今日上午，国家统计局发布《2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，5月南京新房、二手房价格环比双双下跌。
与此同时，今日上午，央行也发布了最新公开市场业务交易公告[2023]第116号，公告显示央行降息10个基点，本月LPR下调是真要来了。
01、南京5月新房、二手房价格环比双双下跌
刚刚，国家统计局发布《2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示：5月南京新房价格环比下跌0.3%、同比上涨1.5%，二手房价格环比下跌0.6%，同比下跌0.1%。
对此国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2023年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据表示：2023年5月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓。
一、新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，二手住宅环比下降
从新建商品住宅看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。从二手住宅看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。
5月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。
二、一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比涨幅扩大或降幅收窄
5月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.7%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.3和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.6%和3.3%，降幅比上月均收窄0.3个百分点。
5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有26个，比上月增加4个；二手住宅同比上涨城市有9个，个数与上月相同。
02、央行降息10个基点，本月LPR下调有望
与此同时，今日上午，央行发布了最新公开市场业务交易公告[2023]第116号，根据公告显示，央行降息10个基点。
根据央行发布的最新市场交易公告：为维护银行体系流动性合理充裕，2023年6月15日人民银行开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作,充分满足了金融机构需求。即本次1年期MLF的中标利率，为2.65%，需要注意的是，就在上个月还是2.75%。也就是说，本轮MLF利率下降了10BP。
与此同时，逆回购操作情况，也从本周二开始中标利率调整为1.90%，本周一还是2.00%，和此前相比，同样也下降了10BP。
可以说本月LPR下调，基本已成事实，楼市重大利好终是来了。
要知道，MLF和逆回购利率这两项数据指标，关系到接下来的经济走向，非常重要。
其中的MLF，即中期借贷便利（Medium-term Lending Facility，MLF），是指中央银行提供中期基础货币的货币政策工具。于2014年9月由中国人民银行创设。
那么它跟LPR有什么联系呢？
贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR），是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。
简单点说：MLF是央行向银行提供借款的参考利率，而LPR是银行向客户提供贷款时所产生的利率。
可以理解为：新的LPR形成机制是在MLF利率基础上加点形成。目前是每月20日由18家银行根据MLF等市场利率报出LPR，去掉最高值和最低之后形成的价格就是每月公布的LPR利率，LPR=MLF+银行平均加点。
LPR报价出来后，各银行再根据自身的资金成本、风险成本等因素，在LPR基础上加点形成自己的贷款利率。
由此可见，MLF利率的上调或下调，一般都会传导至LPR利率，并最终影响贷款利率。因此，市场预测，MLF利率下调后，LPR利率很可能联动下降。
根据央行5月22日发布的贷款市场报价利率（LPR）公告显示，1年期LPR为3.65%，5年期LPR为4.3%。
从去年1月到现在，LPR只有3次降息，分别是去年1月、5月、8月，其他保持不变。自去年8月以来，LPR已连续9个月维持不变。
从历次的降息来看，LPR利率下降，必然伴随着MLF利率和逆回购中标利率的下降。比如，2022年8月15日，MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。结果当月的LPR下降了15个基点，LPR由4.45%降至4.30%。
本次一年期MLF利率和7天OMO利率双双降低，与之密切相关的LPR也会大概率下调了，至少有较大的降息空间了。
对于买房人来说，LPR的变化，尤其是5年期以上LPR，和房贷直接挂钩。此前我们曾经计算过，在过去的一年中，作为房贷利率参考的5年期LPR报价实现“三连降”，在等额本息计算方式下，每百万元房贷每月大概可节省约200元利息，一年则可以节省2000多元。所以，每一次的LPR公布都牵动着无数买房人的心。此外，本站在统计南京各大银行最新房贷利率发现，大多数银行首套房贷利率4.1%，二套未结清的利率多为4.9%。倘若这次降息成功，对于买房人而言，无疑是个重大利好，毕竟买房成本将会进一步降低，当人对于楼市，刺激需求，也是一种利好。
03、楼市宽松信号，南京多方面出台松绑政策
其实此次降息也算是有迹可循。
6月8日，国有大行宣布：下调各类型存款利率。
此举有利于刺激包括房地产在内的各行经济发展，促进消费，并且存款“再降息”其实也算是为LPR报价下调做好准备了。
此外，近期央行等多部门发文：推动贷款利率稳中有降。其实2023年开年至今，市场上已经出现多轮宽松信号，楼市已经出台了一系列松绑政策，包括优化公积金贷款政策、放宽落户限制、放松区域限购、允许二手房带押过户等。
就南京而言，今年以来也是多轮楼市松绑政策频出。
仅上月，南京就调整了最新的落户政策跟买房人关注已久的公积金还商贷等多项举措。5月29日，南京市公安局发布了《南京市关于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区落户政策实施办法（修订稿）》、《南京市人才落户实施办法（修订稿）》，这两份重磅文件。
重点如下：
1、人才落户条件放宽：35周岁以下大专学历毕业生可直接落户；
具有下列情形之一的，可申请户口迁入我市城镇地区：
①具有研究生及以上学历或45周岁以下本科学历毕业生（含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生）；
②正在缴纳本市城镇职工社会保险，且已连续缴纳6个月以上的40周岁以下大专学历毕业生；
③正在缴纳本市城镇职工社会保险，且35周岁以下大专学历毕业生；
④具有中级及以上专业技术资格人员；⑤具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员。
2、南京六区落户政策松动：持有六区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户。
符合以下落户条件的，可申请户口迁入我市江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区城镇地区：
①持有居住证信息管理系统记载居住地址属于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区的《江苏省居住证》；
②正在我市缴纳，且连续缴纳六个月（含）以上城镇职工社会保险。在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社保的，可在我市累计认可。
符合以上落户条件且在我市江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳城镇地区有自有产权房屋的，其满足我市市外投靠迁入条件的配偶、未婚子女、父母，可同时办理随迁。
同样是5月底，南京出台了《关于调整部分住房公积金政策的通知》，政策面向公积金支付房租、部分住房公积金贷款政策、加大对多子女家庭住房公积金购房租房支持力度等方面进行调整。
重点如下：对于无房单身职工，每月提取住房公积金支付房租的限额由1200元提高至1800元；对于无房已婚职工，夫妻缴存双方合计每月提取住房公积金支付房租的限额由2400元提高至3600元。使用公积金贷款买二套房时，首套房面积认定标准为：家庭已有一套住房人均建筑面积不超过40㎡，不再限定现有首套房面积。对于首次使用公积金贷款买首套房的最高可贷额度，在普通家庭贷款最高限额基础上上浮20％，即多子女家庭最高可贷额度为60万元／人、120万元／户。公积金可还商贷：在我中心有住房公积金贷款且采取逐月提取住房公积金方式归还贷款本息的，可签订补充逐月提取还商贷协议，在结清当期应还住房公积金贷款本息后，用当月剩余住房公积金缴存额归还商业性个人住房贷款。
南京限购政策：
目前南京大部分区域限购都已放开，南京户籍在这类区域买房，不再需要购房证明，凭借身份证就能买。
非限购区域：江北、江宁、栖霞、雨花台、六合、溧水、高淳区—全域取消限购，南京人随便买；
限购区域为：建邺（除江心洲）、鼓楼（除幕府创新区）、玄武（除红山新城）、秦淮（除南部新城）；
产业聚集区最新政策：南京多房家庭，在产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）都能再买一套房，离婚不追溯2年；
大厂、葛塘、长芦街道最新政策：外地人可以直接买房，不需要社保和暂住证，取消限购，新房和二手房都不限套数。
南京户籍在非限购区域购房，不需要购房证明；非限购区域房产套数，不纳入限购套数计算；南京60岁以上本市户籍家庭，可以再买1套房。
南京家庭户，生育二个孩子及以上我市户籍居民家庭，可购买3套房。
外地人在南京买房条件放松，只要提供半年以上居住证明，可在南京买1套房。
在现有住房限购政策基础上，A/B/C/D类及博士人才可增购1套住房。
此外，6月，六合区购房补贴再加码。据六合官方微信消息，六合区人才购房专项补贴已从6月10日正式发放，补贴为300元/㎡。该补贴可与去年11月份出台的促进房地产市场健康发展政策优化工作方案（购房款1%）叠加使用。
南京限售政策：
2022年5月10日起南京预售商品房的限售标准从原来的“取得不动产证后满3年”调整为“网签备案时间满3年”。
具体起止时间可以查看不动产证第一页上的登记时间。
南京首付比例要求：
南京房贷公积金贷款政策：
根据最新公积金政策，购房人可以提取住房公积金支付购房首付款。
1、市公积金
2、省公积金
