无家可归、信用丧失:美国楼市崩盘时,普通人遭遇了什么?

2022年07月25日 09:25
“就像在崩盘的房地产市场中遭殃的千千万万美国人一样,她绝望了。她的婚姻濒临破裂,她的女儿需要治疗,她的积蓄消耗殆尽。”

图片来源:视觉中国

按:尽管房价上涨,但住房拥有率达到了69.2%,为历史最高水平。人们众口一词地呼喊着行业口号。音乐不停响着,没有人想让这只旋转木马停下来。”

在美国,旋转木马在2008年金融危机中慢慢停了下来。

2002-2007年间,美国房价暴涨,掀起民众购房热潮。彼时,少有人想过房价会有下跌风险,贷款机构在这期间为追逐利润,降低房贷审查要求,向没有足够经济实力的购房业主大量放贷。

然而,繁荣的泡沫在2007年开始破灭,并在2008年演变为全面的金融危机。在泡沫破灭的过程中,无数借贷者无力继续还贷,被迫对住房抵押贷款违约。银行等贷款机构为了挽回坏账损失,纷纷向法院申请查封冻结手续,甚至雇佣专人伪造贷款人签署同意放弃房屋赎回权的文件。这导致贷款人陷入个人破产、房屋被查封拍卖的双重困境,从而引发了严重的止赎危机。最少600万人在这场危机中被夺走住房,失去银行信用,跌落至社会底层。

房子是大多数普通人最大的一笔财产,它也承载着自我价值、对未来的希望。人们在房子里对婚姻和家庭做出承诺、招徕亲朋和邻居、养育孩子夺走一个家庭的房子,如同夺走他们的梦想。

《房奴》一书聚焦美国止赎危机,调查止赎背后的系统性抵押贷款欺诈,也跟踪了数位房产崩盘大潮中试图与不义系统对抗的人。界面文化(ID:booksandfun)摘录其中片段,以飨读者。我们发现,危机之下并非人人平等,失去房子普通人是房地产业和金融业过度扩张、监管缺失的最大受害者,也是政府实施纾困措施时最后想到的群体,正如作者戴维·戴恩(David Dayen)在后记中所说:

“如果普通人被抓到偷苏打水或抽大麻,那么大概很长时间内都无法回归正常生活。但是,如果是系统性犯罪——把几百万份欺诈性抵押贷款打包成证券、未能实现证券化过程、从事欺诈性服务、用伪造止赎文书来驱赶房屋所有人等行为,就不用承担任何责任。许多人都想弄明白,为什么为了多赚点钱,银行就可以如此放肆地破坏房地产市场?结果表明只有一个答案,那就是他们知道不需要承担严重的后果。我们缺乏不论贫富贵贱一概公平定罪的公平制度。这确保了富人和有权有势者可以持续犯罪。”

《房奴》
[美] 戴维·戴恩 著 叶硕 译
上海译文出版社 2019-05

《止赎来敲门》(节选)

撰文|[美] 戴维·戴恩  翻译 | 叶硕

对房屋所有人来说,丧失赎回权的消息就像破碎球一样,撞开了他们的大门。夺走一个家庭的房子,相当于夺走他们的精神,就像一支蜡烛被掐灭了火焰,明亮的光芒瞬间消逝。几百万美国人,以为自己在中产阶层中获得了立足之地,面前是一条通往财富和经济安全的康庄大道,然而,华尔街一场毁灭性的失误,却给他们造成了致命的伤害。

这天傍晚,这位文书递送员的目的地,是格塞塔路607号。这里是西棕榈滩附近的一片独立区域,一处典型的后繁荣时代的住宅小区,房屋数量少,面积大。这座建于2006年的房子是一个单层住宅,有三间卧室和两个卫生间,屋顶是陶土瓦片,外墙板是黄色的,夹在一大片漆成一模一样的建筑物之间。建商们似乎认为,黄色是说服买家出手的最佳颜色。屋内,爱泼斯坦一家对即将到来的不速之客,丝毫没有察觉。

丽莎·爱泼斯坦坐在主卫的窗台上,往膝盖涂抹着护理磨砂膏,女儿詹娜在浴缸里,倚着一把倾斜的婴儿座椅保持直立。丽莎用一条品牌彩色头巾把棕色头发扎了起来,这种头巾在1970年代很常见,很可能曾在洛达或鲍勃·纽哈特的脱口秀中出现过。她眼睛是湛蓝色的,五官也很柔和,笑起来声音之大,能盖过房间里的所有杂音。每当兴奋起来的时候,她说话的声音就会变得十分响亮。此时此刻,她全神贯注在浴缸里的女儿身上。

丽莎四十三岁,是一名护士,一个妻子,一位新手妈妈。她在这套房子里只住了两年。她的生活即将永远被改变。

“笃笃笃!”

她片刻都没有迟疑。“一定是关于房子的,艾伦!”她向丈夫喊道,“是银行的人来了,这可不是什么好消息!”

图片来源:视觉中国

2007年初,丽莎和艾伦开始寻找新的住所。此时的房地产市场,跟丽莎印象中购买公寓时的情形大相径庭。房地产热潮席卷佛罗里达。打开收音机或电视机,经过公交车站,各种信息都在轰炸着你:“新家园!”“大好机会!”“现在就出手!”一天,丽莎开车经过一群人,发现他们住在一溜帐篷里,在空地上的拖车跟前排队。这些都是准备买房子的人,他们在这里露宿两三天,只为在一片建筑新址上挑到自己喜欢的位置。房地产泡沫时期,佛罗里达的每一天都是黑色星期五。

不过,等丽莎和艾伦开始找房子的时候,房地产热潮略有降温。曾经强调紧迫性的广告牌(“切莫错过!”),如今强调的是优惠(“原价40万,现价35万!”)。专业人士们宣称,这正是抄底的时候,“买房的大好时机!”丽莎怀疑,在他们眼里,到底有没有不好的时机。

事实上,房地产泡沫漫长的衰退已经开始。浏览商业杂志的封底,你会发现一些苗头。2006年中,亚美利奎特(Ameriquest)——美国最大的抵押贷款公司——突然关闭了所有的分支机构。同年夏天,另一家巨头“新世纪金融公司”,也开始面临巨大的现金短缺,并在次年春天破产。

房屋所有人也感受到了压力;三年内,止赎率翻了一番。不过,对于大多数普通美国人,甚至对于潜在的购房者来说,这些危险信号都是遥远的背景音。经济分析家中的乐观派,依然大有人在。2007年年初,美联储主席本·伯南克向联合经济委员会声称:“次贷市场中的问题对更大的经济和金融市场影响有限。”换句话说,只会有一次止赎浪潮,将那些买了太多房子、贷了太多款的人冲刷出去,而不是两次。收入稳定的年轻家庭——如丽莎和艾伦——根本无需忧心。

然而,尽管本·伯南克并没有预见到危机,佛罗里达的房地产商们却知道,那架维持了几十年高额利润的机器,开始运转失灵了。他们必须在市场崩溃前将剩下的房子倾销掉。尚未建好的住宅小区突然将所有房屋列入出售清单。开发商们聘请设计师,迅速为街道铺上沥青。他们降低价格,吸引购买者,飞快地清空库存。那些购房者自以为机智地低价买进,殊不知他们其实是最后一批毫无戒心地被诱骗进房地产泡沫的人。丽莎没太留意。怀孕的她依然在全职工作,她的精力有限。

一天,艾伦让丽莎去看格塞塔路的一个小区,这是全美最大的开发商霍顿公司建造的一座崭新的封闭式小区。她去了那片开发区,位于南佛罗里达一条宽阔的无限蔓延的马路旁。小区门内的住宅楼高大林立,衬得新栽的棕榈树又矮又小。左边是佛罗里达住宅小区的标配: 一个巨大的不知所谓的人工湖,一座喷泉向天空中喷着水花。丽莎给艾伦打电话,问他是否确定房子真的在格塞塔路。“这些房子就像大学宿舍,根本不像家!”艾伦向她确认,地点没错。

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他们计划买下这套房子然后卖掉公寓。十五年的按揭,丽莎已经还了八年,因为有时候会多还一些本金,她此时只欠了大约2.5万美元。而且,那间公寓的价格早已飙升。他们算了算,公寓至少可以卖到25万美元,用这些钱来购买新房,就只剩下一小部分按揭贷款。这个想法并不冒失,几十年来,当家庭成员增加需要购买更大的房子时,人们都会采用这种策略。泡沫时代的价格增长,对于他们出售公寓来说,理论上还是很有利的。

然而,为了锁定房子,他们必须尽快签订协议。于是,2007223日,丽莎和艾伦来到了DHI抵押贷款公司(霍顿公司的金融子公司)签署协议文件。为买下格塞塔路的这套房子,他们支付了1.7万美元的首付款,剩下的31.3万美元,则申请抵押贷款。因为艾伦的手机销售业务的收入不稳定,所以夫妇俩决定利用丽莎优秀的信用记录(当时是803分),将这笔贷款挂在她的名下。当时怀孕八个月的丽莎告诉贷款经办人,在签名前,她会阅读抵押贷款合同的每一页,这令经办人大为吃惊。

问题是,她得上厕所,频繁地上厕所。

于是,交易代理、地产销售以及艾伦不得不等丽莎一行行地仔细读完抵押贷款合同,还要等她不断地往返于厕所和签字桌之间。每次离席之前,她大约能看完五页。

丽莎唯一的抵押贷款经验,是跟邻居之间的私人贷款。那是一次简单的十五年固定利率的交易,而这次要复杂得多。尽管她的信用记录完美无瑕,DHI抵押贷款公司给丽莎的却是次级贷款,而非给予优质借款人的贷款。为了确保首付较低,前十年的还款额都是由利息构成的。之后二十年里,不但本金和未摊销的月还款额会增加,贷款利率还会上调。每月要多还几百甚至几千美元。可以说这是一个十年后引爆的财务定时炸弹,到那时DHI将会大获其利。

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5%的首付和还款只抵冲利息的条款意味着,十年内,这对夫妇无法积累资产净值。一旦将协议成本计算在内,只要房屋价值稍有下跌,可能只要3%,他们就会遭殃。一旦他们遭遇任何财务危机,则会面临极其危险的局面。2001年这种抵押贷款产品刚刚面市的时候,杰出的金融分析师乔什·罗斯纳指出:“没有资产净值的房子,只是一处负债的租房。”但是丽莎没有意识到这些不利方面。认真阅读抵押贷款协议更多只是一种形式,一种负责任的表现。她没有知识背景,读不懂全部内容,而且她觉得还有一条出路: 丽莎计划卖掉公寓,用这些钱来支付大部分按揭。所以,不管这些文件上说的是什么,都不会生效。当翻到抵押贷款合同的最后一页时,她签下了名字。

直到后来,丽莎和艾伦才意识到自己的错误。他们根本卖不掉公寓,公寓的价格最终暴跌了60%以上。丽莎每周都会给代理公司打电话,每周都会听到同样的回复:没人出价。每个月丽莎都会把按揭款塞到皇家撒克逊小区的邻居家的门缝底下,然后回来再写一张支票给新房子还贷。他们有足够的积蓄,对于两套房子的按揭款也能支撑一阵,但不是永远。

3月,詹娜出生了。丽莎觉得,有了这个孩子,她受的所有的苦都是值得的。当詹娜十八个月大的时候,新换的儿科医生在她的脊柱下部发现了一处先天缺陷,之前那位医生以为这无关紧要而忽略了。新医生让她做了核磁共振成像,诊断结果是脊柱裂。她的椎骨连在脊髓底部,像皮筋一样拉得紧紧的。如果不进行治疗,拉扯会随着时间而加重。频繁的检查和就诊,令丽莎不得不经常请假。詹娜的医生建议通过外科手术来治疗,为了手术和术后护理,丽莎和艾伦要筹集数千美元的医疗费。与此同时,随着房地产泡沫的破灭,佛罗里达各地的企业纷纷破产,也包括那家手机经销商。艾伦失业了。

财务危机和情绪压力,压垮了这对年轻的夫妇,夫妻关系也因堆积如山的债务饱受摧残。更可怕的是,丽莎和艾伦羞于告诉亲朋好友他们的财务困境。2007年的佛罗里达,只要稍加注意,谁都会发现一场止赎危机的来临——卡车行驶在车道上,路边堆满了打包好的箱子,上面贴着粗体的标志“免费”——但是几乎没人公开谈论。失去房屋的邻居令房屋价格下跌,带来更多的止赎和房价更严重的下跌。于是人们有足够的理由保守秘密,尝试自己解决问题,免得被认为是社区房价下跌的罪魁祸首。结果是,止赎浪潮无声无息地席卷了佛罗里达州。

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20081月,丽莎算了一笔账,得出结论,她还能继续支付九个月的新房和公寓按揭。之后,就不得不需要财务支援了,这在她的人生中尚属首次。她打电话给抵押贷款公司,希望他们可以调整月供还款金额或是想一些办法。尽管丽莎的贷款来自DHI抵押贷款公司,但他们却一直让她向摩根大通家庭金融服务公司寄送月供还款,后者是美国最大的银行——摩根大通银行的一个分支。整件事看起来有点可疑。然而,摩根大通的地位让丽莎相信她能够得到帮助。该公司一直吹嘘自己的资产负债表“稳得很”。20083月,当投资银行贝尔斯登公司破产时,政府邀请摩根大通将其收购。丽莎在报纸上看到其他银行左一家右一家地破产,摩根大通却似乎坚若磐石。所以,那里肯定会有些聪明人,能够解决这个问题。

她跟摩根大通家庭金融服务公司的一名工作人员通了电话。“我有九个月的时间来解决这个问题,”她说,“我们有足够的时间,我有完美的信用记录,我的月供还款从来没有逾期过。我们能做些什么呢?”工作人员让她把财务文件传真过去,说稍后会回复她。丽莎照做了,却杳无回音。下周她又打电话过去。一周又一周,就这样过去了。

跟丽莎通话的人总是换来换去,丽莎不得不一遍又一遍地从头讲述她的故事。他们总是让她传真新的文件复印件过去,声称之前的找不到了。光是复印和传真,就花了丽莎一大笔钱。然而,她发出的文件总是如石沉大海。大通的工作人员之间似乎完全没有沟通。有的人告诉丽莎,要获得批准尚需不少时日,而下一个则说,根本没有她的申请记录,必须从头开始。这段痛苦的经历耗费了大量的时间和精力,简直成了她的第二份工作。

丽莎艰难地处理着自己的财务困境,与此同时,在癌症中心,丽莎越来越意识到,身边的病人们也在财务困境中泥足深陷。按照惯例,病人会要求医生在诊断书上签字,这样,他们就可以出示给债权人以获得财务资助。然而,病人们会屡屡来找丽莎,再要一份医生证明,一份又一份。抵押贷款公司似乎总会丢失文件。丽莎明白这是怎么回事,但她对自己财务困难的秘密守口如瓶。病人们甚至会请求丽莎给他们的抵押贷款公司打电话,证明他们的医疗状况。然而,这只会令她面对跟她本人所遭遇的同样差劲的机构。白天丽莎跟别人的抵押贷款公司交涉,晚上则是跟她自己的纠缠,这让她倍觉挫败。

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有一次,摩根大通的工作人员对丽莎说:“嗯,你现在给我们打电话,但这种贷款我们得听富国银行的,是他们不肯调整。”丽莎从来没去过富国银行,也没跟他们打过任何交道。她的抵押贷款跟他们又有什么关系?她给富国银行打电话,问他们为什么不肯调整她的贷款,可那里的人说,没有丽莎·爱泼斯坦的记录。既然摩根大通的工作人员每天的说法都不一样,她认为富国银行的人很可能也一样。她将他们的名字添加到每周致电的清单里。然而,富国银行的人,甚至都没把她当作自家的客户。

这些推诿搪塞,耗尽了丽莎的全部积蓄。1月,她尚能谨慎地行动,可在浪费了几个月打电话、发传真和恳求后,9月时,她已深陷绝望。最终,摩根大通的一位工作人员给了她一个建议。银行处理那些违约的借款人已经够麻烦了,他们不会没事找事去关注一个仍在还款的借款人。虽然大通的人没有明说“只有当你好几次没还款时,银行才会关注你”,但暗示已经很清楚了: 丽莎应该停止还贷九十天,正式违约,银行才会打电话给她。只有到那时,摩根大通才会提供帮助。

在丽莎的一生中,从未有过逾期经历——不管是房屋抵押贷款,车贷,还是水电费,任何一切。她内心认为违约是可耻的,不对的,是对她所珍视的责任的背叛。“我是一个好人,因为我的信用记录良好。”她会这样告诉自己。但是,就像在崩盘的房地产市场中遭殃的千千万万美国人一样,她绝望了。她的婚姻濒临破裂,她的女儿需要治疗,她的积蓄消耗殆尽。如果不支付抵押月供就能走出这团混乱,哪怕违背了心中的所有信条,她也会义无反顾。

200810月,摩根大通等银行接受了政府数千亿美元的救援资金,就在同一个月底,丽莎·爱泼斯坦没有偿还她的月供。从这一天起,她成了一名逾期的房屋所有人。她开始呕吐。接下来的三个月里,几乎每天都是如此。丽莎每天都会翻看墙上的日历,三个月后,她的体重足足减轻了二十磅。并不是因为担心失去房子——说到底,她并不喜欢那座庞然大物。更多的是因为失去了自我价值,失去了衡量她成就的价值,那一页纸上的数字,衡量着你对社会是一种贡献还是一个负担。

其间,丽莎做了一个梦。那是一个晚上,在一座大房子里,窗外大雨倾盆而下。喧嚣的雨声中,丽莎抱着女儿安抚。墙体里充满了水,水隐隐波动,冲撞着家具,不断膨胀、膨胀。最后,墙壁轰然爆开,大水喷涌而出,淹没了整个家。丽莎抓住女儿,冲出家门,跑到街上,离开了这个被淹没的家,离开了这所要吞噬她和她家人的房子。就算不去看心理医生,她也明白这个梦的含义。

九十天到了,丽莎给大通打电话。“好了,已经三个月了。”丽莎说。工作人员说,大通会给她寄些东西,等着就好,不用担心。

两个礼拜后,有人来敲门。她早就知道了。

“是银行的人,这可不是好消息!”

艾伦拿着一捆文件,步履艰难地走进卫生间,交到丽莎手上。她平复了一下自己,撕开信封。

在佛罗里达州,贷款方如果想要取消一名借款人的赎回权,必须提起诉讼。所以,这是来自佛罗里达逾期法务集团的一份起诉状副本,这是一家著名的房屋止赎厂,他们指控丽莎违反了抵押贷款条款,并附带了一份法院传票和一叠诉讼通知。她有二十天的时间做出书面回复。

在这些传票中,她有一个极为意外的发现。摩根大通家庭金融服务公司的名字并未出现其中。也没有富国银行。丽莎的手指划过写着原告名字的段落:“美国银行——摩根大通抵押贷款信托2007S2的受托人。”

对于富国银行怎么会跟她的抵押贷款有关,丽莎已经摸不着头脑了。现在又冒出一个美国银行——听起来根本就不像是一家真的银行,而是像电影里的银行——成了这桩止赎案件的首席原告。还有,受托人是什么?信托又是什么?

这一切,到底意味着什么?

本文书摘部分节选自《房奴》,较原文有删节,经出版社授权发布。

来源:界面新闻

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