文|贝学梅
作为近年来的开发热区，经开区因为东郊垃圾焚烧发电厂而一直饱受质疑。
今年9月，官方正式确定要将东郊垃圾焚烧发电厂搬迁至宜良。于是乎，有人开始高呼，经开区终于变得“宜居”了。
但，垃圾焚烧厂搬迁后，经开区就真的“宜居”了吗？
一直被误解的经开区，其实并不冤
经开区东郊垃圾焚烧发电厂之所引起那么大的争议，主要是因为其在燃烧过程中会产生一级致癌物二噁英，尽管经过技术处理后，排放量微乎其微。但人们依旧对其谈之色变，避之不及。
东郊垃圾焚烧发电厂建于2008年，在2010年初投入使用，当时片区居住密度很低，影响并不大。不过，随着距离其不远处的清水片区、黄土坡片区等相继迎来开发潮，区域居住人口越来越多，希望垃圾场发电厂搬迁的呼声也越来越高。
如今，据领导留言板上宜良县城市管理综合行政执法局回复，已经明确要将东郊垃圾焚烧发电厂搬迁至宜良。
但，经开区真的就“宜居”了吗？并不见得。
经开区隶属官渡区，是实实在在昆明主城区中的一员，与市中心的距离比呈贡还要近。但是绝大多数人对他的印象只有“偏僻、落后、人烟稀少……”
究其原因，主要还是因为经开区是昆明主城区中“混得”最差的一个。
这种掉队，体现在了交通、配套、房价等各个方面，不仅被同类级别的片区超越，甚至连一些近郊区域也大有赶超之势。
以交通为例，目前，途径区域的公交线路十分有限，且发车时间较长。而已建成通车的地铁4号线只经过区域的边缘地带，辐射范围小，距离清水片区、黄土坡片区等热点开发区域较远。
规划中的地铁7号线虽然对片区有线网覆盖的计划，但其尚未被批复，开工建设时间仍是未知数。另一方面，按照惯例，国内修建一条地铁线周期在5-6年。也就是说，未来的5-10年，片区内的大部分区域依旧还会处于地铁“盲区”，出行只能依靠公交或自驾。
商业配套欠缺，也是经开区的一大短板。粗略计算，除了已开业的30万㎡富康城昆明经开中心、预计年底开业的20万方果林广场以及新城和樾项目规划中的2.5万方风情商业区，区域内的新建小区大多都只是规划有少量的住宅底商或临街商业，整体商业体量偏少。
教育资源配套方面，近年来经开区陆续建成了昆三中经开区学校、昆一中经开校区、经开一小、经开区第三小学、经开区实验小学、中华小学自贸区分校等学校，但主要集中在发展略为成熟的西部片区。东部片区仅新城引入了60班师专附小，黄土坡规划了一所九年一贯制学校，教育资源分布明显不均匀。
医疗配套方面，片区暂无大型医院，看病就医还需依靠周边区域的医疗资源。区域内在建的昆明市第一人民医院经开医院及清水片区规划的一所500张床位综合医院，建成时间尚未可知。
在交通、商业、教育等基础配套欠缺不完善的当下，经开区居住舒适度、便利度普遍不高。
综上所述，目前经开区短板较多，完善配套的建设周期预计也不会短。因此，即便是东郊垃圾焚烧发电厂搬迁了，经开区也谈不上宜居。
正因如此，经开区也毫无意外的成为了昆明的房价“洼地”。
据不完全统计，目前区域在售的项目中，有一半以上的楼盘房价均价不到1万元/㎡，售价最高的经投·湖山望，也仅为1.3万/㎡。
反观主城其他片区，多数楼盘售价都在1.5万+/㎡，部分项目甚至已超2万/㎡直追3万/㎡。对比来看，经开区的房价差距着实不小。
这也充分印证了一分钱一分货的道理，价格与价值永远成正比。唯有补齐交通、商业、教育等方面的短板，经开区才能真正变得“宜居”，价格“洼地”才能有被填平的可能。
热度不减，经开区长成还要多少年？
经开区尽管“硬伤”不少，却仍是昆明各大房企及刚需客眼中的“香饽饽”。
近两三年来，经开区是昆明土拍溢价频率最高的区域，片区宅地“逢拍必抢”已成常态。目前在售的旭辉新希望公元锦悦、美辰、中南新城云樾以及新城和樾等项目用地均是溢价摘得。
即便在今年整体土地市场偏冷的大势之下，经开区依旧有2宗宅地被大悦城及保利&阳光城以超30%的溢价摘得。可见，各大房企对区域未来的发展十分看好。
具体到项目规划，片区新建楼盘容积率整体偏低，大多数楼盘容积率都在3.0以下，极个别项目则低至2.0以下。建筑类型以纯板楼为主，南北通透。产品方面，除了高层住宅之外，大部分楼盘还涵盖有小高层、洋房类高端改善型产品。
无论是从容积率、建筑类型还是产品规划来看，经开区的楼盘更偏向于改善型住宅，舒适特性相对较高。
也正是凭借着改善的特质，刚需的价格，经开区成为了刚需客的主场。
然而，基础配套方面缺陷不少的经开区，未来是否还能一如既往的吸引着无数刚需客前赴后继入驻？
未必，原因有三。
其一，今年以来昆明楼市打折促销潮一波未平一波又起，不少发展较为成熟的区域接连推出特价房，打折力度还不小，部分成熟地段的楼盘特价房低至7“字头”，相对高一点的项目也仅1.2万/㎡出头……在这些低价盘的冲击下，不少原本中意经开区的刚需客受其影响购房意向有所动摇。
其二，随着城市更新按下“加速键”，昆明许多城改项目将陆续入市，众多烂尾楼也将复活重生，主城区内的新房供应量将会同步大增，刚需客选择性增加，经开区的购买力或将被进一步分流。
其三，在城市更新的大势之下，昆明城市扩围速度将受到一定的影响，经开区开发火力被削弱，片区补齐各项短板的时间或被拉长，交通、生活、娱乐、休闲等的不便利，也会促使一部分购房者转而选择其他相对成熟的片区。
如此看来，优势不多，短板还不少，且即将面对日趋激烈的市场竞争，经开区想要保持置业热度不减，颇有难度，未来区域发展还有很长的路要走。
