坂田384套现房传入市,均价7字头值吗?

2022年05月18日 20:36
推87-112平的3-4房

文 | 奇鲸

近期,深圳新盘入市节奏明显加快。

​昨晚(5月17日),罗湖今年入市的第一盘亚太半山樾府进行选房活动。同时,龙岗勤诚达誉府还处在认筹环节中。

而今天,位于龙岗坂田的信义君御山居,则传出了即将现房入市的消息。

据悉,项目将在5月21日开启诚意登记,诚意金为5万元,开盘还送两年的管理费用。

销售发布的信息 图片来源:深圳楼市探子

坂田上新现房,预计“7字头”

今天上午,一张写有信义君御山居即将在5月21日开启诚意登记的海报在社交平台传开,项目主推87-112平方米的精装现房,均价预计在7字头。

项目预告海报 图片来源:网络

信义君御山居位于石背路和龙颈坳路交汇处东北侧,在坂田文化广场北侧,占地面积约5.9万平方米,总建面35万平方米,由两个地块组成,分为两期。

去年3月,界面楼谈曾去过项目的营销中心,彼时项目楼体已经在脱外墙绿网,接近入市状态,销售表示若项目入市最先推售的就是一期产品。

据介绍,一期项目占地面积为2.6万平方米,总建面约12万平方米,整体朝南,由1栋AB座、2栋AB座、3栋和5栋AB座组成,配建一所幼儿园。

一期总户数906户,车位只有850个,率先会推出是1栋和5栋的房源,共384套。

项目沙盘 图片来源:界面楼市

从户型设计来看,项目主推87-112平方米的户型。

87-89平方米的房源直观来看是两房两厅两卫,除了客厅外带有一个大阳台,户型内还留有一个方正的阳台,未来可以改造成房间使用,实则是个三房。

 图片来源:界面楼市

建面为112平方米的户型为四房两厅两卫,同样要实现四房需要改造阳台。

项目沙盘 图片来源:界面楼市

综合来看,项目的户型还是比较周正的,而且户型大多朝南,部分南北通透,符合深圳购房者的偏好。

不过,项目不靠近地铁,与5、10号线距离最近的坂田站和贝尔路站直线距离都在1公里以上,步行时间超过20分钟,这或将成项目的劣势。

图片来源:百度地图

开盘4个月,安联尚璟府“卖出”11套房

虽然近期新盘入市数量增加,但就今年已开盘项目的入市情况来看,市场热度也不太乐观。

昨晚,罗湖今年第一个住宅盘亚太半山樾府在营销中心进行了线下选房活动。截止界面楼谈发稿,官方还未公布去化信息。

不过,从项目的公证摇号顺序来看,只有33批客户入围,而半山樾府的可售房源为174套,即便开盘全部选完,项目的整体去化率也不会超过两成。

从2021年开始计算,罗湖共有9个新盘入市。

在这9个项目里,除了去年3月开盘的缙山府一期实现日光,只有华润笋岗中心、缙山府二期以及独树阳光里这三个项目认筹人数超过总房源的一半。

罗湖2021年新盘认筹情况  制图:界面楼市 数据来源各项目官方

半山樾府也是今年继光明安联尚璟府之后,第二个认筹人数不过百的在售期房。

这是由于该项目虽在罗湖,但在周边配套非常一般,并且多工业厂房聚集。

而安联尚璟府则是因为不论是在价格上还是在位置配套上,竞争力都很一般。

据悉,均价为5.19万元/平方米的光明安联尚璟府备案了353套住宅,但只有15批客户认筹。

在今年初开盘后,项目在深圳市房地产信息平台显示只有B座2101号这一套房源显示“已签认购书”。

安联尚璟府B座1月房源状态  图片来源:深圳市房地产信息平台

没想到在4个多月后的今天,这个项目仍然只有11套房源显示有交易操作:7套显示“已签认购书”,4套显示“已备案”。

安联尚璟府5月显示已备案的房源 图片来源:深圳市房地产信息平台

同时,令人意外的是,1月份B座显示已经签订认购书的2101号房源,已恢复成期房待售状态。

安联尚璟府B座5月房源状态  图片来源:深圳市房地产信息平台

在今年第一轮宅地集中拍卖过后,光明招拍挂新盘增加至10个,毛坯均价都在4.22-4.89万元/平方米之间,即便加上精装,均价也只在4.52-5.19万元/平方米之间。

对比来看,安联尚璟府5.19万元/平方米的均价不占优势,并且项目与地铁站点直线距离都超过了1公里,轨道出行不便,加上是小社区、商业配套少,因而受欢迎程度一般。

而即将入市的信义君御山居,市场竞争力或也较为一般。

从坂田去年入市的荷棠里、联发天境雅居以及信城缙华府三个项目的认筹去化情况来看,这三个项目仅有配套较好、均价只有5.9万元/平方米的荷棠里实现日光。

剩下的联发天境雅居均价6.23万元/平方米,524套房只有262批客户入围;信城缙华府均价6.19万元/平方米,512套房只有159批客户入围。

由此可见,此次传出均价7字头的信义君御山居,在价格上并无优势,或将面临一定的挑战。

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