住宅均价约2万的沣东,下一波热度高峰何时到来

总规划面积159.3平方公里,常驻人口52.12万人

文|立田

11月1日,陕西交控产业开发有限公司25.82亿元在沣东新城拿地190.657亩,摘得的地块地籍编号为FD4-3-14,位于沣东新城镐京片区沣东三路以东、昆明二路以北、科源四路以西、昆明一路以南,土地用途为住宅兼容商服,容积率1.5-2.0,楼面地价10157元/㎡。

沣东人居潜力持续增长中。

沣东新城位于渭河以南,沣河以东,总规划面积159.3平方公里,常驻人口52.12万人。在西咸新区大发展中,沣东定位为统筹科技资源改革示范基地和现代服务业聚集区。

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西咸新区的十四五规划中,预计2025年西咸新区的GDP目标为1200亿元以上,年均增长12%。其中,沣东新城的2025年GDP目标为450亿元以上,年均增长13%以上,可以看出,未来几年沣东新城的经济发展依然在西咸新区中占有重要的分量。

而为了加快构建现代产业体系,持续提升核心竞争能力,沣东新城提出了“一轴三带四板块”空间布局规划。

一轴:大西安新中心新轴线。三带:沣河滨水生态景观带、自由贸易经济发展带、中华历史文化展示带。四板块:沣东新城大西安新中心板块(中轴线)、 丝路国际商贸板块(三桥商贸区)、斗门水库生态板块(斗门水库及镐京)、 现代产业示范板块(六村堡产业园)。

图片来源:网络 侵删

多年发展,沣东区域内有中国国际丝路中心、西安国际足球中心、秦创原立体联动孵化器总基地等重点项目加速建设;西安医学院第一附属医院沣东院区、陕西省中医药研究院(省中医院)、中心城区与西咸新区互联互通项目快速推进。同时,先后引进日立能源、人工智能超算中心、工商银行陕西省分行、秦创原·航空工业自控所智能传感产业基地等一批各领域头部企业和项目。

并且,区域内建成并运营昆明池·七夕公园、诗经里小镇、OCT1314摩天轮等文旅项目;欢乐谷(陆公园)、欢乐海岸曲水湾商业街区等文旅项目加快建设;引进了字节跳动西北创新中心、喜马拉雅文创中心、陕西文化艺术博物院、保利大剧院等一大批文化项目,还有陕西文学馆也于今年9月正式签约,系列高速建设形成良性循环,实现持续吸引众多新兴产业集聚。

随着城市产业的快速崛起,这一区域也是近几年来西安人居外扩的主阵地之一。约在2019——2021年间,该区域涌现了大批量的品牌房企项目,从产品定位到购买政策的变化,可谓是看点颇多。

约从2019年开始,沣东的人居建设便吸引了众多西安主城区置业人群的目光。

早期性价比吸引外溢置业,热度攀升

蓝光、中南、保利,作为2019年“第一批”沣东红盘,也是人居“拓荒”的先行军,同时通过独特的刚需、刚改、改善产品,向西安主城区勾勒了沣东美好生活的雏形。

同期的中南·上悦城项目分四期开发,一期、二期已经售罄,三期为商业地块(南美商品贸易中心),四期東沣占地约59亩,容积率2.5,绿地率35%,共规划有5栋小高层、5栋洋房,相较于一期、二期的密度配置,四期的舒适度较高。

中南上悦城(图片来源:界面楼市西安)

产品为带装修交付,项目为多层,小高层,高层板楼,其中106㎡、121㎡户型为小高层产品,142㎡为洋房产品,拥有11.1米环幕观景双联南阳台,品质感不错。据悉,目前四期均价约20000元/㎡,预计2023年年底交房。

中南上悦城142㎡阳台(图片来源:界面楼市西安)

蓝光公园华府约在2017年入市,开发周期较长,最早均价约6、7千元,截止2019年前后,沣东热度逐渐高涨,该项目均价也涨到了约1.2万元左右。通过界面楼市西安频道走访发现,其原有的售楼中心大门已经关闭,但网络调查信心显示目前项目在售151—246㎡户型房源,参考均价为18500元/㎡。 该项目早期价格确实有吸引力,但从第一批次交房后,相对应的产品也确实问题多多,期间一直维权不断。

万科未来星光位于沣东征和七路与安泰路东南侧。项目总占地约97亩,规划了9栋住宅、1所幼儿园、1栋甲级写字楼和BLOCK商业街区,是万科地产在沣东新城的第一个项目。其中住宅板块的容积率约2.5,住宅包含4栋小高层、5栋高层,主力户型为117㎡的三室、130㎡的三室、143㎡的3+X室,精装交付。目前在售精装小高层,面积117-143㎡,价格约2万/㎡,预计2024年12月交付。

市场项目潜力巨大,“品质、价位”依然是衡量主要标准

保利和光尘樾项目占地288亩,总建筑面积70万㎡,容积率为2.8,绿化率为35%,分两期开发。其中一期规划8栋花园洋房和10栋高层;二期规划11栋高层、8栋洋房、8栋叠拼。

保利和光尘樾(图片来源:界面楼市西安)

通过界面楼市西安走访发现,其一大亮点就是其6层叠拼,也是许多改善客户较为关注的产品,项目住宅已经全部交付,在售保利和光小户型,在售楼栋为1#、2#楼,产品主要为毛坯SOHO以及带装修平层,其中SOHO产品面积为47—58㎡,平层产品面积为30㎡。

据悉,在节假日,该项目还会推出折扣活动,比如9月份就针对约30㎡精装平层,特惠单价在8500元/㎡左右;约47㎡毛坯LOFT,特惠单价在10506元/㎡,价格吸引力十足。在售公寓目前全部封顶,预计明年6月交付。

与保利相距不远的国樾府西侧紧邻沣东自贸产业园,由住宅和商业综合体两部分组成,容积率约2.8,绿化率约45%,规划18栋住宅,由7栋高层、7栋小高、4栋多层组成。主力户型为97.41平——136.44平3居—4居,带装修交付,面积区间主要面向刚需刚改人群,均价约1.9万元。

国樾府(图片来源:界面楼市西安频道)

项目从2021年面市至今,一直陷入“预售证下不来”、“捂盘惜售”的争议中。据置业顾问介绍,该项目由本土开发商西安康腾置业开发,国樾府是其开发的首个住宅项目,一期为9栋住宅,目前外立面已做好,内部装修中,预计今年年底交付。

在城市引导居住用地合理布局方向下,沣东作为重点人口导入区,合理安排居住用地供给是未来发展重点。

可以看出,沣东目前在售项目均价几乎在触定两万,价格上涨明显,对标西安主城区都属于偏高水平,加之西安楼市持续低迷,或许便是近一年来沣东许多品质住宅去化开始变缓的部分原因,未来如果房价保持稳定,市场持续企稳发展,并通过时间来消化当前房价,或许还是会有更多的购房力进入。

 

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