卖4.44万/㎡?光明特发观月台将毛坯出售

2022年05月19日 14:58
​最小户型为78㎡2+1房

文 | 丸子君

今天,福田“网红盘”海德园A区传出了备案消息,位于蛇口的海景豪宅招商仕林臻邸则公示了备案信息。

而远在光明区的刚需新盘也不甘落后。近日,特发观月台开放了展厅和样板间。现场销售称,项目不仅将毛坯交付,均价也会在4.44万元/平方米以内,低于周边其他精装修交付的新盘。也因此,销售称“这是周边价格最低的新盘”。

定价是否能像销售所言,仍不得而知,而从目前的情况来看,特发观月台定位为刚需盘,但目前周边缺乏商业、地铁配套,真的能获得市场良好的反响吗?

高铁站附近,地铁开通仍要数年

据悉,特发观月台的营销中心及样板间自5月15日起对外开放。界面楼市观察发现,项目已出地面数层,展厅及样板间也的确已经对外开放。

特发观月台位于光明区光侨路与龙大高速交汇处东侧,与光明城高铁站直线距离不过800米。

光明城站是光明区唯一的高铁站点,同时也是地铁6号线支线、13号线、18号线的换乘站。其中,6号线支线直线将于今年开通,但线路仅仅是从光明站起,往北延伸至深圳与东莞的交界,往南经过光明城站的二期线路要到2025年才能开通。

图片来源:深圳地铁

13号线的情况也较为类似,进展较快的一期线路从上屋站起,往南到达后海片区,但经过光明城站的线路为北延线,仍需等待数年才能开通。而18号线更是处于规划中,不确定性更大。

因此,光明城站要成为三线交汇的轨道交通枢纽,仍需要几年之后才能实现。而目前,从福田、南山乘坐公共交通工具前往观月台,需要1-2小时的路程。不过,由于地缘上靠近南山,在自驾的情况下,只需要约30分钟就可以到达南山科技园,自驾通勤仍算便利。

商业方面,项目配建底层商业,周边的中海观园、龙光玖瑞府等也配建部分商业,但整体体量小,并且周边无其他商业规划,最近的购物中心需要到凤凰城站的蓝鲸世界、万达广场。

此外,特发观月台背靠百花公园,周边有在建的市中医院、光明外国语学校、凤凰实验学校等配套,已具备较为基础的居住配套。

最小78㎡2+1房,周边盘踞多个竞品项目

特发观月台占地约1万平方米,总建面约5.39万平方米,容积率3.5,由2栋31层的住宅楼、一所幼儿园组成。项目为围合小区,底层是商业,上面为空中花园,但由于是小体量楼盘,内部并未有更多配套设施。据销售介绍,特发观月台共360户,365个车位,梯户比为3:6。

目前,项目推出78-108平方米的2-3房户型,都是N+1房,即一个阳台可以改建为房间,能少算一半的阳台面积,为购房者节省费用。但由于规划上是阳台,若封闭为房间使用,则有可能存在违建的风险。综合来看,除了多出的阳台外,项目户型仍算方正,利用率较高。

图片来源:项目资料

目前,项目开放了78平方米A1户型、88平方米户型和108平方米户型的样板间,其中一个为清水样板间,两个为精装样板间。或因为项目是毛坯交付,样板间的装修布置并未如其他精装修项目一般精致。

销售称业主可自行改建此阳台

整体来看,特发观月台的优点是未来轨道交通规划较为看好,片区也将成为较纯粹的居住区,并且项目定位倾向刚需。而缺点方面,目前周边配套一般,并且暂未有大型商业规划,加上项目靠近龙大高速,或面临噪音风险。

此外,项目也面临着较大的竞争压力。近两年,光明城高铁站周边出让了多宗宅地,目前已聚集了龙光玖瑞府、中海观园、特发观月台、华润A503-0095项目四个新盘。

目前,只有龙光玖瑞府已在去年11月入市,备案均价5.2万元/平方米,推售98-112平方米的3-4房产品,共287套;中海观园的宗地出让要求规定,商品房毛坯销售均价不高于4.44万元/平方米;今年出让的华润A503-0095宗地,则要求毛坯销售均价不高于4.89万元/平方米。

相比之下,特发观月台并非招拍挂项目,而是原光明农村“486”返回用地,因而是当中唯一一个最高销售均价不明确的项目。特发观月台销售则表示,虽然中海观园的毛坯销售均价不得高于4.44万元/平方米,但已确定带装修交付,未来售价必然更高,特发观月台是毛坯交付,定价会在4.44万元/平方米以内。

目前,龙光玖瑞府尚未清盘,拿地最晚的华润项目也已动工。这意味着接下来可能会出现四个项目共同竞争客源的情况,或因如此,特发观月台才不惜将售价调低,以吸引更多客户。

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