文 | 华商报 党兰 杜蒙
近日，中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅销售市场的调查数据显示，今年10月，百城新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，已连续4个月环比下跌。而西安在10月份，不管是土地供应成交还是商品房备案公示以及意向登记，均有不同程度的下滑。
10月18日，浐灞生态区推出5宗共121.026亩住宅用地，基本上都是20多亩大小。体量虽然不大，但位置很好，周边有世博园、地铁、学校等。从价格来看，这5宗地的最高限价算下来，楼面价还不过万。但是同一区域内，去年有地块楼面价超过了1.5万元/㎡。
10月22日，高新区推出3宗共78.767亩住宅用地。这3宗地位置也相当不错。其中有2宗距离西三环较近，周边有不少成熟社区。另1宗则在科技四路沿线，周边有不少学校资源，例如高新第一学校、高新十五小等。
10月20日，未央区推出3宗共158.466亩开发用地，其中1宗为27.26亩商服用地，另两宗分别为75.732亩、55.474亩住宅用地，主要位于欧亚大道以北，北辰大道以西。以上这些地块都将在11月挂牌出让。
土地成交方面，10月份有不少高质量的地块成交。例如龙湖、泰发祥在航天区域摘地，楼面价分别为8392元/㎡、7906元/㎡。相对比航天新城这两年的成交地价来看，价格有所回落，毕竟之前有不少地块已经进入“万元地”时代。在城南区域，陕建地产与俊发联手，以近40亿底价摘得雁塔264亩开发地，也就是杜城村城改项目。
还有值得关注的是高新三期1宗102亩土地出让，最终被中海底价摘得，楼面价12883元/㎡。这块地周边有西安高新第十一初级中学、高新区第三十一小学，还有地铁、公园等配套。旁边就是一直在售的碧桂园云墅，2020年楼面价就拍到了15125元/㎡。
综合以上数据信息，10月份供地和成交中，虽然面积和具体位置有差异，但是在同一区域对比，整体地价还是有所下调。
据华商报记者不完全统计，10月份西安主城区+西咸新区共有18个项目进行了价格公示，总房源4004套。其中西安主城区有15个项目，西咸新区有3个项目。
从公示项目产品来看，均价1.5万/㎡以下项目共有4个，其中有3个在西咸新区，主城区只有1个，为忆江南项目。主城区多个改善高价盘公示，例如唐618、招商西安序、荣德河与墅、龙湖青云尚等，均为2万+以上。从备案房源数量上看，10月备案量下降明显，对比9月份28个项目，5700套房源公示，数量减少了约30%。
登记方面，据记者不完全统计，西安市商品房意向登记平台上，10月份共有30个项目，房源总计为4938套，而9月份有超过6000套房源入市登记。从登记的项目情况看，共有10个项目需要摇号，其中有2个“千人摇”，均位于港务区，分别为融创望江府和绿城西安全运村荷风苑。其余有20个项目，登记核验的数字均未超过房源数。另外，值得关注的是，位于浐灞区域的自然界河山·江月项目，均价超过3.6万/㎡，供应了44套房源，核验通过了127组，如此价格的高端改善项目需要摇号购买，一时间也成了业内关注的话题。
从登记项目的整体价格来看，集中于1.5万-2万/㎡之间的项目有16个，2万+以上的项目有12个，1.5万/㎡以下的项目仅存2个，分别为陕建东元府和绿地理想城。
开盘去化的数字也不理想。从10月前三周的周报数据来看，整体开盘去化率约50%。西安建筑科技大学建筑学院副教授马健分析，即使有诸多的利好政策和营销手段刺激，依然表现平平。行业整体下行压力持续、市场观望情绪严重，叠加疫情影响，房企销售去化压力进一步加大。市场两极分化更加明显，缺乏产品力和性价比的项目将面临滞销局面。
11月份开局，意向登记平台上的3个登记项目引起关注。
保利·天汇、中国铁建·西派樘樾和紫薇·西棠3个项目上线登记首日，意向登记人数就已经全部超过房源数。其中，保利·天汇、中国铁建·西派樘樾是今年6月份西安首轮土拍地块中入市销售最快的项目。
新项目入市也拉开了11月份的新增供应，新项目金地·玖峰悦项目已经上线，11月5日即将开启登记，还有万科·雁鸣湖、荣德河与墅、招商·西安序、招商·央玺也有新房源供应。
据记者了解，还有十余个纯新项目已经售楼部或者展厅对外开放，比较受关注的是位于高新区的中海·天谷时代、高科·云天两大项目。高科云天规划建设240—290㎡大平层产品，这块当年的地王项目在昨日发布了线上发布会，即日起售楼部全面开放，将与软件新城其他楼盘展开正面角逐。还有大家比较关注的中海开元壹号·紫宸、保利·阅云台、星河湾星瑞、紫薇绿城南山云庐、华润置地·港悦城等项目在近期都有活跃动作。
纯新项目入市之外，主城区老项目推新也是新增供应的一大部分，比如已经断供一年的高科麓湾国际社区，近期推出其“白菜心”地块，房源有400余套，面积有117㎡的小三室也有274㎡的终极改善大户型，预估价格还是比较亲民的。中粮奥体壹号也有大半年没有新房源入市，据了解，近期将推出170—240㎡的大平层户型。
从市场上在售楼盘加推情况和新项目入市节奏来看，11月份，西安房地产市场或许会有一波供应小行情。据不完全统计，整体市场将有30多个楼盘入市销售，主要集中在高新区、港务区和浐灞。对于刚需购房者来说，老盘加推的紫薇·西棠、高科麓湾国际社区、星雨华府、陕建东元府等项目值得关注，这些项目位置在主城区，价格涨幅不高，比较亲民。
