文|子时
1月20日，西安—CBRE世邦魏理仕发布《2021年西安房地产市场回顾与2022年展望》，解析西安商业地产市场最新发展状况与趋势。
界面楼市西安从该报告获悉，2021年，西安优质写字楼市场的主导需求仍具韧性，楼宇经济发展带动产业结构升级；新场景新模式为零售物业市场带来更多活力，新零售空间催生零售新生态；投资市场得到更多关注，租赁市场的新机遇或将提升投资市场活力。
2021年仅录得6万㎡乙级写字楼入市
2021年，西安优质写字楼市场仅录得一栋6万平方米的乙级写字楼入市，推动市场总量上升至629万平方米。其中甲级办公楼体量不变，仍为163万平方米。纵观全年需求端，租赁活动主要集中在前三季度，全年86%的新设立租赁交易集中在前三季度达成，其中三季度占比高达40%。同时，企业抓住在线教育行业“震荡”带来的机会窗口，积极升级、扩租办公空间，超过60%的升级扩租需求集中在在线教育公司集中退租的三四季度。全年西安优质写字楼净吸纳量录得约21.6万平方米，市场整体空置率同比下降2.8个百分点至31.8%；全年租金呈下行趋势，可比项目租金同比下降0.3%至每月每平方米76.5元。
楼宇经济聚集效应凸显，主导产业展现需求韧性。分需求行业来看，TMT（科技新媒体）、金融业、房地产建筑业以及专业服务业需求仍具韧性，分别占比23.0%、21.8%、15.8%及14.7%，持续支撑写字楼市场去化。其中金融业占比较去年显著增长，上升6.2个百分点。高新区的优质写字楼承接了96%的金融类企业升级需求，优质楼宇聚集带来的产业聚集效应明显。同时，营商环境的持续改善吸引更多金融机构落户西安，市场录得多宗如保险、证券等传统金融类企业大面积新设立案例，推动金融行业新设立占比接近50%。
值得关注的是，在“房企寒冬”影响下，尽管房地产建筑仍居需求来源的第三位，但占比较去年下降7.2个百分点，且成交主体转为中国建筑为首的建筑类公司。
2022年西安优质写字楼市场 或将迎来供应小高峰
展望2022年，西安优质写字楼市场或将迎来供应小高峰，约32.7万平方米的楼宇计划交付，其中高新区新项目占比高达73%，区域租赁活跃度预计继续攀升。需求方面，科技、金融等引擎行业的办公需求预计继续增长。同时，疫情的爆发或将促使更多企业关注租赁方式灵活的第三方办公空间，2022年来自第三方办公运营商的需求或将显著提升。此外，随着业务、员工及工作场所战略的关联及依赖度的日益提升，办公空间的地理布局、产品组合等的灵活性将更加突出，以改善企业运营效率，故而租赁市场或将见证更多办公需求在不同区域、载体间的加速流动。
CBRE世邦魏理仕西安顾问及交易服务|办公楼部负责人孙奇表示，“2021年，由于部分行业调整，经济环境的不确定性等因素的影响，西安写字楼需求年末出现疲软，致使全年净吸纳量同比有所回落，但随着行业巨头的持续加码，产业链的延伸或将带来更多机遇，衍生更多潜在办公需求”。
2021年，西安零售物业市场共迎来5个购物中心开业，合计新增零售面积约40万平方米，推动全市零售物业体量升至644.6万平方米。分区域看，小寨及南二环商圈三年来首次录得新增项目，两个社区商业的开业进一步填补了商圈内细分片区的商业空白。长安片区更是迎来首个综合零售项目的入市，满足区域及周边消费人群需求的同时激发片区消费活力。而原本优质零售项目较匮乏的城东商圈则在近几年“后来居上”，总体量晋级全市前三。在疫情中重要性凸显的社区商业本年度迎来新的开发机遇，虽2021年西安零售市场仍迎来如华润、月星等成熟开发商开发的优质项目，市场整体新增供应仍有超过50%的体量为社区商业。
2022年，受疫情反复影响，部分零售项目或将推迟入市时间，西安零售市场供应或将进入低谷期，但未来四年西安仍将迎来如益田假日天地、龙湖长乐天街、宜家荟聚、太古里及华润万象城等优质项目落地，带来更多创新消费场景。与此同时，城市更新进程的加快在盘活存量的同时，也将为西安零售市场带来更多复合型体验场所，引发新兴消费，释放消费潜力。
CBRE世邦魏理仕西安及郑州顾问及交易服务 | 商业部负责人何易峰表示，“随着Z世代人群逐渐成为消费市场的主力军，各大商业项目及零售品牌也抓住消费者对于颜值、性价比、体验感、社交性的需求，在产品打造上不断突破创新，更注重业态融合及形态创新，更强调空间带来的体验感、社交属性，更突破传统零售的边界打破传统载体的壁垒，这些无疑都对未来入市的项目提出了更大的挑战”。
此次疫情期间，西安政府下发《关于进一步做好疫情期间金融服务保障工作的通知》以支持受疫情影响的小微企业及餐饮、文旅等市场主体。以帮助各类市场主体尽快走出疫情影响，加速市场重启进程，推动经济复苏。同时，疫情的反复将加速西安房地产市场变革，灵活化、场景化、智能化、定制化将成为未来零售及办公场景不可缺少的要素。
