成都市商业地产正处于蓬勃发展时期，但遍地开花的各种商业体却不是每一家都过得神采奕奕，因为规划、口岸、品牌、经营等各式各样的原因，有的商业地产项目过得五谷丰登、自给自足;有的项目却如履薄冰、战战兢兢。为了深入分析这一问题，房观察特别邀请第一太平戴维斯商铺部董事邓耀华先生，以其自身丰富经验为成都商业地产从业者剖析商业地产成功的必备要素。
在上一期的分析中，我们提到了商业地产成功的两大要素：规划伴随土地储备、提前考虑业态联动。这一期里，我们将重点讲解商业地产项目规划中建筑设计和商业定位的配合。
要素之三 建筑设计和商业定位的配合
正如赢得一场战争需要极具智慧的军事策略与骁勇善战的将领士兵互相配合一样，一个成功的商业地产项目在开发过程中也需要进行策略上的互补，在这一环节中最重要的便是建筑设计与商业定位。
邓耀华认为，建筑设计与商业定位需要同时进行。或许彼此之间启动的深度有所不同，但启动时间上的一致性却十分必要。建筑设计的执行需要商业定位给予的指导意见，才能决定最终呈现的状态是什么模样。正如本系列文章第一篇里所提及的商业地产在建筑设计层面上的两个方向：街区式(开放式)和盒子式(封闭式)，开放式的物业的特点在于可以分期施工，将一期、二期隔离; 封闭式的物业可以做到一次性开发而无需分期施工或开业。建筑设计最终选择什么样的形式展示在市场上，均需要该项目的商业定位在一开始就对其提供指导意见。
从建筑设计与商业定位互相配合的步骤上来说，应首先有一个基本的商业定位。大部分开发商会在这个前提下，将建筑设计的任务书委托给第三方设计公司，这些设计公司便根据任务书里的要点进行概念设计。概念设计出台后便面临进一步的深化，而对商业的定位也要在深化概念设计的时候同步深化。
具体来说，建筑设计深化的方向是主力店的排布，工程条件的核定，动线的复合，店铺的划分及停车场、其他物业之间的联系等；商业定位的深化方向是业态、品牌、租赁策略的调整。两者同时深化之后，形成最终的可执行方案，租赁才会介入。
建筑设计和商业定位之间的配合还有许多细节，但其整体脉络基本如此。我们将在下一期的文章中继续探讨商业地产成功的必备要素。
《商业地产成功的必备要素》是房观察联合第一太平戴维斯共同推出的系列文章，旨在为现阶段在城市零售商业领域的奋斗者开拓思路、指点迷津。
