文 | 一止
“如果能买市中心，就不要买郊区房。”这句话被众多购房者奉为置业的金科玉律，因此，每当广州中心区有新盘入市，总能掀起市场的一阵躁动。
或因如此，去年年底荔湾广摩地块的保利越秀天启入市后，即便彼时广州楼市还处于“冷静期”，却也能挑动购房者们的心，有消息称开盘后销售较为火热。
近期，这一新盘又传出加推消息。为给购房者带来这一项目的真实情况，近日，界面楼市广州特地前往保利越秀天启一探究竟。
01 区位优势加持，白鹅潭核心区蓄势待发
保利越秀天启位于荔湾区芳村大道东以西，鹤洞路、培真路以南，在白鹤洞街道沙涌地铁站旁。
2021年9月，荔湾区指出，在未来五年将加快建设国家中心城市和粤港澳大湾区广佛极点核心区。
其中，保利越秀天启所处的白鹅潭片区，未来将拥有超过2000万㎡的商务办公面积，市城市更新三年计划中荔湾城中村改造数量居全市第一，通过改造全区预计释放860万平方米集体物业，各类商务楼宇、产业园区建设正全面提速。同时，白鹅潭国际金融中心、广船央企总部、鹅潭一号总部等在建项目顺利推进中。
此外，根据《白鹅潭地区发展规划（2020-2035年）》，白鹅潭将打造以总部经济、医药健康产业和新兴服务业为三大重点产业，以现代商贸业、文旅产业为两大特色产业的“3+2”产业体系，打造“老城市新活力”先行区。
目前，阿里云、立白中心、名创优品等名企也纷纷进驻，总部经济蓄势待发。
02 教育、交通配套丰富，但价值兑现有待时日
对家有适龄子女入学的购房者，教育是重要的考虑因素。时下较好的新建楼盘附近往往搭配私立学校，而私立学校每年学费动辄便要六七万。这样一来，家长们偿还房贷之余又多了一重压力。
因此，对于既想要优质的教育资源，同时也想减轻学费负担的家长来说，保利越秀天启未尝不是一个好去处。
据案场销售介绍，保利越秀天启项目内设幼儿园，附近有广州真光中学、真光实验学校、培英中学等，都是省一级的高中、初中。同时，项目3公里范围内还有鹤洞小学（广东实验中学荔湾学校教育集团）、坑口小学、培真小学、广东实验学校（广钢新城校区）等多所学校。
从现场来看，真光中学紧靠着保利越秀天启，可以说是实现了“在家门口上学”。
医疗配套方面，保利越秀天启1公里范围内有广州广钢新城医院、上医堂光大国医馆。而3公里范围则内有广州市第一人民医院（鹤洞分院）、广东省中医院芳村医院、广州医学院第二附属医院、南方医科大学珠江医院、广州市红十字会医院昌岗医院等多所医院。
交通配套方面，保利越秀天启直线距离广佛线沙涌地铁站约100米。此外，项目周边的地铁11号线也在建中，该地铁线起于新滘东路，穿越广州市主城区，串联广州市天河区、白云区、越秀区、荔湾区和海珠区，连接广州火车站、广州东站等大型交通枢纽，对业主的出行便利性将有极大的提升。
另外，尽管地铁11号线预计2023年年底才能通车运营，但保利越秀天启预计的交楼时间也在该时间段前后，实在算不得什么“硬伤”。而目前纵观周边环境，还是有些清冷，待地铁通车后，人流量增多，烟火气息自然慢慢回升。
除轨道交通外，保利越秀天启附近有公交站广中码头站，站点有19路、52路、64路、181路等车次途经。
不过美中不足的是，项目周边许多配套仍未完全成型，价值的兑现也有待时日。同时，由于项目紧邻大路，因此也需要考量噪音、粉尘带来的影响。
03 三至四房户型设计，满足多年龄段居住需求
除了周边的配套之外，保利越秀天启项目本身也十分优秀。保利越秀天启是央企保利与国企越秀联合打造的项目，在当今市场上，相对也有一定的保障。
同时，从现场的沙盘图看，整个项目占地面积约3.1万㎡，总规划建筑面积为11.78万㎡，共规划有4栋26层的住宅、1栋120米高公寓和1所18班幼儿园，一共有719套住宅。
对比附近广钢、花地湾等板块的超高层建筑，居住密度更低，居住舒适度也将更高。
目前，保利越秀天启在售88㎡2＋1房及103㎡3＋1房户型，据案场销售介绍，实用率可达85％。
据界面楼市广州实地测评，88㎡的2＋1房2厅2卫的户型亮点在于空间设置比较灵活，玄关处设计了厨房，入门时的视觉效果略窄，但是景观更加丰富。
同时该户型采用的是竖厅格局，客厅连接阳台，减少距离感，提高户型的使用率，更加贴近生活；整体感觉较为方正、厅室空间较居中，但是视觉效果偏窄小。
值得一提的是，考虑到多孩需求，保利越秀天启还推出了103㎡的3＋1室2厅2卫户型。主卧带卫，其余两个房间面积不大，相较大人来说，更加适合学龄儿童居住。其中的多功能房还可以做成兴趣爱好房或者书房，满足住户的多元生活体验。同时，由于该户型为横厅设计，因此整体空间比较明亮通畅，空间感更为阔绰。
04 均价处于板块内中间水平，适合改善型住房人群
保利越秀天启目前待售的产品面积段为约88-103㎡的三至四房，均价约5.3万元/㎡，预计近期加推，同时项目的地段、未来配套等方面也有很大优势，适合追求刚需及改善型住房的购房者。
项目附近一手房，万科金域誉府均价约为5.5万元/㎡，中海学仕里价格约6.3万元/㎡，保利堂悦价格约6.4万元/㎡，保利和光晨樾二期均价约5.7-6万元/㎡。
二手房方面，项目附近的葛洲坝保利曼城均价约5.9万元/㎡，珠江金茂府均价约6.7万元/㎡，振业天颂约5.1万元/㎡。
尽管保利越秀天启均价在该板块内处于中间水平，但是整体而言，与周边的一手楼盘相比，项目距离地铁站更近，景观资源更为丰富，交通相对而言也更加方便，具有一定的优势，升值潜力也更大，比较适合有改善型需求的购房人群。
