文︱海绵宝
近日，广州市规划和自然资源局对粤港深度合作园（庆盛枢纽区块）（南沙区DC0302规划管理单元）控规修编进行了批前公示。
规划方案一经出炉，便引起了市场的热烈反响。
粤港深度合作园，由南沙湾、南沙枢纽和庆盛枢纽3个区块组成，规划面积23平方公里，未来将建设成为国际科技创新合作新高地、湾区城市联动发展新枢纽等重点平台。
作为粤港深度合作园的重要组成部分，庆盛枢纽区块虽地处南沙重点发展核心地带，交通枢纽地位明显，但区块目前尚在开发期，产业还没进入完全成熟期，仍需要进一步发展。
如今，随着规划的出炉，未来庆盛枢纽区块将更加深入到粤港深度合作园的发展中，对于区块本身来说，这将会助力区块得到较大的价值加成。
超200万㎡大城
拟打造无界科创社区
按照公示内容，DC0302规划管理单元的地理位置条件极佳，其位于广州市南沙区庆盛枢纽区块，东至庆盛大道，西至京珠高速，南至广深港高铁，北至清水湾大道，临近地铁4号线的庆盛站。
规划总用地面积为163.28公顷，总建筑面积为217.1万㎡，规划常住人口2.7万人，就业人口3.0万。
规划结构上，共划分了大学活力轴+石涌休闲脉+南北社区三大结构。
其中，大学活力轴主要是依托大学路，布局高度复合的服务功能，形成活力聚集空间；
石涌休闲脉则依托河涌现状水系，形成多条滨水休闲脉络，串联城市功能片区，打造市民亲水休闲空间；
而北部知识融合社区(KIC) 在大学路和石涌框架基础上，通过创智三角、创智路和滨水社区服务带细化形成北部知识融合社区；
南部总部门户社区在大学路和石涌框架基础上，通过港人子弟学校和总部滨水共享带细化形成南部总部门户社区。
综合而言，该区域未来将打造集休憩空间、多元城市氛围、多维步行网络的无界科创社区。
值得注意的是，按照此前的规划，区域原本配置了多块高等院校用地，但经过此轮规划后，新兴产业园、商业、住宅等混合用地取代了原先的高等院校用地，仅规划了技工学校、港人子弟学校各1所。
就规划面积来看，本次规划城乡用地面积163.28公顷，建设用地154.87公顷。其中，城市建设用地就达到了154.24公顷。
在这面积庞大的城市建设用地中，包含7.21公顷的居住用地、10.11公顷的商住用地面积和11.47公顷的混合用地（商业商务或居住），分别占城市建设用地4.67%、6.55%、7.44%。
产业、商服用地的面积也较为可观，新兴产业园面积为12.47公顷，商业服务业设施用地为9.58公顷，分别占城市建设用地8.08%、6.21%。
尽管市场没有过多资讯披露，但这些改变也侧面说明，庆盛想要从产业上发展的决心。而这一倾向或与它的产业现状有所关联。
庆盛枢纽区块虽然地处南沙核心地带，但目前区块的开发状态尚未步入成熟期。
周边基本以农田与村庄为主，主要开发区域集中在东涌镇区和黄阁镇区。
产业上，周边有少量的低端产业工厂，同时有一定的商业开发，其中黄阁镇以汽车工业为主，但整体缺乏成熟的产业配套。
不过，随着粤港深度合作园的逐步推进，庆盛枢纽区块的产业配套规划将更进一步完善，未来发展也将拥有更广阔的想象空间。
定位“高大上”
交通枢纽地位明显
众所周知，在未来南沙的整体发展中，庆盛枢纽区块扮演的角色无比重要，这与其定位紧密关联。
根据南沙区政府规划，其定位是科技创新、国际教育、现代服务业国际合作区，未来将打造千亿级国际人工智能产业园区和创新创业基地。
目前，庆盛枢纽区块已落户香港科技大学（广州）、广州南沙国际人工智能产业研究院、广州人工智能全球示范中心、广州南沙国际化教育园、奥园南沙科技园、南沙智能网联汽车智慧交通示范区等项目。
除此之外，庆盛枢纽区块还是链接广深港的交通枢纽。
公开资料显示，广深港高铁共设有七个站，分别是广州南站、庆盛站、虎门站、光明城站、深圳北站、福田站、西九龙站。
而庆盛站地处核心地带，在庆盛乘坐高铁到广州南站只需13分钟，到深圳只需30分钟，而到香港西九龙高铁站更只需一小时。此外，庆盛站为地铁4号线站点，全线链接起广州主城区的万胜围及南沙的客运港，基本串联起了南沙最主要的发展区域。
虽说如今区域的产业规划仍在落地当中，但一众房企们已经用真金白银表达了对其发展前景的期待。
早在2019年，新鸿基地产宣布以11.9亿元拍下了庆盛枢纽的一宗商业用地,土地面积达6.9万㎡，拟开发成大型TOD综合体。
而这股热度，截至2021年上半年仍然不减。
在2021年首轮集中供地中，南沙区地块竞拍场面火热，其中庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧地块更是被众多房企热抢。
这一宗地，最终累计经过110轮竞价，被招商以41.31亿的成交价拿下，溢价率达35.84%。地块占地面积近6万㎡，计容建面达22.81万㎡，土地性质为综合用地（二类居住用地、商业设施用地、文化活动设施用地）。
目前，庆盛枢纽区块周边住宅项目较为稀缺，名苑别墅的二手挂牌均价约1.7-3.4万元/㎡左右。而更多的住宅项目，则需要看周边的黄阁板块，目前新房均价约2.8-3.5万元/㎡左右。
