42栋住宅减至39栋,天河高端盘合生缦云最新规划出炉

部分楼栋将获得更好的视野体验

文︱kaykay猫

天河奥体板块的合生缦云规划迎来调整。

近日,广州市规划和自然资源局发布帝景山庄三期西区(即合生缦云)设计方案的批前公示。方案显示,项目原规划建设的42栋住宅将调整为39栋住宅,总规划减少了三栋住宅。于此同时,部分楼栋将获得更好的视野体验,若不出意外,这会成为整个项目中最为叫座的楼栋。

但除此之外,关于项目的争议却不少。自1997年拿地至今,作为二期开发的合生缦云,产权已有所缩水。而密度方面,项目一期早已开发成低密度的别墅区,而合生缦云主打小高层大平层设计,密度却对比一期有所提升,居住体验相对有差别。

调整为39栋住宅 产权有所缩水

从图示情况看,拟调整规划总平面图中位于南面的住宅栋数出现明显减少,中间空出了一大片绿化用地。

截图来源:广州市规划和自然资源局︱原规划总平面示意图
截图来源:广州市规划和自然资源局︱拟调整规划总平面示意图

而调整后,18、19、26、27、28、39楼栋因前面视线无遮挡,或将成为整个项目最叫座的楼栋。其他部分楼栋,整体看布局十分规整,但从可视景观的角度来看,还是不及18、19、26、27、28、39楼栋的位置吸引人。

截图来源:广州市规划和自然资源局︱拟调整规划总平面(放大效果)

项目建筑面积为37万平方米,是缦云北京的4倍,这也意味着,项目社区配套设施会更加齐全。最新规划显示,项目将配建幼儿园,中小学,农贸市场、社区日间照料中心、文化室、居民健身场所等等。

据了解,合生缦云是广州首个“缦云系”奢宅,距天河CBD和金融城CBD直线距离约6公里,地段有优势。项目面积段上主打大户型,首推145-320大平层,户型比方面,项目200平以上大户型占比高达约80%,适合改善客人需求。

与项目隔路对望的合景臻颐府则是合景泰富重点打造的顶豪产品,面积段在197-350平之间,拿地时的楼面价高达51463元/平,项目均价为9.5万/平。

合生缦云起点颇高,定位高端社区,价格自然有一定门槛。克尔瑞广佛区域此前指出项目吹风价为10万+/平,具体的价格尚未公布,但据了解,合生缦云部分产品认筹开出来的单价为7字头。

图片来源:缦云广州微信公众号

不过,有两点需要注意的是,合生缦云的产权有所缩水,以及容积率有所提高了。

1997年,合生拿下帝景山庄小区地块,分两期开发建设,其中一期已开发成低容积率、低密度的别墅区,即售罄了的的帝景山庄。合生缦云为二期开发项目,不同于帝景山庄项目的0.51容积率,合生缦云的容积率提高到2.59,密度加大的同时,发展至今产权缩水也较为明显。

板块配套醇熟 高端产品受关注

天河奥体板块,也可视为牛奶厂板块,因为紧邻奥体核心,牛奶厂近年来高端盘云集。据传前身为养牛基地,但因地处城央,绿化资源好,因而被重视起来。历经多年发展,板块早已成为天河较为成熟、纯粹的高端居住社区。

板块区位条件优越,临近地铁4号线黄村站和21号线大观南路站,周边还有黄村立交、广州环城高速、广园快速路以及东圃特大桥等交通要道分布,出行十分便利。周边大型商业中心、医疗教育配套、市政配套建设相当成熟,生活氛围浓厚。

核心区位新盘稀缺是楼市的共性,奥体板块地处天河核心位置,板块内一手项目基本已售罄,改善项目还有合景臻颐府及合生缦云两大高端住宅产品。

截图来源:贝壳找房︱项目周边交通要道

值得一说的是,今年以来,广州高端住宅产品的成交热度明显活跃起来。

根据中原研发部统计,2022年第一季度,广州一手千万豪宅成交宗数占比为4.6%,2021年全年占比为2.3%,占比翻了一倍。珠江新城板块自3月份起二手住宅成交总量持续上扬,单价也不断创新高。

前段时间,珠江新城汇悦台成交一套约282.8平方米大平层豪宅,单价30.41万/平,刷新了汇悦台本年度的成交单价纪录。

在体现高净值人群强大的购买力之余,其置业的脉络也清晰明了——地处核心区位的房源,就越具备保值增值的空间。

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