文|华商报 党兰 杜蒙
进入10月，全国多个城市的首套房贷利率陆续“破4”，引起行业广泛关注。
据了解，央行发布“阶段性差别化调整住房信贷政策”后，目前已有超十个城市跟进落实，首套房商贷利率降至4%以下。
西安目前的首套房最低利率仍为4.1%，后期是否有下调的可能呢？
首套房贷利率最低已降至3.7%
国庆节前夕，中国人民银行、中国银保监会发文，阶段性调整差别化住房信贷政策，对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件，目前这23个城市中，已有超过10个城市将首套房贷利率下调到4以下，大部分在3.8%-3.95%，包括武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳、秦皇岛、宜昌、襄阳、济宁等地。目前首套房贷利率最低的城市是广东清远，为3.7%。
根据贝壳研究院数据，2022年9月全国首套房平均房贷利率为4.15%，全国二套房贷平均利率为4.91%。本次首套房贷利率下调将打开部分城市的利率空间，降低首套房的购房成本。据克而瑞统计，三季度121个省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、限贷、限价、限售，以及税费减免、购房补贴等。
而多轮政策的调整，也确实取得了一些成效。根据中指研究院最新数据显示，上周一线城市整体成交面积环比大幅上涨，北京同比上涨较为明显；二线城市总体成交面积环比均大幅上涨，其中苏州、武汉环比涨幅均超5倍，三线城市成交环比面积涨幅超过3倍。
西安首套房贷利率4.1% 二套5%
华商报记者从西安部分银行了解到，目前，大多数银行执行首套房贷利率4.1%，二套房贷利率5%的政策。包含中国建设银行、中国农业银行、中国交通银行、北京银行、西安银行、招商银行等在内的11家银行都在4.3%的基准利率上下调20个BP，执行4.1%的首套房贷利率；二套在基准利率之上加70个BP执行5%的利率。但还有华夏银行、重庆银行等个别银行首套房贷利率在4.15%-4.35%之间。
在走访港务区奥体板块的楼盘时，记者了解到，保利·锦上、龙翔·奥城珑樾府等项目合作的中国银行、中国交通银行、中国工商银行等执行的都是首套4.1%、二套5%的利率。需要注意的是，银行贷款利率会因个人征信、收入等情况进行上下浮动。一般情况下，项目现场执行的都是市场最低水平。
回顾西安近年来的利率情况，在2014年的时候，中国人民银行制定的5年期以上的基准利率为6.15%，2015年下调到4.9%。结合当时的房地产市场情况，西安银行针对首套房贷利率最低执行过85折优惠，2016年的时候也有过95折的优惠。2017年开始，首套房贷利率持续上调，在2022年初达到顶峰5.8%。随即便迎来了央行三次下调基准利率。
简单来算，以100万贷款30年周期等额本息计算，利率5.8%时利息总额为1112310元，而利率4.1%时，利息总额为739514元，利息差额为372796元。这样来看，利率的调整减少了一大笔贷款金额。
短期内西安下调房贷利率可能性不大
今年6-8月新房价格环比、同比双降的城市可以自由调整利率继续下调的政策出台，进入10月份，预计还将有更多的城市首套房贷利率破4。
从中指发布的数据来看，今年前8个月，宁波、西安、成都、嘉兴、广州新房价格累计涨幅居百城前五位。不过，各地房价涨幅均较小，仅宁波和西安今年以来房价上涨超过2%。从这个数据来看，西安目前并不具备新房价格环比、同比连续下降的要求。另外，从以往的历史周期来看，信贷宽松就是房地产市场复苏的“回春药”，就目前基准利率4.3%的情况来看已经是历史最低点。
沈视楼市主理人沈玮分析，目前，首套房贷利率，武汉3.95%、阳江3.9%、清远3.7%等，已经跌破4，后面还会有更多的城市跟进房贷利率3字头甚至首套房贷利率降至3.5%都有可能，只有大幅度让利，市场才有可能复苏。目前西安不符合“同环比下降”这个标准，所以调整会慢一些，如果后续市场不理想，利率还有下降的空间。
西安房地产行业资深分析师朱郁认为，短期内西安房贷利率调整的可能性不大。根据监测统计数据来看，不排除四季度及明年一季度，继续扩大利率调整政策幅度的可能。目前金融政策支持房地产力度较大，信贷总体量化宽松，已经释放多重利好惠及首置、二套购房者。所以当下有置业需求的，不失为“上车”的较好机会点和窗口期。
