文｜立田
4月30日晚，多家机构发布2022年1-4月份中国房地产企业销售业绩情况。中指研究院数据显示，1-4月份TOP100房企销售额均值212.2亿元，同比下降50.2%。今年以来，百强房企累计销售额均值下滑幅度逐月放大，从年初的同比下滑23%直到下滑50%。
五一期间，受疫情影响，全国大部分居民都留在市区，许多房企在沉寂了四个月后，以五一节日为节点，带来“优惠折扣、潮流美食、惊喜抽奖、观看表演”等丰富多样的营销活动。但根据中指监测数据，2022年五一假期期间（4月30日-5月4日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期下降52.3%。
那么，在2022年前4月，全国房地产市场持续“低调”的情况下，陕西的房地产市场情况如何呢？
140平方米以上户型成交套数占比升高
据克而瑞陕西数据显示，西安3月土地市场开始回暖，供应26宗，住宅用地较少，仅2宗。其中，成交三宗，包括1宗西咸新区的纯住宅土地以及碑林区推出的1宗太古里商业综合体项目用地。
价格方面，根据中房指数系统百城价格指数监测，2022年3月，西安新建商品住宅价格指数环比上涨0.3%，同比涨幅扩大0.03个百分点，涨幅排名全国第二，高于全国涨幅0.19个百分点。
值得注意的是，从成交结构来看，呈现持续分化的特点。从成交面积段占比上看，从2018年开始，西安主城区商品住宅成交面积占比主流从中低向中高面积段不断迁移。截至2022年一季度，90平方米以下户型成交占比降至8%；140平方米以上户型成交套数占比升高至40%。
近两年，西安目前新房供应最为火热的两个区域为“国际港务区”、“高新三期”，前者早期是西安刚需群体的聚集地，发展至今，区域内改善产品占比也逐渐增多；后者从始至终都是“高端改善”。
从前4个月的意向登记情况也可以看出，“万人摇”都集中在改善项目，比如中铁建万科翡翠国际306套房源，住房均价16320.99元/㎡，开发企业现场核验家庭 13863个；华润置地·未来城市2#、6#楼面积区间以改善为主，住房均价11306.64元/㎡，开发企业现场核验家庭42753个，天地源·丹轩坊房源361套，住宅均价约26164元/㎡，开发企业现场核验家庭28679个。
另外，中冶德贤府邸、万科璞悦、陆港新家园（四期）、西安奥园誉府、天地源云水天境等“千人摇”，紫薇国际生态城、保利·熙岸林语，万科雁鸣湖、易道郡·玫瑰公馆需要摇号……其余的项目，大部分不需要摇号，有的持续滞销，有的销售状况平平，西安楼市的“两极”已泾渭分明。
二手房挂牌量超十万 置换改善需求待释放
与之对应的是，西安二手房市场，4月13日，贝壳显示的西安二手房挂牌量达到105085套，一再创新高，但相较于去年年中的火热状态，西安二手房价格及成交量都持续平缓。房东目前也分为两大阵营，一是降价出售，一是仍对房价抱有高期待而继续挂牌。而在当前的市场状态下能真正成交的，仍是符合市场理性价位的楼盘。
因此，西安楼市从新房意向登记数，到二手房挂牌量，可以看出西安在“改善”项目上的潜力值，其中有实力较强的直接购买的客群，也有卖掉手上房子置换的客群，在一定程度上，也是置业者们进入楼市下半场，对于居住换代需求的升级。并且，城市化扩容总有到达边界的一天，加之拿地限制和新房限价影响，高品质的改善房会越来越稀缺。
从一个城市的土地供应可预见未来1年的新房市场容量和供应区位分布。因此，从2022年前4月，西安高新区的签约、建设以及西安第一次集中供地可以看出，未来一定时间内，在西安还有大量高端改善型产品面市，且主要集中在西南区域。
改善新房的供应量代表一个城市里高净值人群的买房的潜在市场容量，目前西安的改善置业、置换群体已然成为低迷楼市中的一股较为突出的力量。
