时间最是无情。每一代人都会有属于自己这个时代的商业空间，又会将一些过去曾经的辉煌送进历史的废墟。
沿着时间的潮汐向上追溯，世界上最早出现的购物中心，是在公元100年左右罗马的图拉真市场，然后在工业时代，百货商场和“购物中心”在全球范围内遍地开花。到了眼下，这些工业时代的存遗又往往显得时过境迁，其体验设计和功能格局与当代客户的需求南辕北辙。
但是，如果把这些大楼全部推倒重来，又是不恰当的。能够在历史的长河中存活，证明这些建筑已经经过了时间的考验。每个城市都有其历史的记忆，在这个繁忙的时代里，人们穿梭于城域之间，或许唯有厚重的建筑才会给予我们真正的温度。甚至，有一些老派购物场所早已成为一个城市的旅游景点。又怎能轻易改变？
如何对待自己的老建筑，体现了一个城市的文化；而如何让新一代人感到更加舒服，则体现了一个城市的活力和包容性，每一个城市都需要在这二者之间找到平衡。在昨天，小睿已经介绍了威尼斯商人的新财产：把500年老房子变成时尚地标，但那篇案例更偏重于阐述如何在改造当中，实现文化的传承和新旧两种建筑体验的融合。今天，我们来分析更多的案例，看看另外一些购物中心如何进行改造以接纳新的商业业态。我们会发现，一个旧购物中心的“重生”，并不只是一个建筑学意义上的事件，更是社会变迁、商业格局变化的投影，我们需要像经营一家博物馆、艺术中心一样，经营一个购物中心。
The Arcade Providence：古老购物中心的新使命
The Arcade Providence，建于1828年，以美国第一个封闭型商场闻名，位于罗德岛首府普罗维登斯市中心的核心位置。尽管它在1976年时被认定为美国国家历史地标性建筑，但经历百余年历史变迁，这里早就不再是一座城市热闹的市集中心，而是因其破旧不堪的内部设施，最终于2008年被关闭了。
而今年，这个古老的带有花岗岩墙壁的希腊复兴式建筑将被改造以获重生。在Westminster Street Associates公司1000万美元的投资改造支持下，The Arcade Providence将焕然一新，变成一座微型公寓及商铺综合体。
设计团队保留了整体建筑的原始结构，但重新铺设了平坦的岩石地面，并置换了新的顶棚，以保证充足的自然光线流入空间内部。而内部空间的用途则进行了重新划分，一层是17间商铺用于零售及餐饮业，二层为48间低成本的微型公寓。每间公寓的面积自20-42平米不等，一层的商铺更能满足住户生活需求。
根据数据显示，目前已经有4000+数量的人在排队预订，可见这个古老却又崭新的商铺及公寓综合体的抢手程度。这个古老商场的“复活”，是对城市对当地人，甚至是对城市商业历史文化的又一次献礼。
而它的改造模式——由封闭型商场变为公寓与商铺结合的新形式，也带来了新的商业价值：
1.增大老建筑利用率
许多城市的旧城都面临着居住空间狭小、人口流失的问题。将古老文化建筑赋予新的生命，“再次利用”增大利用率，对带动当地经济有一定的作用，毕竟这是一个讲怀旧情怀的年代。
2.使餐饮类业态得到新商机
综合体带来的超强人气使得餐饮生活类的市场空间大有可为，满足人群消费需求的同时，也为商铺及品牌带来固定流量。
3.辅助“维稳”
拿The Arcade Providence为例，550美元起的月租金，相较于纽约这两年兴起的一众微型公寓的价格来说，对于一些经济拮据的人，可以租住在此，起到稳定社会作用。
Santa Monica Place：从封闭变为开放
在洛杉矶海边，有一个5万平方米的购物中心——Santa Monica Place自上世纪80年代开业，20多年后逐渐衰败。2008年斥资进行整体改造，2010年Santa Monica Place重新开业后，每年流量近千万。这里云集了洛杉矶的潮人，你有机会遇见小罗伯特·唐尼、梅格·瑞恩及阿诺德·施瓦辛格等明星们亲自在此购物。
当初，业主Macerich请美国建筑事务所来负责改造。结果，设计师大手一挥，把这个购物中心的顶整个给掀掉了，不过没有屋顶的Santa Monica Place，露天商业街区的氛围更浓郁。
购物中心整体改造的同时，还重新规划了与之相邻的绿树成荫的人行道及购物中心整体结构，并重建Third Street Promenade的购物区。因为离海滩很近，Santa Monica Place成了洛杉矶必去的一个旅游景点。洛杉矶当地人也很喜欢来此休闲放松聚会。同时，Santa Monica Place很会利用公共空间，商家经常在此做品牌、快闪活动。在服务台，服务人员还会根据消费者需求提供性价比最舒适的旅行线路，让你能在Santa Monica有一个愉快的旅程。
没有屋顶后，Santa Monica Place的三楼便以更广阔的视野饱览太平洋和圣莫尼卡山脉双重景观。在三楼的改造计划中，重在餐饮美食，多个洛杉矶有名的餐厅在此开店。
Santa Monica Place的这种改造模式，核心优势是把一个已经定型化的建筑变成了一个流量中心，使其能够承载起汇聚千万流量的任务，其要点为：
1.招商辐射效应增强
Santa Monica Place连接的第三街长廊是洛杉矶当地极负盛名的一条老商业街，这里的街头艺人就是好莱坞文化当中的一部分。最重要的是，Santa Monica Place潜在消费群体巨大。除了Santa Monica当时每年500万以上的旅游流动人群外，按规划周边的写字楼、住宅及覆盖中产阶级家庭人数增幅巨大。而且，经调研，这群人都喜欢娱乐休闲，也追求品质生活。
在重金掀开顶盖，打开商业街区的开放氛围后，招商变得更加具有辐射效应。这个项目的核心竞争力和未来场景故事变得更加突出。所有的购物中心调整，都是基于对未来消费市场的预判。如今，Santa Monica Place周边辐射的消费人群超过1000万。
2.实现了人性化分区
改造后，Santa Monica Place的分区非常科学，整个广场呈正方形，中间两条走廊将广场划分，每一层都分为A、B、C、D、E五个分区和Bloomingdale's、Nordstrom两家百货公司，消费者找到特定的分区便能迅速看到店铺，非常人性化。
3.奢侈大牌与本土品牌相互弥补
Santa Monica Place打造了一个娱乐休闲的主题街区，招商品牌覆盖大众、精品和奢侈品。许多美国本土化的个性品牌也云集于此，比如ADAMM’S是美国很受欢迎的玻璃品牌。自1972年成立后，ADAMM’S致力于设计制作前沿玻璃制品，其产品涵盖范围极广，小到玻璃杯，大到玻璃门窗都有涉及，消费者来此挑选礼品的频率很高。
Above the Fold是区域内一家专营报刊杂志的店铺，在美销售的英语杂志在这里都可以找到，可以买到国内无法买到的“珍品”。这家专营店铺杂志多，颜色艳丽，适合消费者拍照留念。
每一个品牌都善于利用Santa Monica Place的娱乐休闲氛围做活动。Nike几乎每周都举办Nike+ Run Club和Nike Training Club活动，消费者可以免费体验60分钟的运动。
加州德尔阿莫购物中心：打造艺术“殿堂”
虽然零售业态对于购物中心人气与购买力起到决定性作用，但一座购物中心室内与室外设计的好坏，也将为购物中心的人气起到重要的推动作用。同时注重人性化、注重体验和感受的购物中心也会吸引更多的人群。
位于美国加州托兰斯，建于20世纪60年代的加州德尔阿莫购物中心被好莱坞建筑事务所改造升级，打造出了艺术馆般的建筑空间，重新定义了220万平方英尺的时尚中心。
德尔阿莫购物中心采用了开放式的设计，像博物馆的画廊一样，突出了零售店面的展示空间，打造出受欢迎的公共区域。整个中央大厅设计了三层的玻璃墙，俯瞰着外部的lifestyle区，顶部是一个巨大的天窗，设置了可旋转式的屏幕。为了营造沙滩效果，大厅内铺设了深褐色和浅米色的地板并延伸至二层空间。改造后的购物中心与之前大不相同，新的设计加入了明快的软硬景观元素、色彩多变的室内外空间，复杂的地板图案层映射着下面的光，照亮店面，并且与白色墙壁和曲线形的天花板形成对比。
加州德尔阿莫购物中心的这种改造模式，将好莱坞式的文化艺术气息注入了原本死板的商业空间，它带来如下好处：
1.塑造出与以往不同的购物体验
重建项目中利用光线、玻璃和立面造型打造出与众不同的零售空间，吸引人们进入其中一探究竟。
2.呈现出空间的统一性，以人为本
新的德尔阿莫购物中心呈现出空间的统一性，彰显出优雅的魅力，空间内部的凝聚力与周边景观相互呼应，以隐喻的处理手法加强与周边环境的联系。室内设计了美食内街和露天的阶梯式绿化、玻璃屋顶和椭圆形的天窗，模糊了传统的室内外街景的认知。
3.更符合贴近自然的潮流
随着购物中心的逐渐发展日益增多，更亲近室外环境，更向往自然氛围的室内空间，将成为未来购物中心发展的趋势。设计者更多的思考，将由如何带给购物者更奢华的购物环境，转为如何制造更贴近于自然的室内空间。
或许，时间的冲刷会让墙壁斑驳，但是真正有力量的存在，是文化和人性。无论是百年老店的转变，还是衰败购物中心的改造，重点都是让新一代的消费者在新的场所中，感受幸福。
这，就是商业不变的准则。
（RET睿意德商业地产研究中心研究员Linda）
