文 | 番茄君
7月伊始，深圳已经有三个项目入市。
除了将在7月4日结束线上意向登记的宝珺园和正在认筹中的吉祥花园鸿悦居，合正方洲润园已在周末完成了开盘，从登记到选房，只用了三天。由于开发商未在其网络官方平台公示认筹信息，目前项目的具体去化也未知。
从价格来看，这三个新盘的均价排序分别是：吉祥花园鸿悦居（5.99万元/平方米）＞合正方洲润园（4.96万元/平方米）＞宝珺园（4.62万元/平方米）。
除了已经开盘的合正方洲润园，另外两个即将开盘的项目会热卖吗？
57平小户型均价5.99万/平，坂田住宅仅剩23年产权
深圳在上个月开了16次盘，其中去化成绩最好的是福田天健天骄西筑，开盘当天49套房卖出44套，去化率达到90%。成绩排在最后的是宝安山海公馆和南山前海宸湾，这两个项目的去化率分别为11%和12%。
综合来看6月的情况，均价在10万+/平方米的豪宅十分抢手，不少刚需盘的销量反而平平无奇。
而在7月入市还未开盘的吉祥花园鸿悦居和宝珺园，分别为位于龙岗坂田和宝安石岩。
吉祥花园鸿悦居位于坂澜大道和中浩一路的交汇处，与地铁10号线雪象站直线距离约385米。
项目只备案了61套住宅，精装交付，均价5.99万元/平方米，主推建面约57-67平方米、132平方米以及188-193平方米这三类户型。其中57-67平方米的户型共58套，建面约132平方米、188平方米和193平方米的户型各一套，总价在361-1100万元之间。
从价格上看，吉祥家园低于6月开盘的和成金竹家园和信义君御山居，接近去年日光的荷棠里的均价。
项目此次主推建面约57-67平方米的两房两厅一卫，户型的空间利用率较高。
吉祥花园占地面积约1985平方米，总建面约5119平方米，由一栋两个单元组成，每个单元仅有8层高。值得注意的是，项目虽然是住宅，但由于土地用途为商住用地，所以产权和商务公寓一样，只有50年产权。
而项目所占用的土地受让时间为1995年，按照50年产权计算，如今只剩下23年的产权。
除了产权年限较少，吉祥花园的价格和交通优势也很明显。
项目靠近地铁站，坐落在主干道旁，日后自驾出行也很方便，一公里内有雪象小学、深圳大学附属坂田学校，周边还有龙岗区外国语学校（集团）云和学校以及宝岗小学，整体来看，学校资源较为集中。
在居住环境方面，吉祥花园旁除了工业园区和城中村，还有佳兆业中央广场、天安云谷以及万科城等大盘，在商业方面可享受相关配套。
不靠地铁，不带商业，石岩上新74平小三房
宝珺园在龙大高速和石岩外环路交汇处东南侧，项目此次备案了267套房源，均价4.63万元/平方米，毛坯交付，只推建面约74平方米和77平方米这两个面积段，均为三房两厅一卫户型，空间利用率较高。
从项目的优势来看，宝珺园单价区间在4.17-5万元/平方米之间，总价在325-391万元之间，若按照首付三成计算，首套仅需百万即可上车宝安。
目前石岩片区已经入市的新盘有宏发悦云花园，该盘均价约4.92万元/平方米，比宝珺园的均价高出2900元/平方米，但需要了解的是，悦云花园为精装交付，而宝珺园则是毛坯交付。
除了价格未有明显优势，宝骏园周边1公里内没有正在运营或在建的地铁路线，这对于刚需一族来说，是一大劣势。
不过项目就在龙大高速旁，自驾出行相对而言比较便利。
此外，宝珺园的2栋住宅共314套房源，只配备了189个车位，车位比仅1:0.7。
项目周边目前还没有集中商业，依靠周边的沿街店铺只能初步满足日常生活需求。
但是在教育资源方面，宝珺园周围居住环境一般，虽然多为城中村和工业区，但也规划了一所6班幼儿园和一所18班小学，未来孩子入学还算方便。
综合来看，不靠近地铁、没有集中商业、居住环境一般的新盘，虽然户型的实用率较高，但居住配套较差。
此前悦云花园因靠近地铁配套较好开盘卖出五成，宝珺园此处能否打破这个记录，仍是未知之数。
7月这两个准备开盘的新项目，都是体量较小的小社区，都靠近主干道，未来或将受到道路噪音的干扰。
从居住配套上看，在这两个首付均在百万起步的项目，靠近地铁站吉祥花园要优于宝珺园，但前者只剩下23年产权，这一点或将成为项目最大的弊端。
这两个新盘虽然在片区的价格占据优势，但自身的配套条件都较为普通，或难撑起7月楼市开门红的业绩。
