文 | 楼公子
如果用一个词语来形容刚刚过去的2021年，那么深圳楼市大概可以用“割裂”来形容。
在新房市场创下近5年成交量新高，突破5万套的同时，二手房成交量也创下了近15年的新低，仅成交4万余套。
这也是近年来，深圳首次出现新房成交量高于二手房的情况。
一面是创新高，一面是创新低，深圳楼市为何如此“割裂”？
01.新房成交创新高
楼盘却去化惨淡？
2021年，深圳新房市场凭借超过120次的推售动作，成交54217套房源，同比去年上涨15.5%，创下近5年的成交新高。
“新房的交易，和推盘有关系，推盘节奏快，交易量也容易带动，还是说明新房方面认购的需求比较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
深圳房地产资深学者朱罗纪也有相似的看法，“新房成交量的上升，主要原因在于供应量增加以及二手房住房参考价的打压。”
但因此，他也认为即便新房成交创新高，却也无法反映市场的真实状态。
结合月推售与成交数量来看，2021年1月，房源推售数量少，但成交量却是全年最高位；而在2021年9-12月期间，新房推售量较大，但成交量并未因此而有明显提升。
而这一情况落到具体的楼盘之上，则出现了极具戏剧性的景象。
在2021年初，第一个开盘的项目新世界松风明月花园，需要11.25年社保才能进入摇号环节，开盘当天实现去化率100%。
而到12月30日，深圳年内最后一个新盘开盘，却被曝仅售出20多套房源，去化率仅1.3%。
高开低走的情况，几乎无人能预料到。
“我们的项目肯定日光，不愁卖。”在2021年5月时，某开发商人员对界面楼谈表示。但到12月份，其堪称“超级网红盘”的项目开盘时，却一改2020年近万人认筹的火热状态，去化止步8成。
即便是同一年内开盘的项目，也纷纷出现了去化越来越差的情况。
位于罗湖的缙山府，在去年3月推售407套房源，顺利开盘售罄，而到6月底推售二期的404套房源时，去化止步7成。
宝安西乡的领航城领誉，同样是在去年3月获得“日光”（开盘即售罄）的成绩，却在年底二次推售时仅获41%的认筹率，去化情况成迷。
在宝安新安的万科大都会花园，在2021年7月底第一次推售时获得去化9成的成绩，却在8月二次推售时仅去化6成。
“现在新房都不好卖，可以说这是深圳市场最差的时候。”某开发商一工作人员曾在2021年底时对界面楼谈表示。
事实上，自2020年开始，为了给新房市场降温，深圳收紧了新房的购房条件，从资金来源、流水、收入证明和社保等多方面设置限制，在一定程度上提高了购房门槛。
同时，受银行房贷额度紧张的情况影响，新房购房过程也更为曲折，进一步增加了购房者的负担。
而更重要的是，随着二手房价格的下降，新房与周边二手房价格的倒挂空间越来越小，加上竞争激烈，导致购房者的观望心态更为强烈。
02.二手房同比大跌近6成
创15年新低
比起新房，二手房市场的情况更不乐观。
2021年，深圳二手住宅成交40699套房源，同比去年下跌57.3%，创下15年来的新低。
“深圳是二手房占主导（的市场），真正能展现市场最终是状态的，也是二手房市场。”朱罗纪表示。
而事实上，在2021年1月时，深圳二手房市场成交量仍达到7008套，较为接近“牛市”标准的8000套。
但仅仅数天后的2月8日，深圳出台二手房参考价机制。
这一政策发布后，二手房的资金槛明显提高，市场透明度降低，导致购房者观望态度更强。
自政策发布后的3月起，深圳二手房市场便开始了长达7个月的连续跌量，从3月时的6789套，跌至10月份的1605套，跌幅近8成。
长时间的跌量也带来了价格的下跌。
据国家统计局数据，2021年5月至11月，深圳的二手房价出现连续7个月环比下跌，跌幅在01%-0.5%不等，如今比去年同期仅上涨1.7%，而在2021年1月，同比涨幅达到15.3%。
从高歌猛进，到颓靡不振，表明了深圳楼市早已从卖方市场，过渡为买方市场。
据乐有家数字化创新中心数据，自2021年2月开始，深圳二手房的议价率（成交价与业主报价的差距）一路下滑，在10月份达到最低值，11月才有小幅回升。
“从11月的数据来看，当前业主不仅更愿意下调价格，而且下调幅度较大，尝试用优惠的价格吸引买方，卖心明显。”乐有家数字化创新中心仲源表示。
值得注意的是，在2021年8月，关于大学区制度的政策出台后，一向稳健的学区房也出现了价格下跌的情况。
一位在福田百花片区从事学区房交易近10年的中介人士告诉界面楼谈，该片区2021年的成交量从2020年高峰时期月成交50多套房源，滑落至2021年月均10套以内。
此外，而较受家长欢迎的南山华润城片区，成交价格也跌落了10-15%。
03.刚需是否该此时上车？
无论是新房，或是二手房，从政策层面来看，都偏向给予刚需购房者优先购房的优惠，但又提高了购房的资金门槛。
但单纯就市场层面来看，新盘为去化而进行促销、二手房议价空间也更大，对于购房者而言无疑是利好因素。
“市场暖风频吹，再结合2021年四季度深圳二手房成交逐渐走高来看，当前可挑房源多，业主好沟通，价格可商量，不失为刚需购房和置换的好时机。”乐有家数字化创新中心仲源表示。
对于未来的市场走势，严跃进表示：“深圳房地产市场的本身需求量还是很大的，加之信贷政策放松的因素，这个时候出现一些新的变化，那么市场交易就容易反弹，这和深圳比较旺盛的购房需求有很大的关系。”
朱罗纪则认为，住房参考价的确威力巨大，但是等待买家的积蓄慢慢增强，市场也会跟随逐渐的稳定下来。假定住房参考价是合理价，那么当真实成交价调整到住房参考价的大致区间范围时，成交量就会复苏。
因此，他劝解购房者更应关注自身需求和楼盘的具体情况，而非单纯地“抄底”，“微观比宏观更重要，楼盘比均价更重要，任何时候都是买房子的好时机”。
