7.83万/㎡!碧海湾榕江壹号院入市,宝中新盘还能继续捂吗?

2021年11月19日 15:13
宝中也不过8.5万/㎡?

文 | 楼公子

今天(11月19日),榕江壹号院开始意向登记了。

这个新盘虽然不在福田南山,但也位于配套较好的碧海湾片区,就以往的情况来看,宝安配套不错的新盘都比较受欢迎。

此前,在深圳住建局发布的四季度入市名单里,的确有榕江壹号院的身影,表明它是如期入市,并没有故意拖延。

这就难免让人联想到在隔壁片区、同样配套很好的宝中新盘们,全都是现房,却纷纷“耐性极好”,一直不见动静,有的甚至还被约谈过,却依然不为所动。

而在下周即将到来的土拍里,正好有一宗同样在宝中的居住用地,限制价格、限制建设时间,那么宝中新盘们还能坐得住吗?

01.榕江壹号院

低容积,地铁口

榕江壹号院位于宝安宝源路和金海路的交汇处,与地铁11号线碧海湾站的C出口仅一墙之隔。

这次备案入市的房源共397套,户型为约120-201平方米,均价约7.83万元/平方米。

整体来看,项目的周边配套非常不错。

除了靠近11号线外,项目500米内还有1号线西乡站,通过这两条线路,半小时内可直达南山和福田,交通非常便捷。

图片来源:界面楼谈

由于项目距离主干道较近,通过宝源路可连接西乡大道,想自驾出行也很方便。

此外,榕江壹号院还有一个优势,就是周边500米内拥有西湾小学、海湾中学等学校,可以实现一站式教育,家门口式目送入学。

图片来源:百度地图

除了地铁和学校,项目的商业和文体配套也很丰富。榕江壹号院不仅自带商业,周围还有天虹商场,基本能满足日常生活需求。

生活休闲方面,距离项目700米内有西乡体育中心、碧海湾公园以及深圳恒生医院。

而榕江壹号院本身也有一些亮眼之处。

项目占地面积约2.34万平方米,总建筑面积达12.84万平方米,容积率为2.99,在深圳普遍4-6的容积率之中算得上是“低容积率”了。

图片来源:项目资料

根据规划,项目配有商业1.19万平方米,住宅5.34万平方米,共405户,设有453个停车位,A座3梯3户,B座2梯3户,车位比和梯户比都算合理。

图片来源:项目资料

项目定位为改善/豪宅盘,推出的都是大户型产品,为120-163-183-201平方米的3-5房,其中183-201平方米的产品还配备了保姆间。

图片来源:项目资料

项目周边二手房有中熙香缇湾、海湾明珠花园以及泰华阳光海等小区,中熙香缇湾参考均价为8万元/平方米;泰华阳光海小区二手房参考价为8.1万元/平方米。

图片来源:链家

可见,榕江壹号院的备案价格比周边二手房参考价还要稍低,性价比较高。

02.宝中三大盘 拖成现房

而同样位于宝安成熟片区宝安中心的多个新盘,就没榕江壹号院那么干脆了。

前段时间,界面楼谈发现泰华梧桐聚落连外立面都已经搞好了,但项目丝毫没有要入市的意思。

隔壁的都市茗荟花园,一期接近现房了,二期也出地面好几层了,但一期却都还留有房源没出售。

同样的还有盛意家园,一会儿在装修,一会儿拍卖,一会儿现房销售……折腾好久,也还是没见入市。

在2020年宝中新盘传出“天价喝茶费”事件后,外界普遍认为这个片区的新盘希望等待房价上涨。

但微妙的是,下周的第三轮集中土拍中,恰好有一宗宅地位于宝中,限售均价为8.55万元/平方米。

图片来源:百度地图

在这个价格比对之下,预计宝中其他新盘也很难获批过高的价格。

事实上,就配套来看,宝安中心片区算得上是宝安的TOP1片区,也难怪开发商们希望提高价格。

底图来源:百度地图

在这片区内的泰华梧桐聚落、都市茗荟花园,1公里内就有3条地铁线、4个地铁站,轨道交通发达。

此外,宝安区政府也在周围,市政建设非常不错,还聚集了壹方城、图书馆、南科大深圳医院、滨海小学、海旺学校、体育馆等丰富的生活配套。

盛意家园也在片区周边,靠近翻身地铁站和滨海小学,能轻松享受周边配套。

泰华梧桐聚落:

项目在宝安最大的购物中心壹方城隔壁,位置算得上非常好。

项目占地面积达2.54万平方米,总建面约7.1万平方米,是集住宅、商业于一体的综合体。

图片来源:网络

共规划4栋多层商业,4栋高层住宅,其中住宅4.62万平方米,带来362套房源,停车位395个。

根据项目公示,早在2018年,项目就已经开始动工。如今四年过去,项目已经成为了现房。

图片来源:界面楼市

就界面楼谈观察,项目外观上已经跟现房无差别,就是不知道什么时候可以开盘。

都市茗荟花园:

在泰华梧桐聚落隔壁,就是都市茗荟花园二期,而二期对面则是一期。

目前来看,都市茗荟花园二期已经出地面大概10层左右,一期也完成了外立面,跟现房没什么区别。

上图:二期;下图:一期 图片来源:界面楼市

早在2020年闹出“天价喝茶费”事件后,一期的1栋A、B、C座的69套住宅房源就已备案入市,均价10.9万元/平方米。

但剩余的D栋233套小户型产品,宣称会在去年12月12日前完成整改后,再公开销售。

然而,到现在快一年过去了,项目也未见入市消息。

而已经出地面的二期项目,规划5栋住宅,共732户,入市时间也是遥遥无期。

盛意家园:

这个项目只有一栋住宅楼,在2020年12月就已经脱下绿网了。

而在更早的5月,开发商说是要搞装修,但一年半过去了,依然没有备案入市,反而几经波折。

在今年8月,项目以8.8亿元的起拍价挂牌拍卖。

不过仅仅一天时间,拍卖活动就宣布中止,原因是“有细节尚未沟通清楚"。

几天后,开发商现身“辟谣”,表示在建工程拍卖消息为假消息,从未对项目进行进行拍卖、整体出售或股权转让,还称项目将现房销售。

值得注意的是,在2020年,项目还因为网友质疑“捂盘”,开发商曾被住建局约谈。

如今再看,经历了这么多“风雨”,盛意家园也还是没有入市的意愿,也不知道这样的“拖延症”要到什么时候才能治好。

项目拥有47-154平方米的房源,还有4套超200平方米的大户型房源,共约180套住宅。

由于是独栋住宅楼,项目基本没有小区可说,而且和周边住宅楼距离较近,可能会被遮挡光线。

 

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