2021年集中供地“过山车”:高杠杆、高周转时代已去

2022年01月06日 10:00
2021年集中供地市场热度先扬后抑,企业经历了从“混战”到“观望”的阶段,土拍市场热度不足。

文 | 蓝鲸房产 黄嘉敏

供给侧的变革,再次左右市场的走势。

目前,22座实行土地出让“两集中”的城市中,除宁波外已全部完成2021年度三轮土拍。

总体来看,2021年集中供地市场热度先扬后抑,企业经历了从“混战”到“观望”的阶段,土拍市场热度不足。

六年来首现负增长 市场降温明显

实际上,降低土地市场热度是“两集中”施行的目标之一,2021年首批次集中供地并未达到“平抑地价”的目的,市场热度不降反升,实现“开门红”。

首批次集中供地时,由于房企经历了较长的“空白期”,有补仓的需求,拿地较为积极。

无锡、合肥、厦门三城出让地块全部溢价成交,宁波、北京、杭州、重庆等多个城市超8成出让地块溢价成交,且重庆出让地块平均溢价率近40%。

从流拍撤牌率来看,一批次集中供地时仅长春、天津这一数据在20%以上,多城市这一数据低于2%甚至为0,推出地块几乎全部成功出让。

下半年开始,受楼市下行、土拍规则趋严及房企自身流动性偏紧等因素影响,土拍市场快速跳水,与首批次的高热度相比,量价齐跌。

其中,沈阳、北京、长沙、杭州、广州等多个城市流拍撤牌率过半,仅厦门推出地块全部成功出让。

从成交价格来看,一批次溢价率最高的重庆,二批次地块几乎全部底价成交,最高溢价仅为0.43%;广州78%成功出让地块以底价成交;南京、杭州底价成交地块数占比也超六成。

刚刚结束的三批次集中供地则呈现出冷热不均的状况,但相较二批次略有触底回弹。

部分城市放宽了竞拍规则,土地市场回暖明显。

以杭州为例,第三批次集中供地时,杭州成功出让地块近六成在主城区内,拱墅、余杭、萧山等热门区域均有地块出让,地块质量较高;价格上,杭州为地块预留了较大的利润空间,包括通过上涨新房限价、调低地块溢价上限、下调保证金比例等方式降低房企拿地成本,且三轮土拍不再要求参拍企业具备“一年以上房地产开发资质”,降低企业参拍门槛。

最终,杭州第三轮土拍推出的35宗涉宅地块24宗以触顶价格成功出让,整体溢价率达7%。综合全年来看,杭州全年土地出让成交金额达3014亿元,位列22城之首。

杭州只是三批次集中供地回暖的个例,存在其特殊性,多数城市房企仍处于“观望”状态。

长春、沈阳延续了二批次冷清的市场情绪,终止&流拍率超70%;厦门流拍地块数量过半,南京、福州、广州等城市终止&流拍率超两成。此外,尽管三批次集中供地时流拍率有所下降,但底价成交地块占比仍然走高。其中,广州成功出让的13宗地块全部底价成交,苏州、重庆、南京、北京底价成交率分别为96%、87%、78%、73%。

另据中指研究院的数据,全国300城2021年土地出让金总额为56199亿元,同比下滑9%,为6年来首次出现负增长,土地市场降温明显。

门槛提高流通缩紧 下半场“有心无力”

实际上,一轮土拍溢价率走高与土拍规则尚不完善有关,各城市并未对地块溢价上限作出规定,叠加上半年新房销售向好及房企补仓欲望强烈,多地块以高溢价成交,甚至有房企为加大摇号中签率,出动多个“马甲”下场参拍。

为平抑土地市场热度,多城对参拍规则作出调整。

2021年8月10日自然资源部召开闭门会议,对核心城市二批次土地出让政策进行了调整,包括设置溢价率上限、拿地资质、资金来源等。

此后,包括天津、福州、济南、苏州在内的多个城市对竞买企业资金来源进行了限制,并明确规定禁止“马甲”参拍,部分城市增设“竞品质”地块、上调保证金比例,对房企的现金流管理能力较高,提高了参拍门槛。

此外,下半年开始,新房销售市场遇冷,进一步降低了房企拿地的积极性。

贝壳研究院的数据显示,2021年6月至10月的新房成交量为2016年以来同期最低;7月开始,销售面积单月同比增长转负,至11月单月规模为2016年以来同期最低。

楼市下行拉长了房企回款周期,叠加金融监管政策趋严和“三道红线”对房企负债的限制,房企流动性偏紧,在拿地上“有心无力”。

值得一提的是,财务较为稳健的央企、国企和低杠杆龙头民企的资金优势在此时显现。

申港证券研报显示,三轮集中土拍时,长春、长沙、沈阳、天津、北京国央企取地占比分别为100%、82%、75%、72%、75%;克而瑞数据也显示,同期广州、无锡城投公司拿地占比达75%,南京、上海、苏州城投公司拿地占比过半。

“未来拿地主体将从财务激进型房企向稳健型房企倾斜。”中金公司表示。数据显示,首轮集中土拍时民企拿地建面占比为55%,二轮土拍时降至33%,溢价率则由19%降至3%。

2022年新供应开闸 回暖仍待时间

综合来看,2021年22个“两集中”重点城市土地市场情绪经历了“火热、冷清、谨慎”三个阶段。

2022年,土地市场迎来新的征程。

北京率先吹响2022年土拍的号角。12月31日,北京市规自委官网挂出15宗涉住宅类用地预审请地块,总起始价约357.8亿元,其中包括较为热门的王四营地块。这15宗地块中,6宗地块需满足“70/90”政策,即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。

但要指出的是,尽管2021年三批次集中供地局部城市回暖,从新房市场需求、企业和金融端来看,土地市场热度恢复仍信心不足。

由于房地产税加速试点、信贷收紧及房企暴雷等多重因素作用,新房市场需求端并不明朗,楼市下行将持续至2022年,影响企业拿地积极性。

据中指研究院预测,由于房地产调控政策保持稳定,存在一定改善预期,需求入市动力偏弱,短期内对商品房市场存在一定冲击,预计2022年全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%。

贝壳研究院也表示,根据信贷对交易规模的撬动比例关系,预计2022年新房销售额将同比下降2%。

此外,2021年下半年以来楼市去化不足将影响房企拿地态度。

合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸房产表示,“2021年全年供地量达到新高,但销售业绩好的新供地项目屈指可数,更多的项目处于难去化状态。2022年房企再拿地肯定会考虑到去年存在的市场问题和运营面临的困扰。”

考虑到新房市场的竞争压力和回款压力,以及当前融资环境收紧,房企在2022年拿地时将更加谨慎。

另外,2021年下半年以来的楼市下行和2022年偿债高峰期的到来,进一步加大了房企的资金压力,流动性问题待解。

据中指研究院的数据,从公布年度销售目标的32家企业来看,2021年房企销售目标完成率总体明显低于去年,均值为90.1%,大部分企业都没有完成年度目标任务,回款或受到影响。

经历了2021年的偿债高峰年后,房企再次迎来近万亿债务。据贝壳研究院的数据,2022年房企预计到期债务约9603亿元,尽管较上一年下降约25%,但仍处于高位。

叠加金融机构对房企信心缺失及“三道红线”对房企负债增加的限制,民营房企融资环境并不理想,进一步导致房企资金紧张。平安证券研报显示,2021年9月以来发行的境内债中,88%来自来自国企。

不过,尽管面临较差的市场预期和流动性问题,企业仍然会预留出持续运营与再发展的资金,选择“好的地块”将成为房企重点考虑的因素之一。

郭毅表示,房企再拿地会注重两类地块,一是新房指导价与地价之间价差较大的地块,这样能够有更灵活的营销空间开展销售;二是地处核心城区、历史供应处于持续低位而市场需求相对旺盛的地块,这类地块即使利润空间不大,但项目去化能得到有效保障。

值得一提的是,2021年9月以来,房地产市场似乎迎来暖流。从央行货币政策委员会对楼市提出“两个维护”,到央行负责人表示“短期个别房企出现风险,不会影响中长期市场的正常融资功能”,再到政治局会议强调“更好满足合理住房需求,促进房地产业良性循环”,似乎都预示着房地产市场有望转暖。

何时转暖,还尚待时间验证,但不可否认的是,高杠杆、高周转的时代已逝,现金为王的时代已至。

来源:蓝鲸财经 查看原文

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