善，项目自然是抢手的多，售罄也是意料之中的。
当然，有当日售罄的，就有去化惨淡的，有些楼盘甚至一套都没卖出去！如：
江北-北京城建西华龙樾：今年3月推出了共138套房源，截止目前，成交+认购均挂零。
江北国际健康城-华昌金沙一品：自去年5月底入市以来已经共有一年时间，从网房上的数据来看，首开还有房源没有卖完，去化不足5成。而今年5月下旬推出的178套房源，市场反应更差，仅成交一套。
江北六合-玖荣府：同样的，项目于2021年首开3栋房源，目前仍然有两栋楼一套没卖出！而今年4月加推的8号楼，至今只卖出了5套，去化不足一成。
其实这些楼盘比比皆是，在如此惨淡的去化成绩面前，项目只能祭出“工抵房”、“特价房”的等，或是打折促销、搞优惠，但即便这样依旧去化困难。
二手房市场
据我爱我家数据显示，2023年上半年，南京全市二手房成交56357套（含高淳、溧水），环比上涨40.5%，同比则大涨55.6%，交易量创近7年来第二高，仅次于2021年上半年。
整体来看，市场呈“高开平走”的趋势，年初市场迎来小阳春，成交量不断走高，3月达最高峰，单月成交破1.3万套，但4月以来，二手房市场已明显降温，成交量也稳步下滑，6月最新成交量仅8000套。
南京二手房整体成交均价31082元/㎡，环比微跌1.1%，同比也小幅下滑3.3%，房价整体稳中有降。究其原因，目前房源挂牌价格较之前已经有所下滑，且由于市场掉头下行，以价换量仍是主流，二手房成交价也进一步走低。
放到具体板块、具体小区、具体房源上，就是突然的骤降。
如，一直以来以坚挺著称的江宁核心区，区域内二手房标杆之一的万科金域蓝湾，最新一套成交，卖出同户型2.8万元/㎡的史低价格，甚至都没能卖到2016年的价格。
甚至“宇宙中心”的河西也没能躲过。
5月24日，河西南滨江豪宅成交了一套建面约259.76㎡，成交单价为44465元/㎡，总价1155万。要知道，同月该小区也成交了一套建面约244㎡的房源，单价还高达58935元/㎡！
此次是该小区成交单价首次跌破“5”字头，虽然该套房源为低楼层房源，但是此前成交的低楼层房源价格也均在5万/㎡以上。
其实不难发现，今年以来，豪宅降价成交的例子明显增多，在巨大的二手房库存面前，不少豪宅的业主也选择了降价抢跑，“以价换量”在豪宅市场同样受用。
