家族办公室如何配置不动产?

2022年03月20日 09:58
对家族办公室而言,配置不动产有着极大的必要性。

图片来源:图虫创意

作者:家办新智点 冯清华

不动产被视为投资者和家族办公室的“安全栖息地”,可让家族获得“安全感”。

2021年资产管理公司贝莱德最近的一份报告显示,当通胀率超过2.5%时,全球私人持有的房地产和基础设施资产的总回报率超过了主要股票指数和债券指数。因此,对家族办公室而言,配置不动产有着极大的必要性。

近日,《家办新智点》特邀睿德信创始合伙人冯清华来分享家族办公室配置不动产的原则与方法。

1. 配置不动产的必要性

家族办公室为什么需要配置一些不动产?

首先,不动产具有“超级耐错性”。

什么是“超级耐错性”?“耐错性”也叫长期增值的自动修补功能。家办在投项目时,一般都比较谨慎,不敢犯错。但是在投资不动产时,如果犯了小错,因房租具有长期收益,可以将这种“错误”修复过来。再加上,房地产具有潜在的增值价值,因此,家办投资房地产可以通过由租金回酬和潜在资本增值所创造的收入来抵御通货膨胀。

其次,不动产可让整个家族获得“安全感”和“存在感”。

对于家族来说,拥有一亿人民币的股票和拥有一栋大厦,两者带来的安全感是不一样的。

譬如,20年前,我路过重庆解放碑的时候发现一家海逸酒店,现已更名凯悦酒店。当时大家都知道这家酒店是李嘉诚的物业。这两年,也有家族想要投资酒店,并询问我的意见。我的回答是,投资酒店不仅可以让家族变得有存在感,还能让大家看到这家酒店的时候,联想到这个家族。

另外,家族还可以获得一个稳定而简单的收益,我把它总结为孳息逻辑。所谓孳息,是指物或者权益而产生的收益,包括天然孳息和法定孳息。投资收益带有风险性、不确定性和主观性。而孳息与投资相比,最突出的特性在于“定期性”,投入的劳动较少、风险小。

尤其对那些不想在短时间内追求高回报的家办来说,配置不动产能让投资变得简单稳定,让收益时间变得更长。

不过,投资不动产,并不意味着没有风险。

首先,不动产的流动性较差。一个家族想要出售其持有的大宗物业,如一栋写字楼、一个工业园区或一个商场,通常需要1-3年才能卖掉。

其次,持有不动产会产生高昂的税费。无论是持有不动产还是对其进行交易,税费都比较高。

再次,从大的周期来说,不动产收益其实并不好。2000年前后,中国的房地产开始了波澜壮阔的市场化进程。以12-14年为一个周期,前20年中国的房地产一直处于上升期,那么在接下来的10-20年里,或将面临一个下行周期。这意味着,接下来房地产收益并没有那么好。

2.5大关键要素

家办在投资不动产时,需注意以下关键要素。

第一,选择好城市。

如果看短期,家办可从供求关系考虑,因为供求关系决定价格;如果看长期,家办则需要看人口的净流入,重点看每年的小学生数量增量。因为每一个小学生背后就是一个“学区房”。

从静态现状来看,小学生数量与楼市成交规模正相关;从动态来看,小学生数量与房价、产品结构有着一定的关联性。因此,对于家办来说,不要选择人口净流出的城市。

第二,选择区位核心位置。

尽量选择核心位置,或者未来是核心位置。如果一个家办判断不了什么是核心位置,也要尽量选择不错的位置。

我们曾在房地产投资中,会优先选择自己所熟悉的区域,不熟悉的不投。现在看来,我们觉得还是应该选择核心位置区域。15年前,我们就该选择深圳宝安或前海一带进行投资,这才是未来,且当时政府已经发文对这些区域进行规划了。

第三,投资业态简单的不动产,如写字楼、工业仓储,但不包括住宅。

住宅从理论上说,不属于家族信托。从投资角度,它属于持有型物业,且从收益角度来看,现金流比较弱。

一般来说,好的现金流不动产主要包括三块:写字楼、工业仓储、商超。但是,商超对经营要求比较高,且不属于业态简单的不动产。如果一个家族的业态不够强,也没有专门的商超招投团队,那就尽量不要选择这类不动产。对于家办来说,可尽量考虑配置一些写字楼、工业仓储业态简单的不动产。

第四,选择有改造空间,能提高租金售价的不动产。

如果家办找不到这类不动产,能接受原来的租金价格也是可以的。对于家族来说,最好还是优先选择有改造空间的不动产。

第五,耐心等待:租金回报率6%;打7折。

对于家办来说,最好选择租金回报率接近6%,且能以7折价格出售的不动产。如果不能以7折或8折的折扣将其拿下,只要这个不动产稍微价格一变,就会让家办陷入“恐慌”中。

但这种以折价出售的不动产并不是随时都有,家办需耐心等待,相信最终会等到大业主因缺钱而以低价出售不动产的时候。

3.如何给不动产估值?

家办该如何给一个不动产估值?

第一是租金收益法,即租金回报率反向测算。

如果家族能接受的价格就是租金价格,比如6%。此时家族就可以用6%进行反算,比如该不动产能收到六百万的租金,但实际上家族对其的期望是一个亿。

第二个是重置成本法(重新修建需要多少钱)。

重置成本法,也即思考如果重新买地,重新修建,如果花多少钱。我们以前也用重置成本给一些项目估过价,估价出来之后发现重置成本的价格比业主卖给我们的价格还要高。

第三,市场平均法,通过与同区域、同品质的物业,其他城市对比,做一个参考。

对于家办来说,最好的估价方式是将这几种方法结合起来,即用重置成本和收益测算后,再和市场做比价,然后拟定一个价格。对于市场上房地产公司给出的估值价格,家办可作为参考,无须作为最终的定价。

此外,家办在进行不动产交易时,还需要特别注意以下几点:

第一,看土地出让合同很重要。多数人没有这个习惯,只会看房产证、财产权益等,但其实真正需要着重看的是土地出让合同,因为里面写明了该处房产能做什么,不能做什么。譬如,在土地出让合同中,有的会对物业做出规定,能不能抵押,或物业抵押贷款有什么限制等。尤其在中国,更为复杂。

第二,建筑质量评估很重要(避免接受后大量修缮)。因为接手的都是别人运营过的楼宇,所以家办在接手前,需要对楼宇建筑质量进行评估。

评估师可以是和家族合作很久的团队,也可以从外面聘用一些靠谱的估价师。因为这关乎到家族在接手后,需要花多少成本去维护该物业。

第三,不动产律师参与很重要(避免踩坑)。在进行不动产交易时,家办不要独立去做交易。尤其在不熟悉这个行业时,家办一定要找一个对这块很熟的律师或交易顾问,以防在交易过程中出现重大失误,比如在付了款后却发现对方还处于过户中。

第四,税费测算很重要(税费可能超预算)。很多人在交易不动产时,都忽略了对税费的测算。因为交易涉及到买方税和卖方税,而买家和卖家两者所承担的税费是不同的。

举一个例子。大概3年前,我们看中了天津一处不动产。当时为了能持有这个不动产,我们特地做了拆分方案,即每隔五层楼都由一个有限公司持有。最后我们算出来,通过这样持有的税费是最低的。和成为整栋楼的持有者相比,税费差了约10%。

当然,交易税费的测算是极其复杂的,除了契税,还有房产税、土地增值税、印花税等。因此,对家族投资者来说,积极做好税务筹划是极为重要的,因为通过税务筹划,家族可以尽可能多地获得租金。

4.家族配置案例

事实上,一些国内外知名家族,都会持有大量的不动产。

譬如,2021年9月8日,比尔·盖茨的家族办公室瀑布投资买下了沙特王子瓦利德·本·塔拉勒·阿勒沙特持有的四季酒店23.75%的股份。收购完成后,比尔·盖茨持有四季酒店71.25%的股份。

对于比尔·盖茨来说持有酒店,一是为了收益,2021年该酒店为比尔·盖茨家族贡献了很大的营收;二是为了“存在感”。除四季酒店外,比尔·盖茨还持有丽思卡尔顿旅馆、查尔斯旅馆等。

此外,比尔·盖茨还通过他的瀑布投资直接或间接持有面积高达24.2万英亩的农田,这使得他成为美国最大的私人农场主。由此,比尔·盖茨每年靠这些土地获得的租金约在10-20亿以上。另外,比尔·盖茨还曾持有一些不动产信托。

譬如,李嘉诚家族通过汇贤产业信托间接持有北京东方广场、重庆大都会、北京东方君悦大酒店、沈阳丽都索菲特大酒店、成都天府丽都喜来登酒店等约110万平方米核心物业。

汇贤产业信托的基金管理人主要为中信证券、长江实业和ARA Asset ManagementLimited,分别持股40%、30%和30%。2020年,李嘉诚被视作持有汇贤的权益由原来的31.94%增至32.34%;长实集团则由原来的31.93%增至32.33%。

由此,李嘉诚家族每年能从汇贤信托间接所持有的不动产上,获得3亿左右人民币的收益。此外,李嘉诚还曾持有中环中心75%股份、尖沙咀1881公馆、间接持有港岛核心物业长江中心等物业。其中,中环中心于2017年被李嘉诚以402亿港元出售。

至于出售的原因,李嘉诚曾在回答一位记者时表示,主要因为他只持有75%的楼面面积,并非拥有整座大楼。虽然卖掉中环中心将失去每年8亿的租金,但他表示一定会买到每年租金收益16亿的资产来补足。

再譬如,对于陈启宗家族来说,他们也持有了大量的不动产资产,包括间接持有香港和大陆总共接近170万平米的物业,每年收90亿的租金。

其中,陈启宗的家族信托持有58%,每年分红达10亿以上。2014年,陈启宗家族通过家族基金“晨兴基金会”向哈佛大学捐款3.5亿美元,折合人民币高达20亿,这也成为了哈佛大学历史上最大的一笔个人捐款。

当然,香港还有其他的家族每年都靠着不动产投资,获得一笔不菲的租金收入。

5.给家办的几点建议

对于完全没有不动产投资经验的家办来说,该如何做?

首先,投资不动产有三种方法:A方法是直接持有实物;B方法是持有一家收租类公司的股份股票,每年等着分红;C方法是持有REITs信托。

如果该家族的信托规模比较大,10亿乃至100亿人民币以上的,可以用A方法;如果该家族的信托规模比较小,1-3亿人民币的,那么持有一栋不动产可能就会消耗家族的大部分现金,让资产变得没有流动性,因此应持有收租类地产公开发行的一些股份,或者REITs的一些份额。

其次,对于那些没有不动产投资团队的家办来说,不要把自己训练成一个操盘手,撸起袖子去干,而是尽可能与第三方机构或顾问团队合作。

第三,如果一个家办不只是想配置一些地产类股票,而是想实实在在进入到这个行业,它们可以找一些弱运营的项目。运营要求分为强运营和弱运营。所谓弱运营,即靠买一个房子、商铺用来收取租金。所谓强运营,即需对一个商场进行管理,包括一楼是化妆品、鞋柜还是黄金珠宝等。

我看过很多写字楼,譬如一栋深圳十万平米的写字楼,一年可以收到三到五千万的租金。而管理它,只需要5-10人的小团队即可,当然对这个团队的要求还是蛮高的。另外,适当的时候,家办可考虑委托管理机构来管理这些物业,并非事事都需自己亲自去管。

第四,对于那些架构设置在海外的家办来说,直接持有国内物业还是有诸多限制的。比如,在上海、深圳等地已经不允许这类企业架构来直接持有国内物业了。它们会让企业在国内注册一个经营实体。

我的建议是最好能在该家办架构底下有一家香港公司,然后通过这个香港公司来持有不动产,这样可以节省税费。

至于选择什么时候进入商业地产,其实并没有那么重要,因为它是长周期的。也许一开始,家办买到的并不是好资产,但可能5-10年后,这块地被政府用作发展规划用地了,那么它此时就是一个优异的资产。对家办来说,需要关注的是,尽可能避开一些行业的顶点,比如二三线城市,用一个最高价格去接盘,结果可能会很惨。

(《家办新智点》提醒:内容及观点仅供参考,不构成任何投资建议。)

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