最近在中国经济圈热议论比较多的是：中国的房地产是否和80年代日本房地产轨迹类似？现在社会上存在较严重的担忧，认为目前我国的房地产市场似乎和80年代的日本非常相似，当时日本的房价从1985年开始在6年内（1985-1991年）增长了3倍，随后从1991年开始出现了断崖式下跌。
那么中国的楼市是否可能也会像当时的日本一样发生崩盘呢？最近中国住建部长这么答复：（1）时代不同；日本发生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、经济条件和今天都大不一样，甚至是完全不一样了。（2）国情不同；中国和日本的城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同。因此，我要说，不能相提并论。
我们首先简要回顾一下日本80年房地产轨迹，然后再剖析中国房地产的未来走势。
日本房地产从长周期角度看，可以分为如下几个阶段：（1）第一阶段：1955-1974年快速上涨期，20年六大主要城市住宅地价大约涨44倍，主要的原因是日本经济快增长、GDP和人口要素快速增长；（2）第二阶段：1975-1985年缓慢上涨期，11年房地产价格涨幅不到1倍，核心要素是：经济增速换挡、GDP和人口增速放缓；（3）第三阶段：1986-1991年最后疯狂期，6年期间房地产价格涨1.7倍，核心原因是：新一轮经济增速换挡、广场协议签署和广义货币超发；（4）第四阶段：1991年-目前，房地产价格进入下跌期，核心原因是：经济基本停滞与人口要素出现大拐点。
那么，中国的房地产从1979年开始，实际上分为三个阶段：（1）第一阶段：1979-1998年阶段，该阶段为前期阶段，中国并没有把房地产作为支柱产业，涨幅不太明显。（2）第二阶段：1999年-2008年，该阶段是房地产作为中国支柱产业阶段，涨幅在5倍左右；（3）第三阶段：2008-2015年阶段，该阶段为最后上涨阶段，涨幅为2倍左右。
虽然，在时间周期上、涨幅范围上和日本轨迹不同，但是我们看待在最后一个阶段的时间周期和涨幅程度大体相当。大家可以看一下：日本1986-1991年房地产处于最后的疯狂上涨阶段，是否和我们中国2009-2015类似，核心原因是RMB货币超发、新一轮经济换档以及RMB汇率上升。从我们的角度看，1986年-1991年的日本房地产上涨原因和上涨幅度，和中国2008-2015年极为类似，而且涨幅也基本类似，中国房地产价格2009-2015年上涨约2倍左右。
现在，我们来进一步分析2015年中国房地产后的中国经济整体状况：（1）2015年后中国已经进入经济滞胀阶段，GDP不断下滑，而通货膨胀在2016年开始抬头；（2）中国人口因素从2014年开始就大体下降，因此2015年中国放开二胎政策；（3）中国经济已经进入新常态，即增速换档；（4）中国RMB超发严重，尤其从2008年以来；（5）城镇化，中国的城镇化实际上已经超过65%。
综上，我们看到中国的经济状况和1991年的日本经济状况基本类似，没有明显的区别。那么我们不禁要问，中国的房地产真的要走1991年日本房地产轨迹吗？我们认为，总体上趋势应该类似，但是在具体情况下还可能不同：（1）中国正在进行房地产去库存；（2）中国的城镇化低于1991年的日本水平；（3）中国的人口要素应该强于1991年的日本。
那么，未来中国房地产到底如何？
我们小禾智库对近期房地产预测如下：（1）从房地产长周期看，中国房地产从2016年开始进入下降周期；（2）可能局部地区会发生悬崖式下跌趋势，但是全国发生悬崖式下跌的可能性不大；（3）中国房地产从2016年开始进入严重分化阶段；（4）2016年开始一线、强二线城市会继续上涨，而三、四、五线城市房地产会大幅下跌。（5）如果中国汇率无法稳定，出现大幅下跌模式，中国房地产可能会出现全面大幅下跌模式。
同时，我们判断，2016年中国房地产还可以维持，但是2017-2018年中国房地非常可能走出1991年日本房地产的轨迹，尤其是2016年中国房地产还可以走出较高的上涨趋势，而2017年3月份开始，估计中国房地产最后结局就会上演。
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