文 | 丸子君
今天，福田“网红盘”海德园A区传出了备案消息，位于蛇口的海景豪宅招商仕林臻邸则公示了备案信息。
而远在光明区的刚需新盘也不甘落后。近日，特发观月台开放了展厅和样板间。现场销售称，项目不仅将毛坯交付，均价也会在4.44万元/平方米以内，低于周边其他精装修交付的新盘。也因此，销售称“这是周边价格最低的新盘”。
定价是否能像销售所言，仍不得而知，而从目前的情况来看，特发观月台定位为刚需盘，但目前周边缺乏商业、地铁配套，真的能获得市场良好的反响吗？
高铁站附近，地铁开通仍要数年
据悉，特发观月台的营销中心及样板间自5月15日起对外开放。界面楼市观察发现，项目已出地面数层，展厅及样板间也的确已经对外开放。
特发观月台位于光明区光侨路与龙大高速交汇处东侧，与光明城高铁站直线距离不过800米。
光明城站是光明区唯一的高铁站点，同时也是地铁6号线支线、13号线、18号线的换乘站。其中，6号线支线直线将于今年开通，但线路仅仅是从光明站起，往北延伸至深圳与东莞的交界，往南经过光明城站的二期线路要到2025年才能开通。
13号线的情况也较为类似，进展较快的一期线路从上屋站起，往南到达后海片区，但经过光明城站的线路为北延线，仍需等待数年才能开通。而18号线更是处于规划中，不确定性更大。
因此，光明城站要成为三线交汇的轨道交通枢纽，仍需要几年之后才能实现。而目前，从福田、南山乘坐公共交通工具前往观月台，需要1-2小时的路程。不过，由于地缘上靠近南山，在自驾的情况下，只需要约30分钟就可以到达南山科技园，自驾通勤仍算便利。
商业方面，项目配建底层商业，周边的中海观园、龙光玖瑞府等也配建部分商业，但整体体量小，并且周边无其他商业规划，最近的购物中心需要到凤凰城站的蓝鲸世界、万达广场。
此外，特发观月台背靠百花公园，周边有在建的市中医院、光明外国语学校、凤凰实验学校等配套，已具备较为基础的居住配套。
最小78㎡2+1房，周边盘踞多个竞品项目
特发观月台占地约1万平方米，总建面约5.39万平方米，容积率3.5，由2栋31层的住宅楼、一所幼儿园组成。项目为围合小区，底层是商业，上面为空中花园，但由于是小体量楼盘，内部并未有更多配套设施。据销售介绍，特发观月台共360户，365个车位，梯户比为3:6。
目前，项目推出78-108平方米的2-3房户型，都是N+1房，即一个阳台可以改建为房间，能少算一半的阳台面积，为购房者节省费用。但由于规划上是阳台，若封闭为房间使用，则有可能存在违建的风险。综合来看，除了多出的阳台外，项目户型仍算方正，利用率较高。
目前，项目开放了78平方米A1户型、88平方米户型和108平方米户型的样板间，其中一个为清水样板间，两个为精装样板间。或因为项目是毛坯交付，样板间的装修布置并未如其他精装修项目一般精致。
整体来看，特发观月台的优点是未来轨道交通规划较为看好，片区也将成为较纯粹的居住区，并且项目定位倾向刚需。而缺点方面，目前周边配套一般，并且暂未有大型商业规划，加上项目靠近龙大高速，或面临噪音风险。
此外，项目也面临着较大的竞争压力。近两年，光明城高铁站周边出让了多宗宅地，目前已聚集了龙光玖瑞府、中海观园、特发观月台、华润A503-0095项目四个新盘。
目前，只有龙光玖瑞府已在去年11月入市，备案均价5.2万元/平方米，推售98-112平方米的3-4房产品，共287套；中海观园的宗地出让要求规定，商品房毛坯销售均价不高于4.44万元/平方米；今年出让的华润A503-0095宗地，则要求毛坯销售均价不高于4.89万元/平方米。
相比之下，特发观月台并非招拍挂项目，而是原光明农村“486”返回用地，因而是当中唯一一个最高销售均价不明确的项目。特发观月台销售则表示，虽然中海观园的毛坯销售均价不得高于4.44万元/平方米，但已确定带装修交付，未来售价必然更高，特发观月台是毛坯交付，定价会在4.44万元/平方米以内。
目前，龙光玖瑞府尚未清盘，拿地最晚的华润项目也已动工。这意味着接下来可能会出现四个项目共同竞争客源的情况，或因如此，特发观月台才不惜将售价调低，以吸引更多客户。
