界面新闻记者 |
距离首轮土拍过去一个多月，上海公布了今年二批次待出让的16幅地块详情。
6月8日，上海土地市场发布《上海市国有建设用地使用权出让公告》，涉及浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、临港9个地区共计16幅国有建设用地使用权。
据界面新闻计算，即将出让的这16幅地块起始总价近389.6亿元，现场交易会将于2023年7月11日举行，具体交易时间以2023年7月10日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。
此前，上海土地市场官网显示，第二批拟供商品住宅用地项目清单涉10个区共计25宗地块，分布于浦东新区、普陀区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区及临港，合计出让面积118.91公顷。
与过往不同的是，为了稳定市场预期，进一步优化营商环境，这25宗地块将分两批出让，除7月11日将开拍的16块地外，另外9宗将于7月底完成出让。
7月底拟出让的9块地分别位于浦东新区、普陀区、嘉定区、青浦区和奉贤区，合计33.23公顷。
在大部分参拍过上海土地的投拓人士看来，一批地块分两次交易，有助于房企参拍更多的地块。由于上海土地的参拍门槛较高，分批次出让会减少企业的资金压力。
值得一提的是，本次竞拍规则发生变化，不再采取此前的中止价、一次书面报价规则。举牌竞价阶段的报价低于最高限价的，根据“价高者得”的原则确定竞得人。而报价达到最高限价的，主持人询问现场除最高限价报价者外的其他竞买人是否愿意接受最高限价并参加摇号。
在此之前，上海约10家主要房企聚在一起交流近期上海楼市情况，关于土地拍卖规则的优化正是其中一个热议话题。参会现场，绝大多数房企都表明，希望接下来的土拍采用封顶价后摇号的形式。
“大家压力都大，希望简单一些、公平一些。”在上海首轮土拍中拿到两块地的某房企投拓人士向界面新闻表示。
此前，上海的土拍规则是在出价达到中止价后，进入一次性书面报价，以最接近一次书面报价平均价的原则，确定竞得人。这一规则的好处是不太容易出现10%的涨停板，但麻烦的是过于精细，交易时间往往较长。
本次规则优化后，房企获得土地的机会依旧均等，且土拍效率有望提高。
上海中原市场分析师卢文曦认为，上海土拍市场、房地产销售市场发展至今，已算是技术含量与公平公正性都有兼顾的，但在维持市场活力前提下，地方政府为了极大提升房企对于优质地块的参与度，有时候也不得不依据现实情况作出调整。
这与上海上一轮土拍中土拍热度超乎预期的高，且规则过严，导致土拍效率大幅降低有关。
在上海4月开启的第一批次土拍现场，系统多次出现问题，加上漫长的资料审核环节，拍卖进行时间过长，以浦东周浦地块、闵行莘庄等热门地块从下午持续到了晚上。
据界面新闻了解，上海首轮土拍共吸引超50家房企竞拍，为近6年来最多，19幅涉宅用地总计卖出近519亿元，平均溢价率约为7.33%。土拍热度不言而喻，如今拍卖规则优化也在情理之中。
二批次待出让的25块地分两批出让，也意味着部分热门地块将错峰供应。比如闵行区3宗分别位于华漕、梅陇和浦江镇的地块，都是优质纯宅地，地段热度较高，但梅陇宅地被分在了下一批出让。
此外，作为二批次中唯一的内环内地块，杨浦平凉社区地块将在7月11日开始交易，而大虹桥核心徐泾板块的热门地块，也是留在了下一批才交易。
此次出让面积最大的一宗地块位于临港，为自贸区临港新片区 PDC1-0103 单元 B05-01、DSH-04 单元 C07-01 地块。该地块出让面积17.84公顷，起拍价38.7亿元，最高限价41.38亿元。
起拍价最高的地块则是松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块，起拍价达到64.21亿元，也是这批次另一块出让面积超过10公顷的地块，为13.01公顷。
起拍价第二高的是闵行区华漕镇地块，起拍价达55.89亿元，最高限价61.475亿元。该地块东至纪翟路、南至雅乐路、西至双鹤浦、北至方林浦，总面积6.01公顷，容积率2.5，未来建成项目周边交通、教育、商业等配套完善丰富。
关注度较高的杨浦区平凉社区01D4-06地块（平凉街道71街坊）、01D2-03地块（平凉街道75街坊），为纯宅地，起拍价约20.7亿元，最高限价22.73亿元，2幅子地块的住宅套数下限合计293套。
该地块靠近12/18号线江浦公园站，周边有保利越秀和樾天汇、保利建工海玥天汇、金隅外滩东岸等新房项目，均价约11.5万/平方米，入市多数触发积分，近期入市的保利建工海玥天汇入围分73.56分。
在首轮土拍中，保利发展拿下了大场镇05-04地块，联动价6.3万，此次宝山大场镇再推出35-03地块。该地块起拍价28.4亿元，最高限价31.2亿元，距离15号线丰翔路站略远，住宅套数下限950套，依然是个大体量盘。
起拍价最低的地块属浦东新区曹路基地12-01地块，起始价7.003亿元，最高限价7.7亿元。另一宗曹路基地15-01地块因体量更大，起始价为12.15亿元，最高限价13.35亿元。
距离地块正式开拍还有一个月，接下来轮到这些房企投拓人士们忙碌了。该拜佛的要去拜佛，该烧香的要去烧香，毕竟这一轮的上海土拍，能不能成功拿到地，除了具备应有的能力外，剩下的就全凭运气了。
