楼市去化周期达26个月,广州南沙未来靠什么保持增长?

2022年05月10日 20:54
长期来看,人口的持续流入及产业的建设发展达到一定水平后,将会给区域楼市提供更有力的价值支撑。

文︱星途

作为粤港澳全面合作示范区,广州南沙的住宅项目一直以来备受市场关注,今天是南沙建区的第十年,关注度更是有增无减。

过去几年内,在诸多利好规划的加持下,大量购房者下注这片土地,供需两旺的氛围明显。

但随着区域政策调整、建设进程的加快及供应房源新增加大,南沙新房库存压力进一步提升。

克而瑞数据显示,自2021年一季度以来,南沙新房成交量出现连续下滑;今年一季度成交1358套,同比下跌75%,新盘开盘去化率也仅有23.3%,为近一年来的低位;供应则整体保持着上升的趋势,导致供求比在2021年二季度-四季度间逐渐拉大,造成库存积压。

而据广州中原发展研究部统计数据显示,截至4月末,南沙新房库存消化周期为26个月,是全市库存消化周期较长的区域。

外地客占比大幅回落 南沙市占率下滑至8%

2021年下半年,继广州全市调控+南沙收紧人才政策后,南沙楼市的成交氛围便从火热逐渐转变为冷清状态。

据克而瑞监测,南沙人才政策收紧后,外地客群从48%降至27%。在南沙的新房供应较为充足的情况下,外地客群的流失,对成交情绪产生了不少的影响。此外,南沙除了金洲板块,其余各大板块的配套尚未完全成熟,也成为区域楼市遇冷的重要原因。

从全市市占率的角度看,南沙今年一季度的成交市占率跌至8%,比去年同期下滑10个点。

目前,南沙不少楼盘去化情况都不太理想,部分开发商已开启促销获客的模式。黄阁、明珠湾、南沙湾板块部分项目在近期出现打折降价出售的现象,其中位于黄阁板块的金科集美御峰降幅达到36%;明珠湾板块的保利湾上降幅为12%;南沙湾板块的景业东湖洲豪园降幅达14%。

虽然从长远规划来看,南沙未来将打造成为广州城市副中心,产业布局未来可期,楼市也有一定溢价空间,但短期来看,经历过快涨后的南沙,目前房价已进入平稳阶段,在“房住不炒”的大基调下,难再现此前的大涨状态。

而对于刚需购房者来说,楼市趋向平稳阶段,对购房更为友好。

图片来源:图虫创意

在南沙热门置业板块中,庆盛-黄阁板块、金洲板块以及明珠湾板块的成交热度较为靠前。

其中,黄阁板块临近番禺,距离广州市区较近,均价在2万元/m²-3.5万元/m²左右,去化周期也相对较短。

金洲板块则因为发展较早的缘故,成为整个南沙的生活中心,商业配套较为完善,居住氛围浓厚。也因为如此,板块内楼市交投较为活跃。不过,当前,板块内新房房源不多,居住需求大。

而明珠湾板块,为全新起步建设的板块,其被定位为金融商务发展试验区,承载南沙未来战略发展的重任。因此,明珠湾板块的新盘价格相对高于其他板块,如越秀·明珠天悦江湾、旭辉曜玥湾、灵山岛金茂湾,均价在3.4万元/m²-3.8万元/m²左右。

从价格的角度看,庆盛-黄阁板块的房源均价对比于明珠湾板块更具优势。

设区十年,南沙房价上涨330%

曾为热门成交区域的南沙,未来将如何发展呢?

一般而言,区域楼市的表现与政策、产业及人口三大因素密不可分。

此前,南沙楼市上涨多与政策利好驱动有关。

2012年,南沙被国务院设为国家级新区;

2015年,南沙成为广东自贸区中面积最大的片区;

2018年,广州市国规委公布《广州市城市总体规划(2017-2035)》,明确将南沙打造为广州城市副中心;

2019年,粤港澳大湾区规划实施,南沙逐步形成了集国家新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区和广州城市副中心于一身的“三区一中心”发展格局。

由此,南沙楼市步入了一轮快涨的阶段。2012年至2021年间,区域楼市均价从不到1万元/m²上升至近3万元/m²,已是当初的3倍,有的热门板块甚至触及4万元/m²。

数据来源:克而瑞 制图:界面楼市广州

此外,期间南沙还放宽了人才购房政策,吸引了部分外地客流,使得区域楼市量价齐涨。

但这种单边上涨的情况,2021年下半年随着调控深入后就已宣告结束。

而在政策端发力过后,未来能够带动南沙楼市发展的,则更多与产业及人口两大因素有关。

经济:GDP增速全市第一

近日,广州市11区先后公布了2022年一季度经济运行情况。

其中,从增速来看,南沙区以6.5%的增速排名各区第一。

从各主要经济行业运行情况看,工业方面,今年1至3月,南沙区实现规模以上工业总产值同比增长14.2%,其中汽车制造业产值同比增长36.6%,占全区工业产值总量的53.8%,是南沙区工业经济增长的主要动力。

新兴产业方面,今年一季度南沙区“3+5战略性新兴产业”实现增加值同比增长13.7%,增速高于全区GDP增速7.2个百分点;增加值占GDP比重达38.0%,占比较2021年提高4.2个百分点。其中,新一代信息技术、智能与新能源汽车产业、生物医药与健康三大新兴支柱产业增加值同比增长20%,占GDP比重25.2%,占比较2021年提高4.2个百分点。

人口:增长率全市第一

3月初,广州市统计局网站发布了2021年广州市人口规模及分布情况。

从年度增长数量来看,番禺区新增常住人口14.57万,与之相邻的南沙新增数量超过五万。

从增长率来看,南沙区由于人口基数较低,增长率达6.05%,为各区最高。

虽然南沙的人口基数还未完全起量,但目前可看到的是,南沙近年来积极布局区域基础设施建设,如18号线的开通,使得南沙横沥、万顷沙一带与中心城区实现半小时通达等,这些都将成为刺激人口流入的关键因素。

而随着南沙未来规划产业逐步落地,区域人口将再迎来提升。长期来看,人口的持续流入及产业的建设发展达到一定水平后,将会给区域楼市提供更有力的价值支撑。

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