实习记者 赵珺
2022年1月18日，上海市出台了《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，明确了保租房的认定、申请门槛、配租规则、租赁价格、支付手段、租赁期限等细节，目前，上海已建立本市保障性租赁住房基础制度。据了解，“十四五”期间，上海新增建设筹集保障性租赁住房 47 万套（间）以上，达到新增住房供应总量的45%左右。
界面新闻记者发现，2022上海两会期间，多个提案提及保障房建设。
民革上海市委经调研发现，上海市在满足以公租房和人才公寓为代表的住房需求方面仍存在较大缺口，现行保障性租赁住房制度在运行时还存在不少问题，有较大改进空间。
因此，民革上海市委立足政府这只“有形的手”提议：一方面应扩大市场化供给规模，引导市场各方力量参与。在“十四五”规划的基础上进一步提供保障空间，不仅要鼓励各区统筹在轨道交通站点周边等交通便利区域集中配建保障性租赁住房，也要尽量鼓励各区统筹安排在产业园区及周边和城市建设重点片区等区域配建保障性租赁住房。
另一方面，政府应优化保障体系、增强政策的整合与宣传力度，促进制度公平。可以有针对性地对于目标群体进行宣传，如针对性地向高校毕业生投放邮件、发放宣传材料等；也可以充分运用现代化科技手段，对住房保障的各项工作实施全过程、动态化信息监测和管理，加强政策知晓度。
此外，基于国务院办公厅在2021年7月初发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，民革上海市委建议上海市人大常委会将保障性住房立法作为立法调研项目，以《关于加快发展保 障性租赁住房的意见》作为立法依据，参考深圳、厦门、天津等地出台的保障性住房条例及办法，总结试点经验，将国务院的意见精神及其一些具体的政策通过地方法规加以落实。
上海市政协委员文军提议，应盘活存量、发展增量，激发闲置房屋拥有者的参与积极性；增大房源供给，针对租赁企业在产业集聚区加大保障房供给出台差异化扶持政策，如包括税收、金融在内的集成优惠政策，支持优质的重资产类长租房企业优先进行资产证券化融资试点、优先享受保障性租赁住房基础设施不动产REITs等，鼓励租赁企业将自持长租房作为保障性租赁住房。
他在提案中指出，政府需要加强引导和管理，优化租金、户型设计和公共配套，如加强保障性租赁住房与轨道交通、就业岗位和公共设施配套在空间上的整合，强化产城融合与宜居生活；还应加强建设前的规划和评估工作，完善保障性租赁住房建设的运营机制，健全完善租赁住房信息管理平台，落实政务公开，加大平台推广力度和信用体系建设。
上海市政协委员丁祖昱、黄春华等人则在提案中指出，可以通过改变供需结构，实现租金平稳的方式，将上海打造为“保障性租赁住房”试点城市。“十四五”形成有效供应 47 万套（间），以“1+5+4”发展规划为核心，改变供需结构，实现租金平稳。
其中，“1”指的是一个发展目标：“十四五期间将上海打造为保障性租赁住房发展的试点样板城市”；“5”指的是完成上海“十四五”保障性租赁住房发展目标的四个方式完善落实，包括新建租赁住房缩周期、园区住房以人为本、非改租简化流程、将市场化机构纳入保障性租赁住房系统、保障性住房（非商品房） 进保障性租赁住房体系等方面。
“4”指的是重点针对市中心版块、产业新城版块、高校周边版块以及高精尖人才的租赁需求，助力上海更好地表达"招贤纳士"的意愿，实现上海进一步的跨越式发展。
上海市政协委员丁祖昱、黄春华等人认为，上海市保障性租赁住房政策在管理、品质、标准、房源筹集以及充分调动企业参与方面有诸多创新点，编制长期的保障性租赁住房规划，是解决上海市保障性租赁住房问题的前提。
上述委员们提议应从上海产业发展、产业业态、区位社会经济定位、交通规划、住房状态以及本有的租赁用房形态等出发，制定长期的保障型租赁房的规划。
在制定规划的基础上还应推动政策落地，，可以在市保障性租 赁住房工作领导小组下成立存量改造专项工作小组。同时，应当对市场化产品分类，制定可执行的租金管控标准。对于保障房，应适度放宽申请门槛，填补“非法经租”漏洞，让库存动迁安置房进入市场。
此外，丁祖昱等人提议，让民营经济也能进入保障租赁房开发建设。适当降低购 地成本，进一步加大配套政策：如物业持有比例，商品房销价定位，商业出售及分割，释放因政策限制的存量物业等。让社会资本进入保障租赁房建设，减轻国有开发资金压力，同时对银行贷款比例应该和商品房开发有差别的鼓励，并加大事中事后的服务和监管。
针对资金问题，丁祖昱等人建议成立扶持上海住宅租赁发展的专项基金及信贷平台，提供信贷支持，在中后期发展阶段，建议政府出台相关政策，租赁企业部分产品可售及后期退出的金融创新扶持部分产品可售提高盈利空间，在上海形成以前端政策引导降低成本+后端REITs市场退出的模式，可以打造出一个有生命力的租赁住房发展环境。
