文 | 楼公子
从收取“天价喝茶费”，到主动降价百万，深圳新房市场由高走低，用了18个月。
受二手房量价齐跌和新盘扎堆入市的影响，如今的深圳新房不再是“香饽饽”。
据界面楼谈粗略统计，2021年9-12月入市的住宅新盘超过70个，带来近2.5万套房源。
这些房源集中入市，也让新房市场竞争更为激烈，市场去化明显变差。
“现在市场上90%的新房都要中介代理”
“有的打九折，首付2成”
“最高一套降100万”
……
多名业内人士对界面楼谈表示，目前市场情况非常一般，开发商纷纷寻求中介代理、打折促销。
一面是去化艰难，一面是沉重的销售业绩及回款任务，深圳的开发商们不得不“割肉回血”。
1.新房纷纷转介
让利1-3个点
一名从事中介事业近4年的德佑经纪人告诉界面楼谈，目前市面上90%的新房都寻求中介代理，以求增加客源、提高成交机会。
为此，开发商们需要支付房源成交总价的1-3%的费用作为佣金。
按这一佣金标准计算，一套500万元的房源，需要支付的佣金费用在5-15万元区间。
在贝壳找房平台上，目前约有18个2021年入市的住宅项目处于推售状态中。
业内人士对界面楼谈介绍称，这意味着这些项目均已寻求贝壳找房作为代理。
纵观上述项目，除个别新盘外，大多为2021年下半年入市的新盘项目。而在整个下半年期间，深圳入市97个住宅项目，占全年入市项目总量超过75%。
深圳中原研中心表示，2021年12月，深圳住宅项目整体开盘去化已连续2个月低于5成，市场供应回升，但热度也持续下降。
市场行情冷淡，加之竞争激烈，或是开发商不得不寻求中介代理的原因。
“现在市场情况不太好，所以开发商才要转介（中介代理），深圳大概过半的住宅盘，都已经转介了。”一名链家经纪人告诉界面楼谈，通过让利佣金给中介平台，这些新盘项目的成交量大约可以翻一倍。
而另一位经纪人则表示：“在1-2个月前，项目转介的效果会比较好，现在临近春节，很多买家已经停止看房了。”
2.首付1成、降价百万
房企割肉回血
事实上，相比起仅1-3个点的佣金费用，开发商让利给购房者的优惠空间则更大。
自2021年11月开始，深圳新房住宅一改2020年的“高傲”姿态，不约而同地进行打折促销。
力度较小的如信城缙华府，销售告诉界面楼谈：“开盘前认购可以减2万。”
而更惹人注目的，是一些推出大幅度降价优惠的项目，如中信凯旋君庭和玺悦台，传出“首付1成”的消息，让外界哗然。
中信凯旋君庭位于光明，备案均价5.18万元/平方米，推售89-123平方米的住宅167套。按备案价计算，项目最低首付也超过120万元，但其推广消息却称“首期约42万元起”。
“首付1成只是噱头。”知情人士告诉界面楼谈，这些项目指的是首付可分3个月支付，首期最低42万元，后续补齐剩余费用，但事实上总费用区别不大。
但在龙华和坪山，的确存在真正意义上的“降低首付”的项目。
“备案价打九折，等于首付2成。”对方表示。
界面楼谈粗略估算，这些项目的降价幅度在50-80万元之间。
此外，位于罗湖的翠园华府被曝降价幅度高达百万。“这是真的，加上装修费的优惠，最高可以优惠100万。”德佑经纪人肯定了这一说法。
但翠园华府由于在开盘一个半月后才降价，导致此前已买入的准业主多有意见。
而后续入市的新盘项目，如同在罗湖的独树阳光里，则采用“一开盘就降价”的策略。其备案单价在6.8-9.3万元/平方米区间，但推广消息却表示“折后单价约5.8万/㎡起”，相当于降价1万元/平方米。
此外，还有一些项目，如富通上舍，也同样采用打折的方式降价；盛荟城朗庭则是“买房送车”，购房可以增送奔驰、特斯拉等品牌车辆。
在此前的2020年，由于大市看好，除在大鹏的项目外，大多住宅新盘并不会给开盘优惠，甚至个别热门新盘传出“收取80万天价喝茶费”的传闻。
“现在是买方市场，买家犹豫期很长，会想着后面还有没有更优惠的情况。”
链家经纪人告诉界面楼谈，未来可能需要等一个契机，比如出台某些利好政策。
有业内人士分析认为：“有些开发商拿地时的成本并不低，临近年底大幅降价促销，也是为了尽快完成业绩、回款，不得已而为之。”
克而瑞研究中心数据显示，2021年12月，百强房企实现销售操盘金额9940.1亿元，单月销售业绩同比下降35.2%；2021年全年，百强房企实现销售操盘金额11.08万亿元，同比下降3.5%。
“我们2021年的业绩会很不好看，不仅是销售成绩，利润也会下滑，可能会跌个两位数。”某TOP5房企内部人士近期向界面楼谈透露。
