文 | 丸子君
时光飞逝，转眼来到了2021年的最后一天。
回顾下来，深圳全年的楼市走势由火热到冰冷，不过1-2个月时间。
开年时，深圳二手房价居高不下，导致被限价的新盘普遍比二手房便宜，人们热衷于买新盘赚差价，形成了打新热潮。甚至，一度出现7盘齐开、5盘日光（开盘当天清盘）的景象，让新盘市场的热度一度达到顶峰
当其时，新盘几乎“不愁卖”，甚至希望减少曝光度。
但在2月8日指导价政策出台后，二手房市场率先走低，量跌带动价跌，也导致新房与二手房的差价缩小，打新人数大幅降低，新盘也不得不重回2019年时启动中介、打折促销的窘迫境地。
据界面楼谈统计，2021上半年，深圳仅入市42个住宅项目，就出现了20个日光盘；而到下半年，新盘扎堆入市，83个住宅项目开盘，但仅14个项目实现日光。
全年下来，深圳开盘125次，日光34次，有8761套房源在开盘当天销售一空。
纵向来看，从“条件不错”就能日光，到“条件不错”也只能去化7-8成，深圳人似乎对买房的兴趣大幅减弱，如今仍能日光的新盘，几乎都拥有“万里挑一”的条件，才能打动深圳购房者。
“开年红”：打新潮席卷深圳
在2021年2月6日这一天，深圳楼市出现了罕见的热闹景象。
当天，深圳已取证预售的7个新盘中，有4个都在开盘，而更让人惊诧的是：其中三个新盘都顺利去化100%，最后一个新盘也仅剩余寥寥几套房源。
那是深圳打新风潮最为盛行的时期，条件一般、性价比不高的新盘能开盘去化3-5成，条件不错的新盘能接近日光，条件优越的则需要比社保、拼积分。
比如，刚需网红盘万丰海岸城，虽然远在宝安沙井，但凭借靠地铁、自带优质教育资源和商业的优势，吸引了2114批客户认筹，认筹人数覆盖房源数量三倍。而项目的入围条件是——累计缴纳社保278个月。
这也意味着，夫妻合计在深缴纳社保时长低于23年者，无购买资格。
除了配套上的优势外，新盘更低的价格，也是人们追捧的原因。
贝壳找房数据显示， 沙井片区2020年12月的成交均价约为6.4万元/平方米，万丰海岸城旁的楼盘挂牌均价约7.5万元/平方米，而万丰海岸城本身的备案均价仅有5.75万元/平方米。
与这一新盘情况相似的项目，还有前海的龙光前海天境花园、天健悦桂府，宝安的松风明月花园，光明的宏发万悦山等等。
在当时，由于新盘认筹人数往往过多，政府部门规定认筹人数超过房源数量3倍的新盘，需要按积分高低，选取房源数量3倍的人数入围，而无房、社保长是积分计算当中至关重要的计算标准。
僵持：新盘拖延入市，行情走低
在2月8日，南山的网红盘深铁懿府选完房后，深圳迎来了今年最重磅的楼市政策——二手房参考价格发布机制，又称“2.8新政”。
这一政策虽然直指二手房市场，但也正因二手房热度降低，导致人们购房的情绪回归冷静，开始重新评估新盘与二手房之间的价值差距，也更为慎重地挑选新盘。
购房者的观望态度浓厚，加上这一时期也是楼市平淡期，开发商的推售节奏明显变慢。
界面楼谈统计发现，2021年3-8月，深圳月均开盘数量为7.8个，甚至在整个4月期间，仅恒大城一期和壹成时代花园两个新盘入市。
当时，由于新盘数量少，因而仍有一些条件尚可的新盘能够实现日光。
比如，罗湖的缙山府一期，备案均价8.9万元/平方米，推售407套房源。虽然项目周边城市面貌一般，但也依靠地铁口、临近学校、低密度的优点，获548批客户认筹，最终成功日光。
又如龙岗的保达誉都花园，周边多为厂房和旧改项目，却因为自身是大体量新盘、价格较低（4.25万元/平方米），获得超过180%的认筹率，最终开盘即售罄。
当时的开发商们大概没有预料到，错过了这个时机，往后的新盘是“一盘更比一盘难”。
窘境：扎堆开盘，打折出售
从楼市传统的“金九银十”开始，受销售目标、回款等任务制约，深圳新房项目纷纷扎堆入市，内卷严重。
在9月-12月，深圳分别入市22个、9个、22个、18个新盘，合计71个新盘/次开盘，却仅仅获得13次日光。
前文提到的缙山府、保达誉都花园在年内第二次推售时，都没能日光，前者去化止步7成，后者被曝启动中介推售。
事实上，去化变差、启动中介，几乎成为了深圳楼市第四季度司空见惯的现象：
有的新盘仅认筹8人，传闻让利中介10个点，只求卖出更多产品；
有的新盘在开盘去化三成后，销售低迷，推出“买房送车”的优惠；
有的新盘直接让利客户，取证后按打折价出售；
而有的新盘在开盘后短短一个半月内开始打折，最高降价150万元，让前期购入的业主如鲠在喉……
项目开发商无奈打折，新房业主也产生了“高位站岗”的困扰，导致新盘市场越来越“卷”，非条件尤为出众的项目，都难以日光。
如华润城润玺二期，在一期获得超过9000人认筹后，以相近的价格13.2万元/平方米入市，却因“容积率太高”、“噪音大”等缺点，去化止步8成，无缘日光，哪怕相邻小区的二手房价已达到15-16万元/平方米。
如今，深圳仍能日光的新盘，就只有——位于前海的新盘，如招商领玺二期（嵘玺家园）、润峯府；性价比高的西部刚需盘，如光明的金地峰境瑞府二期、星河天地华府，宝安的万丰海岸城；打新空间充足的豪宅盘，如海德园B区、深业中城等等。
而归根结底，仍能在市场低迷的情况下广受认可的新盘，无一不是配套健全、价格适中的宜居项目，购房者们又回到了最初优先考虑居住条件的“淳朴”时代。
展望2022年，深圳积压的新房住宅库存犹待去化。据中原研究院数据，2021年11月，库存量达到280.5万平方米，环比上升23.5%。
而接下来，仅仅是土拍带来的待入市新盘数量都超过了30个，并且均是价格更低的限价盘，加上通过旧改、村委合作建设等其他途径入市的新盘，预计2022年的新盘“内卷”情况会进一步加剧。
