记者｜牛钰
去年开始跟着母公司各处纾困出险房企的信达地产，新年依旧动作不断，最近半个月内已参与到三宗旧改项目盘活，涉资超百亿。
2月6日晚间，信达地产（600657.SH）公告称，全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达、信达资本共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业，总认缴规模为31.51亿元，合伙企业拟投资深圳某城市更新项目，该项目属于中南建设（000961.SZ）。
截至目前，项目已完成拆迁及实施主体确认工作，预计项目总货值约45.77亿元。合伙企业将根据协议约定，在各项付款条件分别满足后，分笔支付投资款项。
界面新闻注意到，涉及深圳旧改项目的纾困，信达地产半个月前刚刚进行了一笔大额投资。
1月19日晚间，信达地产公告称，信达系与和昌集团等成立约90亿基金，投向货值340亿元的深圳两个旧改项目。其中一个项目已取得专项规划批复，一期已开盘预售，二三四期正在推动拆迁，项目总货值约250亿元；另一个项目已完成立项，目前正在准备专项规划申报，项目总货值约90亿元。
如算上最新纾困中南建设的深圳项目，信达地产近期在深圳合作的三个旧改项目总货值将达到385.77亿元。
在信达系纾困出险房企已不是新鲜事的当下，这两起最近的交易却透露出新的变化，同时释放出的信号则是：曾四处自己拿地的信达地产已悄然转变，探索新的发展模式。
与信达系此前“AMC+代建”模式内核相同，信达接下的三个深圳旧改项目，是由中国信达主导、体系内其它平台参与出资，并由信达地产小额带资负责开发建设。
出现的一点明显变化则是，项目的原建设方也将参与其中。
90亿基金涉及的两个旧改项目中，和昌集团及其关联方现金出资12.6亿元，信达系纾困的基金存续期为72个月，期间内各方可协商退出时间。
项目公司或和昌集团关联方除偿还资金本息外，还应向广东信达地产支付联合开发建设收益。信达方的投资本金和收益按约定全额受偿后，信达方以合伙企业清算分配或对外转让份额的方式实现退出。
也就是说，信达系在盘活项目之时，主要提供资金与信达地产的联合开发，在全额获得自己投资回本及收益之后即可退出，其余收益将归和昌集团及关联方所有。
同样在纾困中南建设的深圳旧改项目中，深圳市宝昱投资有限公司（中南建设控股子公司）以其持有的项目公司100%股权作价6亿元认缴合伙企业份额，保留与信达地产联合开发。
不过中南建设虽然保留了一些股份和收益的可能，但信达系享有优先回报权，项目公司实现的销售回款需先偿还信达系的投资本金及利息，在他们的投资本息未分配完毕前，不向中南建设及其关联方分配。
这种模式类似于去年底融创董家渡等项目与AMC机构进行的“股权融资”，即房企不是单纯出售项目，而是保留一定的股权和建设运营的资格，在项目实现回款后偿还融资，偿还完毕后再获得自己的收益。
有出险房企人士对界面新闻表示，这是在去年11月“金融16条”等利好政策下，AMC等金融机构在纾困模式上的创新，房企可以在未来融资偿还后回购股权。
除了模式上的变化，信达地产这次参与旧改项目纾困亦有特殊性，低周转的旧改项目往往需要长时间的成本与资金投入，在诸多房企现金流紧张当下，引入资方启动旧改开始普遍化。
“自大拆大建被叫停以来，旧改全面转向公共属性主导，而不是房地产化主导以后，确实比以前要难做了，因为需要提供很多的公共空间。现在来看，对旧改的重启是提上了议事日程的，原来的模式行不通，就必须要有新的资本和力量进来。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。
去年6月，深圳规模最大、关注度最高的旧改项目“白石洲”，也被绿景中国引入万科入股，万科方面注资23亿元，投资款分两期于两年内付清。
接近信达系人士对界面新闻透露，信达地产其实在城市更新方面已有多年的经验，包括北京1月销售的东直门项目等，去年在纾困房企中也有涉及旧改项目。
李宇嘉认为，信达系入局旧改项目，作为企业也得实现盈利，深圳对于城市更新项目的需求还是有很大空间，如今是与原有主体谈判相对好的时间点，成本会低一点。
“也意味着整个存量资产的风险处置，在房地产领域已经进入了一个实质性落地阶段，就是国有性质的资金入场，来承担着社会责任，以及推动存量的盘活。”
接近信达地产人士对界面新闻表示，在地产开发主业方面，城市更新是未来的主要方向。
昔日，信达地产背靠信达资产在土地市场上攻城略地，随后的消化周期也令其沉寂了几年。
自2022年以来，央国企在土拍市场独占鳌头，而信达地产也没有着急出手，拿地榜不见其身影，而是跟着母公司收并购投资，发力代建。
2022年前三季度，信达地产参与了30多家危困房企项目研判，累计跟进项目300多个，并实现4个项目复工复产、4个项目解决逾期风险，代建盘活泰禾、新力、佳兆业等房企部分项目。
据信达地产2022年三季报显示，其前三季度新增储备计容规划建筑面积约154.92万平方米，其中代建项目约109.24万平方米，占比达7成。
在带资联合建设、布局城市更新项目以盯紧存量市场的同时，信达地产的新年动作开始倾向于加码“轻资产”。
信达地产在去年成立了一个轻资产平台，作为培育第二增长曲线的平台“信悦资管”，最新的定位是“资产管理平台+服务运营平台+基金管理平台”，目前已基本搭建完成。
其中物业和商管是大头，与行业龙头已展开合作。物业方面发展的较早，去年6月就与绿城服务成立了合作平台，已经涉及了近300个项目。商管板块跟行业龙头万达合作，年后才刚初步确定了一些合作方向，还未正式落地。
界面新闻获悉，该平台还涉及智能产业园、康养、长租公寓等一些新业务，目前还处于孵化阶段，近期正在与燕园明德接洽合作事宜，2月6日下午刚进行过一轮交流，拟以轻资产方式落地项目。
公开资料显示，燕园明德是北大校企，业务布局教育、健康、科技、文旅四大产业领域的投资、建设和运营。信达地产与之合作，打的“算盘”则是，进行相关领域的项目合作，并且共建“投、融、建、管、退”一体化合作模式。
作为在纾困出险房企方面最积极的国资企业，信达地产接下来各项新业务的落地和经营层面的表现，也值得关注。
