文 | 番茄君

11月18日，是深圳福田富通上舍正式选房的日子。

开发商原定为上午10点开始，8批客户参与选65套房。人少选房快，结果本应很快揭晓，但等到中午12点，仍未有动静。

回头看旁边的罗湖，似乎更为落寞。

继3月缙山府一期售罄后，罗湖已经有8个月没有出现过日光盘了。不光没有日光盘，后续入市的住宅项目，推出的房源数量多，但认筹人数却极少。

根据深圳市房地产信息平台数据，截至今日，罗湖共有10盘备案入市，而住宅只占6个，其中还包括分两批入市的缙山府。

而这6个项目的整体去化情况也不乐观。

除了打头阵的缙山府一期日光，华润笋岗中心和缙山府二期认筹人数超过了推售的套数，但去化都未超过八成。

从10月开始，翠园华府、京基水贝城市广场以及东海富汇豪庭陆续入市，带来的1641套房源总体认筹人数只有196人，整体认筹率仅11.9%。

那么，罗湖从原来的难买，到如今的难卖，究竟经历了什么？

1.地段不热，单价很高

当下，深圳以“东进、西协、南联、北拓、中优”战略为抓手，加快实现区域协调发展。罗湖则在“中优”“南联”的战略支撑下，该区正着力构建“一主两区三带”发展新格局。

作为深圳最早建成的片区之一，罗湖也早早进入城市更新阶段。

而如今置业者们关注的焦点已经转移到西部。所以就片区热度以及今年备案入市的项目去化情况来看，都热不过宝安和光明。

并且，纵观这已开盘的6个项目，备案均价在8.68-8.9万元/平方米区间，虽不敌福田、南山和前海，但贵过宝安、龙华很多热门区域，更是接近光明单价的两倍。

综上，对于刚需来说，区域发展前景一般，价格也不便宜，谁还会买在罗湖呢？

2.冻资多、户型差、地段偏，难卖的理由五花八门

买房讲究契机，刚需、改善和豪宅的需求不能相提并论。但无论出于什么需求买房，那都讲究好地段、优质产品和宜居配套。

罗湖缘何近日出现新盘认筹人数少的情况？界面楼市逐一进行了分析。

翠园华府：59批认筹

翠园华府前身是东晓街道东立片区旧改，位于布心路和东盛路交汇处西北侧，围岭公园南侧，开发商是深圳市宁图顺实业有限公司。

项目备案均价为8.57万元/平方米，主推户型建面约75-146平方米，精装交付，总价约677-2029万元/套。最终，推出的289套房源只有59批认筹客户。

而在生活配套上面，翠园华府的条件不算差。

首先，它离地铁不远，距离3号线水贝站、5/7号线的太安站、3/7号线的田贝站都比较近，而且一公里内还有建面达6万平方米的IBC Mall购物中心，学校方面，根据周边小区的学位划分，还有可能划分在翠园东晓中学。

从这个情况来看，翠园华府算是集合了地铁、商业和名校这个“刚需三件套”，但最终没受到深圳人的青睐，归结于两点：

1）认筹金太高。参与翠园华府认筹需冻结300万元现金，这个金额远超过70%的房源首付款项。

2）户型有缺陷。从翠园华府流出的户型来看，多个户型被设计成1+1房的户型，部分空间需要由阳台改造实现正常的居住功能，这点让购房者承担了一定的风险。

由此可见，只有59人认筹，也是情有可原。

京基水贝城市广场：86批认筹

京基水贝城市广场位于文锦北路以东、水贝一路与二路之间，是京基水贝村的旧改建成项目之一。

项目此次备案了住宅441套，均价约8.67万元/平方米。主推建面约88-205平方米的户型。从公布的诚意登记名册来看，441套房只有86批客户成功冻资。

作为一个建面多达56万平方米的大型综合体组成部分，京基水贝城市广场距离地铁7号线洪湖站和3号线的水贝、田贝两个站点较近，周边虽然只有临街店铺，但是项目内会建设建面约9.5万平方米的大型商业中心。

整个水贝村大体分三期开发，一期为京基水贝洪湖苑，二期是京基水贝时代广场，三期京基水贝城市广场。

项目内部自带一所12班幼儿园，小学学区划分在“布心-翠茵”大学区招生范围，但中学学区则是松泉中学和深圳中学初中部范围内。

不过，深圳中学的学位只有一期京基水贝洪湖苑在其范围内，二、三期则被分配在松泉中学的学区范围内，这也就是说，京基水贝城市广场不具备名校学位。

由此可见，三期不如一期卖的好，都是有原因的。

东海富汇豪庭：51批认筹

东海富汇豪庭为富宝化纤厂旧改项目，位于莲塘粤港路和百世路的交汇处，北面毗邻仙湖植物园和仙桐体育公园，与2号线莲塘站的直线距离为400米，周边没有商场。

项目备案了911套房源，均价约8.94万元/平方米，主推建面约68-282平方米的户型，精装交付。而从认筹名单中可以看到，只有51人成功冻资，等于说一个人可以选17套。

在教育资源方面，东海富汇豪庭周边的学位目前待定，但周边小区的小学学位均被划分在莲塘-罗芳大学区内，中学学区也划在罗湖外语初中学校。

目前项目隔壁小区梧桐山新居的二手房指导价仅为5.8万元/平方米。

而去年莲塘片区的二手房挂牌均价为6.8万元/平方米，梧桐山新居的二手房挂牌均价也仅6.9万元/平方米，别墅型小区仙湖山庄则为14万元/平方米。

如今一出手就是8.9万元/平方米的东海富汇豪庭，还在罗湖较为冷门的片区，性价比不高。

如今在深圳住建局的第四季度计划预售的商品房名单里，罗湖还有独树阳光里、青湖山庄1号楼以及益田御龙华府还未入市。

独树阳光里位于文锦北路与太白路交汇处，在水贝地铁站B出口处。它与京基水贝城市广场相隔不远，周边没有什么特色商业，学区同样也是在东昌小学和松泉实验学校。

青湖山庄1号楼目前已经更名为亚太半山樾府，位于红岗路与临平一路交汇处，与3地铁号线草埔站直线距离为936米。

项目周边多为住宅小区和工业区，背靠银湖山郊野公园，绿化环境较好，但欠缺大型商业。

最受关注的莫过于由搁置多年的木头龙旧改建成的益田御龙华府。项目位于爱国路和华丽路的交汇处，与3号线翠竹站，直线距离仅300米，1公里内还有2号线黄贝岭站，加上靠近雅园立交，附近还有深南东路，交通配套良好。

除了交通，周边的教育资源也很丰富，有翠园中学、螺岭外国语实验学校、怡景小学、深圳中学等学校，就近入学不成问题。

片区的集中商业京基凤凰印象，在约800米范围内，也补充了片区的商业缺失。

综合来看，未来待益田御龙华府入市，或许能扭转罗湖新房市场的疲态。当然，最终还是得看价格。