CBRE世邦魏理仕近日发布《中国长租公寓投资报告》指出，受到人口结构变化、住房消费观念和政策支持的共同推动，中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代。

世邦魏理仕预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。强劲的需求增长，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，将令长租公寓成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。

数据显示，2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长，共录得13宗交易，累计金额人民币100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。上海和北京是国内长租公寓投资最活跃的城市，在疫情后的相关大宗交易中的占比超过90%。

与写字楼、购物中心、酒店相比，租赁住宅需求在疫情中更具韧性，其租金在2020年至2022年上半年期间领先于同期甲级写字楼和购物中心首层租金走势。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“我们认为，随着租赁市场的逐步成熟以及机构化程度的不断提高，未来长租公寓的交易流动性将得到明显提升。”

报告指出，尽管在户型、租金方面存在政策约束，保障性租赁住房投资退出闭环的构建完成、政府对“非改居”支持和保障性租赁住房认定标准和流程的明晰都将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。

报告显示，目前中国住房租赁市场体量近6000万套，而机构化长租公寓渗透率尚不足2%，与美国、日本等成熟市场50%以上的机构化运营公寓渗透率相比，提升潜力巨大。

世邦魏理仕通过对全国月房租费用高于2000元的城镇家庭分布的数据分析和测算，发现其中的74%位于广东、上海、北京、浙江和江苏这五个省市。从房租的价位段来看，上述家庭也是长租公寓项目的主力目标客群。

通勤时间和公共交通便利性是租客选房时首要的因素，因此对长租公寓项目选址和租金定价有着决定性的影响。根据世邦魏理仕统计，上海65%的长租公寓距离周边地铁站1000米以内，步行10分钟可达；而这一比例在北京也超过50%。

在同一运营商的项目中，离地站500米以内的项目租金较该运营商项目平均租金的溢价最为明显，大部分的运营品牌能取得10%-30%的租金溢价。与之相反，当距离地铁站的距离超过1500米以上时，项目租金出现明显折价，达到20%以上。

此外，项目至办公地点的距离也对公寓租金产生直接影响。以北京市场为例，长租公寓项目据最近商务区的平均距离约4.4公里，68%的长租公寓落位在据最近商务区5公里以内的区域。世邦魏理仕对主要项目的月租金和与最近商务区距离的相关性分析显示，每缩短或增加1公里的距离，项目月租金相应提升或降低4%-5%。

此外，近年来市场上也开始出现一些成熟期资产的交易机会，这为保险资金等追求长期稳定收益的核心型投资者提供投资标的。今后，随着企业拿地自建员工租赁用房案例的日益增多，世邦魏理仕预计未来市场将出现企业定制、售后回租等更多元化的进入路径。