今年“金三银四”到如今，南京多板块多楼盘扎堆上市，大家眼前看到的多是热门区域的项目公开、首开，气氛轰轰烈烈。
然而，市场真的如同表面上的这般火热吗？根据“宁小通”统计，三月共成功领取约57张销许，约7752套新房入市，四月后劲明显不足，共约成功领取36张销许，供货量环比跌幅达到50%左右。
值得一提的是，4月入市的项目大多是一些远郊板块，这也导致摇号楼盘数量降低，整体去化率下降。
据不完全统计，“银四”领取销许楼盘中，仅河西南的中北金基涵樾府、江宁的龙湖春江郦城两盘达到摇号要求，综合中签率低至约37%，这两盘开盘当天基本售罄。
除了河西南，大校场，燕子矶等热门板块外，例如燕子矶的保利燕璟和颂，虽未摇号，但开盘当天也卖到了近8成。
据网上房地产数据，截止发稿，全市新房库存量为72719套，相较于4月初的近7.5万套，新房库存有所下降。这说明整体市场仍是以去库存为核心。
整体来看，“银四”的热度确实不及“金三”，楼市仍然存在较为严重的两极分化。
01、首开只卖出2成？江北一批楼盘去化曝光
以江北为例，五一节前，江北城南中心“浦核”概念横空出世，可谓是让城南中心火了一把。
片区内的一些楼盘也蹭着这个热度进行了加推，例如海信慧园、天悦风华等项目。
其中，海信慧园首领销许，备受市场热议的1.5卫产品及泛会所设计接受了市场检验。
项目首开领2、5号楼，共132套（人才40套，无房40/53套），户型建面约89、107㎡，精装修销许均价约32939元/㎡，首付3成起，验资80万，并未达到摇号要求，项目平推。
时隔一个月，据南京网上房地产显示，项目首开的132套房源目前仅卖掉36套房源，去化仅2成多。
看来项目主打的1.5卫产品及泛会所也并未完全吸引到买房人，和海信慧园同位于城南河北片的还有天悦锦麟。
其中天悦锦麟从2021年首开到现在共入网1436套房源，目前仅有188套房源还未售出，均价3.3万/㎡，去化较好，真是没有对比就没有伤害。
另外，城南浦口中心还有金陵星图和天悦风华两个在售项目去化虽不如天悦锦麟好，但也卖的七七八八了。
金陵星图就不说了，有融创、银城王炸加持。目前项目主力在售5、7、10号楼，共312套，全装修交付，建筑面积约89、113、139㎡，销许价约30351元/㎡，另有2500元/㎡的升级装修包，首付3成，
待售的全新项目中，中垠臻悦府把户型直接下放到83㎡，还有88㎡和98㎡，定位很清晰，对准了刚需，国资G59由仁恒操盘，相比之下，海信慧园的优势比较小。
看完浦核，再来看看经常拿来与城南中心进行对比的青奥板块，两个片区一路之隔，价格却相差近4000元/㎡。
据南京网上房地产显示，保利阅云台从首开至今1年时间，共入网1252套房源，截止发稿，还有201套未售，去化超8成。
据南京网上房地产显示，越江时代自2021年12月首开，共计1012套住宅，认购+成交累计701套，去化率约7成。
据南京网上房地产显示，中海观江樾首开至今共入网1340套房源，截至发稿，未售733套，去化近5成。
项目最近一次领取销许时间是4月27日，加推8、9、11、19号楼，共360套（人才108套，无房108套），户型建面约110、118、128、142㎡，全装销许均价约34881元/㎡，首付3成起，无需验资。
颐和铂岸江璟项目2021年11月首开，共计765套住宅，认购+成交累计592套，去化率约8成；项目今年在3月加推过一次，累计认购了12套房源。
研创园和浦核在某种程度上存在产居商的功能互补关系——研创园以研发办公功能为主，居住以研创园滨江和城南中心为依托，商业等公共配套功能由城南河两岸为支撑。
最后再来看看江核板块；
江北核心区共有24家楼盘，这是江北核心区板块楼盘数量最多的时候，新房市场库存量大。
在售新房有14家，分别是保利扬子萃云台、花语天境、晴樾府、晴翠府、龙湖天璞、保利阅云台、颐和铂岸江璟、中海观江樾、越江时代、花语熙岸府、大华锦绣江来、天宸云筑、天宸江樾、佳源玖棠府；
其中核中核在售新房有5家：花语天境、晴樾府、晴翠府、保利扬子萃云台、龙湖天璞；据南京网上房地产显示，晴樾府从首开至今，共入网744套房源，今年共加推过4次，截止发稿，仅剩76套房源未售，整体去化近9成。
晴翠府从首开至今，共入网1638套房源，今年共加推过3次，截止发稿，还有503套未售，主要都是去年加推的房源卖的比较好，整体去化近7成，
该项目3月26日加推璟府2、4号楼，共232套房源，全装修销许均价36229元/㎡，2号楼验资379万元，4号楼验资384万元。
项目规划打造18栋15-26F小高层、高层住宅，于2021年12月首开，推出498套房源，销许均价35189-37377元/㎡，另有升级包3100元/㎡，要求首付5成，验资186万元，当时吸引了608组买房人报名，综合中签率82%。
保利扬子萃云台共入网504套房源，截止发稿，还有503套未售，去化超7成。
龙湖天璞首开至今共入网228套房源，也仅仅加推过两次，目前累计认购+成交159套，去化近7成。
由此可见，曾经一房难求的江核热度明显下降，一方面与大环境有关，另一方面，片区内的新房库存量太大，产品同质化严重。
从整个江北片区来看，也存在两级分化的情况，江核片区虽然热度不似从前，但就从网签数据来看，整体去化还是不错的，而一些远郊板块，去化往往不理想，甚至不少楼盘有挂“0”的现象。
02、江核9盘待售，片区库存将加剧
如果站在整个江北来看，江核依旧是整个江北供货的“主力军”。
从房价来看，目前江核新房均价在3.5-4万/㎡之间，目前江核待售的还有9盘，分别是颐居G03、颐居G07、颐居G08、奥体建设G11、新居建设G10、江北新居建设投资集团G12、新居建设G13、北联建设G14、南京扬子江开发建设有限公司G15，待未来入市将进一步加剧江核去化的问题。
其中仅有3盘有动态，剩下的颐居G07、颐居G08、江北新居建设投资集团G12、新居建设G13、北联建设G14、南京扬子江开发建设有限公司G15，6盘目前拿地后还暂无动静。
颐居G03项目
项目规划11栋15-16层的小高层，预计打造大平层、科技住宅，目前南京仁恒已经交付的产品中，很少有科技住宅，上市价格预计卖到4.5万/㎡，仁恒操盘。
根据效果图显示，这11栋楼都采用了首层局部架空的设计，另外，项目还打造了一个下沉庭院。
据悉，仁恒G03地块将引入科技系统，户型建筑面积段为125-250㎡，定位改善，不过最终还是得以官方公布为准。
G03地块优质，周边配套丰富。鼓楼幼儿园（江北分园）、健康城育英小学、南京一中江北校区高中部等教育资源距其不远，周边还有在建的地铁4号线二期浦江站、在建地铁11号线商务东街站，而且还靠近扬子江隧道和广西埂大街。
不仅如此，项目周边还拥有南京国际健康城社区服务中心、南京鼓楼医院江北国际医院等配套；
另外，项目临近的晴翠府拥有配套的卓悦汇，且已与京东达成协议；加上地块不远处即为在建的华润万象商业；另外还有江苏第一高楼——约500米的绿地金茂国际金融中心，以及480万方的江北地下城，目前一期已建成，二期正在施工当中。
江核G10地块
2022年7月12日，南京第二次土拍，新居建设拿下G10地块，成交总价11.75亿，楼面价16132元/平，最高毛坯销售限价33500元/㎡，未来预计要卖到3.7万/㎡。
该地块位于江北新区云飞街以东，慧谷路以北，园胜路以西，华创路以南。
规划用地性质为Rb商住混合用地，用地面积约26013平方米，拟建总建筑面积约 10.53 万平方米，其中地上建筑面积约7.44万平方米，地下建筑面积约3.09万平方米，主要功能为住宅、商业、车库及其配套用房。
根据规划显示项目将打造5栋25-31层的高层住宅，除此之外还有一栋2层高的商业用房，小区的整体体量并不大。
根据效果图显示，这5栋楼都采用了首层局部架空的设计，整体为简约现代的风格，外立面采用大面积玻璃材质，搭配银色铝板。
项目自带的2F滨水商业体设计感十足，昭示面积大。
此前，流传出G10地块的户型图，分别是面积约108㎡三房两厅两卫和130㎡四房两厅两卫，但是并未得到开发商回复，最后还是要以公示为准。
另外，据南京市公共资源交易中心官网显示，NO.新区2022G10房地产开发项目工程总承包招标公告出炉，项目总投资约22.4亿，总工期要求为1136日历天。
设计内容包括但不限于设计〔含方案设计、初步设计（含概算）、施工图设计、专项工程设计（含供配电设计、三网设计、智能化设计、恒温恒湿恒氧系统等。预计未来打造科技住宅。
G10地块位于江北核心区研创园板块，周边江苏省产业技术研究院、省产研院智能制造研究所等一批重点项目落户，超6万的高知群体在板块内就业。
地块附近规划有地铁11号线（在建）、15号线（规划中）4个站点，东南侧紧邻规划地铁15号线团结路站，未来可享受便捷的轨道交通出行；周边还有江北万达广场、砂之船等商业配套。
目前区域楼盘项目有越江时代、佳源广场玖棠府等项目，新房房价约3.4-3.6万/㎡，二手房价在3.6-3.8万/㎡。奥体建设G11地块
去年7月12日，该地块被奥体建设拿下，成交总价11.1亿，楼面价18660元/㎡，最高毛坯销售限价35350元/㎡。根据规划显示，其中3栋17层，2栋30-32层，还有4栋沿街商业以及其他配套设施等。
江北核心区G12地块 经过1轮报价，该地块被南京江北新区建设投资集团有限公司拿下，成交总价15.4亿元，成交楼面价22776元/㎡。
江北核心区G13地块经过1轮报价，被南京新居建设拿下，成交总价13亿元，成交楼面价22666元/㎡。
颐居G07地块：2022年7月12日，NO.新区2022G07（江北新区广西埂大街以北、浦滨路以西（NJJBd010-11-01）地块），经过1轮竞拍，被颐居建设拿下，成交总价10.8亿，楼面价23262元/㎡。该地块实行差异化定房价，即未来售价不限制。
颐居G08地块：2022年7月12日，NO.新区2022G08（江北新区广西埂大街以北、浦滨路以西（NJJBd010-11-07）地块），经过1轮竞拍，被颐居建设拿下，成交总价10.35亿，楼面价22780元/㎡。该地块实行差异化定房价，即未来售价不限制。
