文 | 子时
5月31日，西安市自然资源和规划局下发通知，为进一步落实国务院“放管服”改革工作要求，深入推进不动产统一登记制度改革，提升商品房办证效率，保护购房人合法权益，努力打造“交房即交证”新模式，依照《新建商品房“交房即交证”工作方案（试行）》，制定《西安市新建商品房“交房即交证”的指导意见》。
具体内容如下：
西安市新建商品房“交房即交证”的指导意见
为进一步推进新建商品房“交房即交证”工作，保障购房人合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合《新建商品房“交房即交证”工作方案（试行）》，制定本指导意见。
一、总体要求
（一）基本定义
本指导意见所称新建商品房“交房即交证”是指加强资源规划、住建、税务等部门的沟通协作，通过信息共享、流程优化，提升办事效率，各职能部门加强工作联动，强化过程管控，健全监督体系，指导开发企业优化施工管理、积极履行主体责任，购房人按时、按要求提供相关材料，实现交房时取得《不动产权证书》。
（二）适用范围
本指导意见适用于本市行政区划内各区县、开发区新建商品房“交房即交证”工作。
（三）工作目标
各部门以“交房即交证”改革工作为抓手，各司其职、加强协作，在我市积极引导开发企业大力推进“交房即交证”，逐步推广购房人在交房现场取得不动产权证书的工作模式，努力打造工程建设项目审批和财产登记领域办理环节最少、办事流程最简、办结时限最短、获得感和满意度最高的营商环境。
（四）工作原则
1.依法依规，规范审批。“交房即交证”全链条涉及部门，要严格按照本部门法律法规和规范性文件，开展具体工作。
2.各司其职，优化程序。各部门要按照“谁审批，谁负责”的原则，切实承担本部门工作职责，在确保审批标准、验收规范、登记准确的基础上，对涉及开发企业的工程许可、项目验收、权调审查、不动产登记等环节做到部门间紧密衔接，简化材料，优化流程，努力减轻企业群众办证负担。
3.协调配合，及时反馈。各部门应按照工程建设项目审批制度改革和财产登记有关要求，配合开发企业做好项目前期审批、验收、权籍调查、税务等业务衔接，对于开发企业遇到的问题，应积极协调反馈。
二、职责分工
（一）资源规划部门职责
1.加强核发建设工程规划许可事前沟通协调，在规划审批和后续不动产测绘工作中,统一楼幢划分标准和口径，明确具体楼幢的范围界线，包括地下室和裙楼部分的界线范围。在建审总平面图上明确标注建设项目总建筑面积、各楼幢建筑范围、层数、房屋用途、配套公建面积和位置等具体指标，加盖“工程审核专用章”，确保“图证一致”。
2.加强规划事中、批后监管。严格要求开发企业按照经审查的建设工程规划许可及其附图实施项目建设，不得随意变更，确需变更的应重新报原审批部门审核。
3.按照“统一标准、一次委托、成果共享”的原则持续推进“多测合一”改革。根据市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市行政审批服务局《关于印发<西安市工程建设项目“多测合一”改革工作实施办法（试行）>的函》（市资源函〔2020〕20号）文件，将建设工程项目涉及的全流程测绘中介服务整合为三个测绘阶段（项目用地测量、工程实施测量、竣工及不动产测量），指导开发企业各阶段分别或统一委托一家具备相应资质的测绘机构开展测绘活动，测绘成果按照审批程序供相关主管部门审批使用。
4.全面推行预购商品房预告登记。购房人委托开发企业代为申请预告登记的，由开发企业通过不动产企业端网上办理渠道申请办理；按揭商品房办理预告登记的，由贷款银行将预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记一并办理，保护购房人合法权益。
5.提高不动产登记效率。针对“交房即交证”的项目，不动产登记部门建立专窗，固定专人做好受理接待工作，对于企业在登记前期需要的协调事项，靠前服务，对于已受理的案件，开辟绿色通道加快办理。在首次登记时，一并收取开发企业的转移登记委托书和承诺，使购房人可以自行在登记机构办理商品房转移登记，对于无自行办理意愿的购房人也可委托开发企业代为办理商品房转移登记。
6.提高登记效率，拓展办理渠道。加大电子签名、电子签章、电子证照的开发力度，积极推广部门间共享使用，深度推进“一件事一次办”。加快“互联网+不动产登记”建设，逐步实现开发企业客户端申请不动产首次登记、商品房转移登记，“i西安APP”自行办理商品房转移登记办理零跑路，办事零材料。
（二）住建部门职责
1.在核发施工许可时，要按楼幢标注施工许可单体建设工程的建筑面积及具体范围。
2.加强开发企业项目建设监管，约束开发企业建设行为，要求其严格按照已审批的建设工程规划许可及其附图、已审查合格的施工图实施项目建设，不得随意变更，确需变更的应重新报原审批部门审核。
3.在商品房买卖合同示范文本中增加“交房即交证”作为选择性条款，由买卖双方明确责任义务。并在合同中增加办理预告登记相关条款。
4.组织资源规划、城管、人防、水务、通信、城投等部门进行竣工联合验收，指导开发企业向属地综合窗口或在工程建设项目审批管理系统上申请联合验收，各部门按照“同时受理，联合验收、限时办结、统一确认”的原则，加快审批事项办理速度，“交房即交证”的项目，督促开发企业在项目交付使用前取得《竣工验收备案表》。
5.优化房产测绘成果备案办理模式。压缩房产测绘成果备案办理时限，加大对各区（县）、开发区住建管理部门业务指导。
6.会同大数据部门加快电子签名、电子签章开发进度，优化维修资金交存网上办理流程，推进新建商品房买卖合同电子化，并实时推送给资源规划部门。
（三）税务部门职责
加快推进网上办税系统建设，优化提升购房人缴纳契税便利度，提供网上和办税服务厅办税功能，为购房人在登记前依法完税，并实时将完税信息共享至资源规划部门。
三、办理流程及工作时限
（一）验收前准备阶段
1.项目单体竣工后，开发企业组织五方验收。
2.资源规划部门指导测绘机构按照“多测合一”工作要求和技术标准进行联合测绘，联合测绘成果应满足资源规划、住建、人防等各部门联合验收的工作需要。
3.对应用于商品房销售的房产预测绘成果，测绘机构须赴现场勘查，在建设项目施工至标准层后，开展测绘作业和房屋预测面积计算。在房屋实测时，建设项目须整幢单体竣工后，测绘机构进行实测面积测算。
4.开发企业在约定交房前两个月，出具收房通知并将登记、契税申报缴纳及维修资金交存的方式、提交材料、工作时限等一并告知购房人，住建、资源规划及税务部门指导企业积极组织“交房即交证”准备工作。
（二）联合验收阶段
联合验收牵头部门指导开发企业按照《关于进一步优化西安市房屋建筑和市政基础设施工程建设项目竣工联合验收工作的通知》要求在工程建设审批管理系统上实施分阶段审批联合验收，并提交相应事项申请材料。联合验收材料审核阶段、现场勘查阶段合格后，牵头部门出具加盖电子公章的验收合格意见书，联合验收总时限为自受理之日起5个工作日。开发企业应确保在项目交房前取得《竣工验收备案表》。
（三）权籍调查阶段
资源规划部门权籍调查机构指导测绘中介服务机构利用房产测绘成果，及土地证、《规划条件核实意见书》《竣工验收备案表》等材料，形成不动产权籍调查报告，经权籍调查机构审核后用于办理不动产首次登记。
（四）首次登记阶段
资源规划部门不动产登记机构指导开发企业，向“交房即交证”专窗或互联网不动产登记企业端申请房屋的首次登记。工作时限为4个工作日。
（五）转移登记阶段
资源规划部门不动产登记机构及税务部门指导开发企业，持申请书、商品房买卖合同、契税完税证明，向“交房即交证”专窗或在互联网不动产登记企业端申请房屋转移登记。开发企业已提交转移登记委托书和承诺的，购房人可以自行向登记机构办理商品房转移登记。工作时限为4个工作日。
四、其他
2021年5月1日前已取得《商品房预售许可证》的开发项目，开发企业可根据实际情况向项目所在地不动产登记机构“交房即交证”专窗申请，专窗收到企业申请后，倒排工期，相关审批部门加快涉及手续办理，确保实现交房即交证。
2021年5月1日后取得《商品房预售许可证》的开发项目，积极将交证作为房屋交付条件。相关审批部门应大力配合开发企业准备申请材料，优化流程、压缩时限，实现交房即交证。
本意见自印发之日起施行。
