文 | 华商报 李琳
2019年1月，西安城南明德门小区185平方米的房子成交价123万元。当时西安房价正处于高位，为什么这套房子如此便宜？
经雁塔区及西安市两级法院先后调查认定，原来是房东“一房二卖”，在2012年以80万元出售之后，趁未过户再次挂网出售。
孟女士说，2019年1月，她在58同城看到一套明德门小区185平方米房屋的出售信息，房价123万元。信息中说房子正在出租，月租3500元，房主急需用钱，打算低价出售。她联系到房东登门看房。房东刘某拿钥匙带孟女士看了房子，称儿子开车撞了人被拘留急用现金，房子尚有20万元银行贷款没还清，办理按揭时间太长等不了，需买家全款支付房款，租客租期到2019年4月底，到时候就给买家交房。在签订房屋买卖合同前，孟女士与刘某去西安市房屋产权产籍管理中心调档，档案显示本房产除了房东刘某所称的银行抵押贷款外，没有其他抵押、查封事宜，也无其他共有人。
2019年1月7日，孟女士陪同刘某偿还了银行贷款并办理解押，并签订了《房屋买卖合同》。合同中约定：“乙方（孟××）以房租形式向甲方支付人民币20万元，供乙方解除抵押。如因甲方房屋产权纠纷、法律纠纷造成本房屋购买过户不能进行，租赁合同优先执行，并且乙方仍然拥有优先购买权”。
为什么要以房租形式支付20万元？孟女士解释说，以房租形式提供解押资金，一是为了安全，二是因为房子价低问的人多，自己付了租金可以获得优先购买权。孟女士承认自己当时有些心急，担心这套低价房被别人买去，因为整个买房过程中房东刘某接过不少看房电话。之后，孟女士按照约定全款支付了购房款，2019年1月30日，刘某将房屋转移登记至孟女士名下，在西安市不动产登记局进行登记过户，取得了《不动产权证书》。
付全款拿到房产证，孟女士觉得安心了，谁知平地起波澜。2019年5月，房客租期到了之后，孟女士去收房，房客却告知她，这个房子他们老板贾某早已经买了，孟女士一头雾水，她联系房东刘某，电话打不通，她当天就报了警。
孟女士到雁塔区人民法院立案，要求贾某腾房。在法院她才得知，贾某已起诉她和房东刘某，状告房东刘某与孟女士恶意串通，要求取得房屋所有权。通过庭审，孟女士得知，刘某2012年曾委托中介与贾某签订了《房地产买卖契约》，成交价80万元，约定全款支付，但贾某买房后并没有按照合同在2012年4月19日前一次性付清房款，在双方存在纠纷的情况下，刘某又将房子出售给了孟女士。
2021年8月，雁塔区法院做出判决，认为被告刘某主观恶意显而易见，被告孟女士的购房款与市场行情虽有差异，但并无确凿证据证明其知晓原告与被告刘某就涉案房屋存有争议，尚不能完全确认存在主观恶意。原告贾某未能完全按合同约定履行义务（2012年4月19日前一次性现金付清购房款），由于被告刘某已将房屋过户给孟女士，原被告之间的房屋买卖合同实际履行存在重大障碍，双方签订的《房地产买卖契约》因违约及履行障碍，依法予以解除。
此后，贾某上诉至西安市中级人民法院。今年8月，西安中院做出二审判决，法院认为孟女士与房东刘某恶意串通，所签订的合同无效，判决孟女士要将所购房屋过户给贾某。
中院认为，贾某与刘某签订的合同有效，在履行合同期间，贾某每月按期向银行支付按揭贷款，变更了付款方式，并且已经实际履行，贾某向刘某支付购房款包括按揭贷款共82.5万元，不存在未付清购房款的事实。
因孟女士购房时值贾某与刘某因涉案合同的履行发生纠纷诉讼期间，法院认为，刘某售房给孟女士明显存在恶意，而孟女士以房屋租金形式向刘某支付20万元房款，“期间并无房屋租赁事实，双方共同虚构的房屋租赁关系是虚假的意思表示”。法院认为，孟女士与刘某涉及两个法律关系，即房屋租赁和房屋买卖，孟女士对这样的重大事项该慎重对待处理，而“（孟女士）签订合同时去过涉案房屋现场，也知道房屋他人占有使用的事实，却没有对占有使用人的占有使用情况进一步了解，对占有使用人基于什么原因占有使用房屋或是否主张房屋的优先购买权等权利事项未给予适当的关心。反而在签订合同中约定先交租金后交房，且在未交房的情况下全额支付数额不菲的租金。对完全能够预见的不能交房的风险视而不见，放任交易方式，非正常人的交易习惯。”加之孟女士的合同价每平方米6648.65元明显低于当时的市场价格，故孟女士取得涉案房屋的行为不构成法律上的善意。
基于以上理由，西安中院认为，刘某与孟女士的房屋买卖行为系恶意串通，损害贾某合法利益，所订立的合同属于无效合同。
北京大成（西安）律师事务所韩朝泽律师分析认为，本案属于典型的“一房二卖”案件，出卖人就同一房屋订立多份买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，某一买受人先行办理了房屋过户登记手续，取得了房屋产权证明的，应当认定该房屋已经发生物权变动，其他买受人只能向出卖人主张债权请求权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条相关规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
就本案而言，判决已生效，当事人应当尊重已生效法院判决。如果买受人孟某对终审判决有异议，可以通过再审程序解决；如果买受人孟某认可法院终审判决，可以另行起诉出卖人刘某主张权利。
