户型低至60㎡?坂田将入市的新盘会是“5字头”吗?

2021年12月01日 16:00
深圳打新“黑马”片区

文 | 丸子君

“已经有很多人来我们这里问了。”和成金竹家园项目工地上,一名工作人员对界面楼市表示。

这一新盘位于深圳龙岗坂田,5号线杨美站旁,暂未开放营销中心,也未开始宣传。

而同样在坂田的另一个新盘,信城缙华府也摆出了“不愁卖”的姿态。

“他们说要出示不动产登记情况,确定要有购房资格才会接待。”项目的一位工作人员告诉界面楼市。

当下深圳除个别热盘和豪宅外,已少有新盘能未宣传便获得高关注,甚至还能对购房者的到访提出要求。而坂田片区呈现的“黑马”态势,与其今年显露出更大的“打新”空间不无关系。

1.从“7字头”变“5字头”

坂田成新“打新”热土?

坂田位于龙岗西南部,南接福田,东南为罗湖,西连龙华,距离市区较近,是龙岗经济最强的街道。

并且,片区拥有5号线、10号线、坂银通道、南坪快速等配套,交通便利,更拉近了与其他多区的距离。

坂田街道 图片来源:链家

但同时,由于存在大量产业园、工业区和城中村,加之市政建设一般,坂田并非深圳购房者心中的优选项。

而使得片区广受欢迎的,则是其新盘售价的降低。

今年9月,华侨城荷棠里预售均价定为5.9万元/平方米(毛坯),引起市场哗然。

这是因为片区的标杆楼盘信义嘉御山,于2020年12月入市的7期产品,备案均价高达7.7万元平方米。甚至,这两个新盘的直线距离仅1.2公里。

而信义嘉御山的二手房挂牌价,更是一度达到了9.9万元/平方米。

截图来源:链家 

这也导致市场认为片区如今的新盘具有不错的“打新”空间,从而高度关注。

2.地铁旁 教育资源丰富

无论是前文提及的和成金竹家园,还是信城缙华府,都在5号线杨美站旁。

图片来源:界面楼市

这里较为靠近罗湖布吉,除了拥有地铁站外,还紧靠布龙路,龙景立交也在周边,交通较为方便。

同时,周边的教育资源较为丰富,深圳实验学校(坂田校区)、深圳科学高中、宏扬学校都在片区附近。

其中,深圳实验学校为九年一贯制,在龙岗区属于较为不错的学校。按照龙岗2021年的学位划分,两个新盘都在其招生范围内,但未来学区划分仍未确定。

此外,根据规划,民办的宏扬学校有望拆除重建为公立九年制学校,周边也将配建两所分别为18班和9班的幼儿园。

DY10号控制单元规划情况 图片来源:深圳市规划和自然资源局官网

但需要注意的是,目前周边缺乏商业配套。

两个新盘项目并不配建集中商业,而附近配建集中商业的项目恒大都会广场,目前已处于停工状态。

恒大都会广场 图片来源:界面楼市

据界面楼市实地观察,片区目前仍存在大量自建房、城中村,消费档次较低,城市面貌一般。

3.双盘来袭 哪个更好?

信城缙华府:

目前,信城缙华府项目出地面约5-6层,已开放异地营销中心,在坂田地铁站旁的云里智能园内。

图片来源:界面楼市粉丝提供

项目占地1.25万平方米,总建面约7.24万平方米,由1栋一二单元和2栋组成,全部为可售商品房,共512套,另配建约4000平方米的商业。

图片来源:项目官方

项目容积率约4.0,车位比1:1.13,梯户比为2梯5户、2梯6户。

推售的户型为82-96-114平方米的3-4房,目前已公布户型图、开放样板间。

整体上,项目户型较为方正,主打的82平方米户型阳台开阔,114平方米户型也可圈可点,但96平方米户型卧室空间相对较小。

图片来源:项目官方

项目为精装修交付,交付标准包含基础装修配置和部分厨房家电、橱柜等。

82平方米样板间 图片来源:界面楼市粉丝提供

但若是带精装修交付,则项目的备案均价极可能超过“5字头”,有消息称可能会达到6.2万元/平方米。

和成金竹家园:

相较之下,和成金竹家园更靠近杨美地铁站,步行时间仅4-5分钟,而信城缙华府则需要7-8分钟。

但目前,和成金竹家园的进度要慢上许多。

项目虽然也已经出地面3-4层左右,但目前未开营销中心、未启动宣传,甚至连户型信息也未有明确消息。

“小的户型50、60平方米的都有,大的80、90平方米,很多不同的面积。”项目工地上,工作人员向界面楼市透露,但具体的户型信息仍要等官方公布。

根据规划,和成金竹家园占地1.4万平方米,总建面8.89万平方米。

项目所在地块南北长、东西窄,由1栋A、B座,2栋A、B座组成,共带来450套房源,全部户型都在90平方米内。

图片来源:深圳市规划和自然资源局

项目容积率约4.3,车位540个,商业面积约1.5万平方米。不过,就平面图来看,项目的公共社区面积比较小。

至于入市时间,工作人员表示目前未搭建营销中心,最快也要年后才能入市。

对比:

就已有的信息来看,两个新盘的地理位置接近,体量也不相上下。

和成金竹家园受限于地形,社区小,但配建商业面积更大,离地铁更近,且户型面积或更小。

信城缙华府离地铁稍远,并且靠近布龙路和水官高速,有噪音风险。但项目有围合社区,适合家庭活动。

总的来说,两盘的情况相差不大,都存在体量小、周边环境一般的问题,但也有靠近地铁站、教育资源丰富的优势。

但值得注意的是,若宏扬学校转为公办性质,那么这两个新盘能否继续拥有深圳实验学校的学位,也需要打一个问号。

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