作者：Terence
7月6日，复星地产宣布旗下日本资产管理平台IDERA（IDERA Capital Management Ltd.）已完成对东京晴海Triton广场Y栋写字楼区67.12%所有权的收购案。这是继去年12月收购东京晴海Triton广场W栋写字楼区分持有所有权（88.54%）之后又一投资。据悉，晴海地区正是2020年东京奥运会奥运村的所在地。
这几年，复星地产旗下子公司复地集团频频换帅，上月有媒体报道称，在不到6年的时间里，复地集团已经经历了5次换帅。梳理资料也发现，在国内，复地从2013年开始，竣工面积一路下滑。新增土地储备也逐年下降，2012~2015年间，复地新增土地面积分别为273.7万、235.7万、162.52万、64.61万平方米，下滑趋势明显。
与之相对的是，复星地产这两年在海外的发展却非常顺利。在日本，除了上文提到的两栋楼，此前于2014年还拿下了东京花旗银行中心和品川公园大厦两个项目。而欧洲则有伦敦金融城Lloyds Chambers大楼、伦敦金融城东侧的Thomas More Square和米兰地标性建筑布罗吉大厦等。另外，在美国也拿下了纽约曼哈顿One Chase Manhattan Plaza。
这些项目的收益也普遍不错。由原东京花旗银行中心整体改建之后的“Tokyo Front Terrace”，出租率稳步提升；而凭借对大堂的改造，以及强有力的宣传，东京品川公园大厦受到市场的广泛关注，截至今年6月，大厦入住签约率已提高到90%以上。
复星地产的“保险+”战略
作为巴菲特在中国最知名的“学徒”，郭广昌领导的复星早在多年前就确立了“保险＋投资”的模式，即利用旗下保险公司近乎于零资金成本的保险浮存金来支持其他产业的投资。而在“保险＋投资”的模式越来越成熟后，复星旗下地产板块的发展战略越发清晰。在去年4月的“2015中美商业领袖圆桌会议”上，复星集团管理层对外界全面剖析了复星地产转型路径，谈及全球化战略时首提“保险＋”。
复星董事长郭广昌表示，未来复星地产在全球有四大业务重点：海外资产管理平台、直接投资、证券投资和风险创投。通过这四大类业务以体现保险资金与地产嫁接的优势，这也是复星作为综合性集团的优势所在。
复星地产总裁徐晓亮认为，通过全球布局配置资源，以投资的方法来做地产，逆周期和跨周期实现发展都是可能的。复星地产依托复星集团的保险板块作为支撑，一面植根中国大力发展蜂巢城市，一面打造全球产业整合能力，实现全球布局，对冲周期性的风险。这样的平台，更具有在各种周期环境中生存和发展的能力。
此前，复星的管理层提出了1+1+1模式——保险+产业优势+蜂巢城市。如果从地产的维度来理解这个模式，就会发现一个新的产业闭环：复星的房地产投资与管理平台——复星地产，依托复星已经建立的健康、快乐时尚、物流和大宗商品产业能力，通过产业间跨界融合，推动产业嫁接保险和金融，发力推进产业、保险融合到蜂巢城市的环境塑造能力中，一个崭新的跨界融合运营模式已然成型。
按照复星官方的解释，所谓的蜂巢城市是以PPP（Public-Private-Partnership）方式参与城市核心功能建设的新型城镇化产品。通过导入复星既有产业资源、整合全国全球资源建设城市升级和产业升级急需的核心功能，创新规划、打造工作、生活、消费三个场景合为一体、具有24小时活跃人流的活力社区。目前已形成大金融、大健康、大文化、大旅游和大物贸等五类蜂巢城市（社区），且各蜂巢已均有一些实践。
比如金融蜂巢，复星地产为目标城市提供金融大厦、金融中心、金融城三大产品系列。
目前的外滩金融中心• BFC 是复星金融蜂巢的一个实践。其位于上外滩金融集聚带的核心位置，与上海浦东陆家嘴金融区隔江相望，规划总面积约42万㎡，项目涵盖企业会馆、企业总部、购物中心、艺术中心及精品酒店5大功能，是上海首个体验式复合型金融中心，是外滩首个“城市国际会客厅”。
而沈阳豫珑城则是复星大文化蜂巢的实践。沈阳豫珑城是辽宁省沈阳市的重点形象工程，在沈阳市的城市中心——中街开发近16万平米，复星集团倾力打造一个集商业、旅游、文化等多种业态于一体的大型城市综合体，为沈阳带来了具有上海特色商业地产理念和模式。
利用海外资管平台实施收购
事实上，作为复星地产在全球四大业务重点之一的“海外资产管理平台”在过去两年已发挥出相当的成效。
复星地产在日本的四笔收购都是通过旗下日本资产管理平台IDERA完成的。复星2015年财报显示，2014年5月，复星集团出资日元68.11亿元完成了对日本地产资产管理公司IDERA 98% 权益的收购。IDERA是日本领先的独立地产资产管理和基金平台，收购后，IDERA主要作为复星在日本市场进行地产投资的平台；此外，也继续为欧美、亚洲、中东和日本的投资者提供出色的地产基金和资产管理服务。
收购两年来，IDERA也达到了复星的预期。2014年8月，即收购IDERA资产管理公司仅仅3个月之后，复星就通过IDERA完成了对东京花旗银行中心的收购，IDERA同时也将负责该物业的资产管理。2014年12月，复星再次通过IDERA完成了对东京品川区“品川公园大厦”的收购，IDERA同样将作为该物业的资产管理者。这意味着，仅仅在收购IDERA半年多的时间里，复星就利用此平台完成在日本的两笔投资，效率极高。
算上本文开始提到的去年收购的东京晴海Triton广场W栋写字楼，IDERA每年都至少一宗收购案的成绩使得复星对IDERA的这笔投资显得非常值。
既然IDERA所发挥的作用如此之好，若能在其他国家找到类似标的，岂不是也能起到事半功倍的效果。毕竟，由熟悉当地市场情况的资管平台去寻找、管理标的显然比外来人复星自己显得更具可行性。
2015年6月，复星1560万欧元收购了总部在伦敦的欧洲地产资产管理公司Resolution Property 60% 的权益。与IDERA的定位类似，ResolutionProperty作为欧洲领先的专注于地产增值型和机会型投资的基金管理人，在收购后将成为复星在欧洲市场进行地产投资的优先平台。
仅仅10个月之后，复星就利用其与Resolution Property的合资公司RPIM成功收购了位于伦敦金融城核心区域优质商办物业 Thomas More Square。后者建于1990年，位于伦敦金融城东侧的泰晤士河畔，离著名地标伦敦塔仅200米。这笔交易金额为3亿英镑，是复星在欧洲的最大一笔地产交易。
2015年8月， 复星携手俄罗斯当地合作伙伴TanyaLANDWEHR和Igor DANILENKO共同设立的复星欧亚资本在莫斯科成立，其中复星出资占比75%。Tanya LANDWEHR在欧洲和亚太资本市场上拥有二十多年的投资管理与咨询经验；而Igor DANILENKO在股权投资领域拥有优异的投资业绩。
与日本的IDERA和英国的Resolution Property定位类似，复星欧亚资本将成为复星在俄罗斯及其邻近国家的金融、资本管理和投资咨询服务的主要综合性金融平台。
收购或合资成立的以上三大海外资管平台都是复星推行“保险+投资”战略建设全球投资能力的重要实践。
