成都在2011年7月和2013年11月两次销售均价达到7000元/㎡左右后，大面房价均猝然下挫。作为新兴板块大面房价的“天花板”已经显现。而2015年年底新入市的土地容积率逐渐走低，区域项目向改善过渡的趋势明显。在房价“天花板”和改善进场的矛盾中，大面改善如何突围？
房价逐年走低 “天花板”显现
2013年之前的大面板块，价格波动可谓此起彼伏。
2010年10月大面区域成交均价为4025元/㎡，在短短10个月迅速攀升至7064元/㎡，上升幅度达75.5%。但当商品房限购令开始生效时，区域销售均价自2011年7月的7064元/㎡一路跌至2012年11月的5100元/㎡，而这之后区域房价又经历一次快速上涨。
在2010年10月—2012年7月成交均价快速上升时期，合能四季印象去化1770套、师大现代花园销售1079套、龙城1号销售689套、世茂城去化281套。其中，以龙城1号为代表的改善产品单月销售均价最高时达到7843元/㎡，成为拉动区域销售均价全面上升的主因。
观点认为，从大面板块发展长线来看，2013年之前的价格波动是大面板块房价的短期爆破，在那一年房价走势较快，但是在短期内热度过快提升会有一个市场的强势调整。市场数据也在侧面佐证了这种观点。自2013年成交均价最高时的6959元/㎡到2016年5月成交均价回落至6000元/㎡以内，大面均价才进入一个比较正常的价格波动区间。
但对于该区域自2007-2016年的价格梳理发现，7000元/㎡于大面板块，可谓是区域房价“天花板”。2011年、2013年都均突破7000元/㎡关卡，但在维持……又迅速回落。“当前来看7000元/㎡确实是大面板块房价的‘天花板’。”四川中原地产策略中心主任鲁敏分析大面区域现状时说。
四川中原地产顾问事业部总经理赵忻亦认为，由于受制于大面前期出让土地指标，多打造刚需产品以及同质化等原因，区域房价天花板已经达到。赵忻认为，大面板块最初便定位于刚需首置人群，板块内极少数项目有偏改善型产品，但大体趋势不便更改，消费者已经形成区域是刚需板块的固有印象，为区域改善产品的打造加大了难度。
“随着现在出让土地容积率的降低，土地成本在进一步上升，整个区域的房价天花板已经成为包袱。要打破价格天花板，就需要有一个敢于去‘吃螃蟹’的开发商，打造能够获得客户认知，并且愿意买单的改善产品。”赵忻分析称。
区域条件优越 发展改善大有可为
事实上，从早期的龙城1号、炜岸城到即将亮相的龙湖三千庭，勇于“吃螃蟹”开发商一直在尝试。
2016年6月5日龙湖三千庭进行项目发布会，6月18日售楼部亮相，区域首个纯改善项目正式亮相。而早于龙湖拿地之前，2015年11月12日百城投资以590万元/亩拿下120亩，容积率为2.0的地块。值得一提的是，该地块处于天鹅湖湿地公园中，预计将会打造改善类的别墅及洋房产品。
作为天府新区的子属板块，大面早就被规划为成都向东发展的副中心，将打造成以汽车产业和旅游业为主的东部新城。虽然关注度远不如同为新兴刚需区域的华府板块，但区域良好的条件让其发展改善成为可能。
整个大面核心区紧靠已经呈现的天鹅湖湿地公园，以及邻近的三圣花乡、幸福梅林、白鹭湾湿地等，总计约20000亩的绿地公园让区域生态环境明显优于尚未有任何公园呈现的华府板块。
并且相较于华府板块，大面板块距离主城区物理距离更加近。随着地铁2号线的全线通车，以及两大放射性道路，成龙大道与驿都大道，大面道路通达性十分优异。“不管是到龙泉驿城区，还是去主城区，甚至于去经济开发区，依托于轨道交通或者公路交通，大面都能快速的到达。”赵忻称。相对较近的距离，让改善需求客户更愿意迁居到此。
同时，从区域的口岸来说，前期的打造的刚需产品、商业配套等，本身就具备生活社区的概念，让区域更加适于生活居住。同时包括规划的教育配套，从小学到大学，区域基本上全部齐备。
早期改善产品的打造，已经为更多改善产品的进驻打下了基础。如龙城1号、炜岸城、中铁国际城、世茂城等项目都有洋房、别墅等改善产品。“所以它有这样一些条件，先天性的就会有一些改善的产品进去。”赵忻总结到。
然而“虽然区域道路通达性好，但公共交通不便市民出行；虽有地铁2号线，但是离区域项目稍有一段距离。虽然不乏有大型商业规划，但均未呈现，当前区域内以住宅底商为主，生活配套仍需完善。”鲁敏分析说。区域尚不成熟的现状，让改善项目进场面临诸多困难。
区域发展不均衡 驿都大道以北潜力巨大
观察员实地走访大面板块发现，整个大面板块发展集中在驿都大道和成龙大道之间的区域。如保利、华润、世茂、凯德等品牌房企都集中在该区域。驿都大道以北，地铁2号线以南的区域几乎没有项目呈现，而成龙大道以南区域项目也相对较少。
“驿都大道和地铁2号线之间还属于待开发区域，目前主要是一些安置房，区域品质较差。成龙大道以南的区域，很大部分为成都经济技术开发区的工业用地，住宅用地较少，限制了区域发展。”鲁敏称。
事实上，驿都大道的开发早于成龙大道，只是随着成龙大道的通车，发展重心转移到成龙大道一侧。“驿都大道侧后续的规划没有成龙大道一侧好，土地整体出让速度较慢；以及产业规划的导向，产业人口的聚集，使得目前成龙大道一侧的成熟度高于驿都大道一侧。”赵忻分析到。
“成龙大道以南是经济开发区，以汽车组装为代表的制造业，因此区域主要是刚需盘为主。而大面西侧，靠近三圣乡的区域，则是三圣乡的延伸，以旅游度假产业为支柱，所以西侧及北侧聚集了改善大盘。”锐理总部品牌营销中心总经理郭洁告诉观察员。
观察员查阅区域项目发现，靠近驿都大道的三个项目中铁国际城、龙城1号、炜岸城都有偏向改善的叠拼别墅，花园洋房和小高层产品，而靠近成龙大道东南侧的项目多以高层项目为主。
以目前已经快售罄的龙城1号为例，截止今年5月，项目销售总计2512套住宅，其中110㎡以下共计1051套，占比约42%；而110㎡以上的产品销售1461套，占比约58%。而对于整个大面区域来说，110㎡以下产品却是占了81.4%，龙城1号作为大面区域改善产品获得了市场的接受和认可。
随着成龙大道一侧逐渐走向成熟，“未来驿都大道以北区域发展潜力大于成龙大道区域。”赵忻称。鲁敏也认为随着地铁二号线全线的开通，区域可以借助驿都大道以南的成熟度以及商业配套，且临近地铁站拥有轨道交通优势，未来发展的潜力巨大。
