文｜华商报 郭蓉
2020年3月，张先生贷款购买了蓝光公园华府2号楼顶楼的一套商品房，小区位于西咸新区沣东新城天台路与征和四路西南角，合同约定的交房时间为今年6月22日，“但是一直到8月，开发商才通知收房。”张先生说。
8月14日，张先生来到新房验收时，发现房屋内存在渗水情况，“管道裂缝、主卫生间漏水、次卫生间漏水、次卧顶部拐角漏水、次卧飘窗漏水、次卧顶部平台漏水。”张先生说，看到有渗漏痕迹，他就给物业提交了保修单，物业负责转交给蓝光地产保修服务中心。
一周后，正值雨天，张先生专门来到新房查看渗漏情况。“过来以后发现渗水比之前还严重，于是又提交了一次保修单。”8月28日，张先生第二次向物业提交保修单。9月17日，张先生不放心，再次过来查看维修情况，“当时看到渗水地方涂了一层类似防水材料的东西，但是新涂材料的周边还是有新的渗水痕迹。”
此后，张先生便一直跟物业、开发商项目经理以及开发商保修服务中心负责人联系维修。“没有人通知我维修进度，我只能一趟一趟地跑去查看。”10月7日，张先生再次来到新房，发现部分渗水处做了注浆处理，也就是说进行了二次维修。张先生称，看到二次维修后，他担心和此前一样仍然渗水，便想让开发商从楼顶做蓄水试验，“如果从顶楼蓄水后房屋不再渗水，我也就能安心收房了，但是保修服务中心工作人员拒绝了这个要求。”张先生无奈地说。
更让张先生不解的是，因为渗水问题，他一直拒绝收房，但物业却要他补缴从8月至今的物业费。
张先生说，看到小区群里有其他业主反映物业费问题，他便让物业打印了物业费用账单，这才发现，如果现在确认收房，他必须补交8月至今的物业费，共计719.02元。
11月7日上午，华商报记者联系到蓝光公园华府小区嘉宝物业服务中心，工作人员称维修工作是由开发商负责，维修完会有相应的单据给管家，管家跟业主进行联系。物业工作人员也表示，此前开发商保修服务中心人员已经告知他们，张先生的房屋二次维修完成。
7日下午，记者来到嘉宝物业服务中心，针对物业费问题，工作人员说到底由谁缴纳，业主要与开发商进行沟通协商，他们只是负责按规定收取物业费，他们没有权利决定究竟由谁缴纳物业费。
就物业费问题，记者尝试联系开发商西安蓝光地产工作人员，电话始终无人接听。
7日下午2时许，记者在张先生购买的新房内，看到确实有渗水的痕迹。由于不是雨季，渗水点不是十分明显，但能清晰看到有防水层覆盖和注浆的维修痕迹。张先生说，“现在不是雨季，开发商也不进行蓄水试验，我没办法验证究竟是不是维修好了，这让我怎么安心入住？”
记者随后见到了蓝光地产保修服务中心工作人员，工作人员称：“房子我们已经修了两次，第一次没修好，第二次进行了注浆维修。业主现在要求我们从房顶做蓄水试验，这个我们没办法做，但是可以保证房子已经维修好了，我们也可以和施工单位一起去查看。”当工作人员得知记者身份时便转身离开。
张先生称，自己此前曾多次就渗水维修及蓄水试验问题向西咸新区住建局、沣东新城质监站、沣东新城建设开发部等部门投诉。7日下午，保修人员告诉张先生，他们收到了相关部门转交的投诉。保修人员表示，不管是住建局还是质检站打电话，他们都对相关部门回复已经维修好了，但明确告知相关部门，无法做蓄水试验。
“不做蓄水试验，我不可能每天等着下雨来测试房子渗水问题究竟有没有修好。”张先生说，不仅是房屋维修，物业费的问题他之后也还会继续向相关部门投诉。
北京德恒（西咸新区）律师事务所李耀华律师说，《物业管理条例》第41条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。房屋交付给业主的，物业服务费由业主承担；未交付或交付不符合买卖合同约定的条件，在整改或维修期的费用，应由建设单位承担。
李耀华律师说，房屋渗水属于建设单位的工程质量问题，建设单位在交房前维修好，以达到合同约定的交付条件。如建设单位已经维修好，业主拒绝收房，拒绝收房期间的物业费应由业主承担。
北京大成（西安）律师事务所律师程银军表示，因商品房存在质量问题导致业主未按通知收房，业主是否仍需承担物业费要结合质量问题的类型与严重程度来考量，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条、第十条的规定，房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的，一般能够成为业主拒绝收房的正当理由。本案中，房屋渗水若是源于房屋质量问题，且已严重影响业主正常居住使用，那业主未按通知收房不属于违约，该部分物业服务费不应由业主承担。
程银军建议，验收商品房时如发现质量问题要及时保存证据，属于一般质量瑕疵的，可以要求开发商维修；属于主体结构质量不合格或其他严重影响正常居住使用的问题，可以拒绝收房，此时业主还享有依法解除《商品房买卖合同》、要求赔偿损失的权利。
