近日， 房企陆续交出了2022年成绩单，行业变成了比惨大会。
据财联社不完全统计，目前超过45家港股房企公布2022年业绩或披露了业绩预告，其中，逾六成、近三十家房企出现亏损，有9家房企最高预亏金额超百亿元。
Wind数据显示，截至3月底，共有63家A股房企发布2022年业绩预警。其中，出现亏损、净利润下滑的房企高达55家。
即便如此，仍有部分企业利润指标可圈可点，展现了不俗韧性。
截至目前，在已发布财报的房企中，共有华润置地、龙湖集团、中海集团、万科企业等4家房企归母净利润超过200亿元，分别为280.92亿元、243.62亿元、232.65亿元、226.18亿元，在扎实的盈利数据背后，上述4家房企亦均跻身营收榜单的TOP5，共同组成了财报季房企的“第一阵营”。
随着时间划过波动的周期，行业的格局正逐渐被颠覆。面对新的行业环境，“第一阵营”的成员们纵然有着迥异的过往，却在穿越周期中展现了诸多共性，而这些相似之处，不仅透露了行业未来考题的难点，也道出了房企决胜未来的核心竞争力。
一、地产主业有质量的利润增长，瞄准高端住宅
2022年，房地产触底已经是行业共识。从房企们的业绩来看，欲保持行业平均水平之上，很重要的原因之一是“掐尖”。
目前，行业正处于缓慢回暖中，相较略显冷清的三四线，把目光聚焦在一二线已成为行业共识。
中海集团在业绩会上透露，其在2022年的投资拿地中，一二线城市的货值占87%，而未来“投资还将进一步聚焦一线二线重点城市。”
2022年，行业整体相对吃紧的流动性，为少数头部房企提出了逆周期揽储的机会，随着一二线城市中涌现出更多“算得过来账”的机遇，少数派们也在持续优化土储结构。
例如，龙湖集团2022年在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一二线高能级城市，新增土地储备34幅地块，总建筑面积 448万平方米，平均溢价率仅约4%，约60%的项目为零溢价。
除了满足宏观调控“保刚需”外，房企们拿地、设计还根据市场走势向高端住宅倾斜。主要包括两大群体，高净值人群及改善型刚需，在经济震荡期，这部分需求并没有受到多大影响。
易居企业集团曾发布一组数据，在2022年，位于住宅产品力顶端的高改（高端住宅改善）项目，成为市场最受青睐的产品，同比成交量增长10%。
主要做高端住宅的合生高管也曾透露，去年，豪宅不仅卖得快，也有20%左右的价格上浮。
企业也在把握浮现出的机会。2022年底至今，龙湖已分别推出了龙湖御湖境、云河颂等高端产品线。在北京，顺义御湖镜开盘当日能卖出15个亿，首开去化率约90%。
虽然豪宅市场更香了，但这个市场的产品定位、运营理念和刚需完全不同，现在豪宅也不是无差别上涨，每家瞄准这个赛道的房企，要打出自己的品牌还有很多路要走。
二、多元业务走向前台，经营性收入决定未来
在行业下行时期稳住基本盘，“第一阵营”房企所展现的另一个主要共性在于，经营和服务业务从最初的花钱，变成了现在的赚钱。
与去年谈保交楼、降负债不同，今年头部房企的业绩发布会，如万科、龙湖等都在围绕经营性业务做文章。
中国城镇化率已经超过65%，结合“房住不炒”的定位，未来，城市新增住房有限，房价也不会像几十年前一样大涨。商业投资、长租公寓、物业管理、城市更新，只有从这些存量资产中找到增值空间，赚到运营、服务的钱，才能保障未来的可持续增长。
在报告期内，运营、服务业务释放出更澎湃的成长动能。根据披露，龙湖集团2022年经营性收入实现236亿元，同比增长25%，经营性利润占比达27%。据龙湖管理层预计，未来5年，运营和服务两个业务的利润占比会提高至50%。
万科管理层在业绩会上也对经营服务业务的未来表达了信心，其表示，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。
然而，正如万科所说，经营服务赚的是小钱、长钱、辛苦钱，需要保持一定的耐心。多元业务看起来前景美好，但要追赶头部房企却并不容易。首先，商管轻重结合，“重”需要前期投入真金白银，自持物业需要做出品牌影响力及正向现金流，才能吸引更多的轻资产管理定单。
商管轻资产目前是管理方过多，好资产少，去年房企都在尝试代建、商业轻资产管理等业务，对于运营方来说这是一本万利的买卖，谁都想抢。僧多粥少拼得就是管理能力。
长租公寓思路差不多，目前很多险资都在放弃地产，而选择长租公寓，长线资金进入的领域大多是安全性高、回报周期长。这意味长租公寓前期要有大量资金注入，收获期在5年-10年之后。
多元化这么费钱，只做小而美可以吗？很难。商管、物业、长租公寓这些运营服务业务只有形成规模化才能降低成本，利润才有账可算。
最后，也是多元化最难的，依托科技和管理平台的协同效应。随着城市功能的升维，从区域、新城的道路、设施规划，到TOD、枢纽等复合空间的开发建设，以及后续诸如满足居民消费的商业、助力青年人安居的长租公寓、改善空间效率的物业服务等等运营服务，一系列复合需求的承接与满足，为行业下半场构建了更高的行业门槛。
一旦这些消费场景打通，多元化业务将成为企业业绩贡献的主角。
三、紧跟政策，做好多渠道融资准备
2022年，“第一阵营”房企得以继续补充土储，强化多元化业务，主要原因在于债务结构健康，并积极抓紧政策窗口，拓宽融资渠道。
自2021年下半年以来，房企信用风险持续暴露。据中指研究院统计，2022年新增违约主体28家。下半年，房企融资渠道不畅叠加销售承压导致现金流持续恶化，在偿债高峰到来之下，出险甚至波及到一些示范房企。
截至目前，华润置地、龙湖集团、中海集团、万科企业均为行业少数境内外 “全投资级”房企，三道红线常年维持绿档。
行业融资艰难之下，监管层陆续推出了救市政策，上述房企亦占得先机。此后，龙湖利用中债增进增信、银行的“内保外贷”拿到了约220亿元的融资额度。不仅如此，龙湖在去年12月底还提前偿还了所有2023年到期的海外债。
未来，随着新政策的落地，头部房企还将有一个更好的融资机会，完善其债务结构。
3月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提到将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
这是商业不动产首次被纳入REITs试点。此外，上述通知还提到，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。
过去一年，万科泊寓、龙湖冠寓等头部长租公寓品牌，均有可观规模的项目纳入保障性租赁住房。
现在，长租公寓要发REITs，保障资金有一个“投融建管退”的流畅运行，纳保是前提。
此外，去年年底，房企股权融资“第三支箭”还提到了恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。这意味着即使打上房企标签，多元化业务也有更多机会融资。
现在，房企的服务管理半径已经发生变化，他们在融资、营销、运营、服务上走的每一步，都在为这种变化铺路。对于后来者，需要考虑的是哪些可复制，哪些要放弃。
