5月28日，绿城中国联席董事长宋卫平现身上海，为绿城静安公馆项目站台，面对着上百位未来的豪宅买家，他表达了对上海地价的担忧。
就在他到达上海前，上海的土地市场掀起了巨大的波澜——距离上海市中心27公里的松江泗泾一地块，楼板价达到了3.8万元/平方米；7天之后，周浦又以4.4万元/平方米刷新了郊区的地价纪录。
宋卫平担忧的并不是地价的泡沫，事实上这对绿城是有利的。十几年前，他接手黄浦湾时，销售价格预算不过2万元，现在卖到了20万。
他担心的是高地价会让自己退休前最重要的计划——在一线城市远郊做“小镇”的计划越来越难。在静安公馆发布会前，宋卫平也单独接受了界面新闻采访，透露了自己的变化和计划。他一如既往的审慎乐观，但目光肯定。
“我在去养老院以前还能工作5-10年时间，大部分时间将用于探索城镇化，有可能带动中国新一轮农村改造。”宋卫平说，他将用这些时间做出5-10个小镇样板，主要位于杭州、上海和北京的周边。
根据宋卫平的规划，小镇距离城市三五十公里，一个小镇需要三平方公里土地，两平方公里是产业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇。小镇将有100万平方米的建筑面积，10%为配套设施，90%为住宅。至于小镇的房价，宋卫平还透露，小镇的房价大概1万元/平方米。宋卫平希望小镇的居民既有城市人口，也有农民，各占一半。
小镇是一个完整的小型城市，拥有完善的医疗、教育、娱乐、消费系统。它与绿城的乌镇雅园一样承担着养老的功能，又植入了绿城做育华学校和颐乐学院的经验，可以提供两套教育系统。宋卫平连酒馆、餐馆、书店、电影院的业态都已经规划好了。
按照宋卫平的话说“小镇是一个生命体，是一个有机的结构”。他甚至在想办法管理可能生活其中的乞讨者。
宋卫平已经为这种项目准备了15年。
按照他的说法，绿城和蓝城做养老产业的能力基本是过关的，乌镇雅园和理想家园的成功，已经证明他们拥有了为上百个老人提供服务的运营能力。绿城有自己的医院，已经做到了现金流平衡。绿城的学校育华学校也是杭州很优秀的民办学校。而宋本人对于农业的热情也已经持续多年——与浙江农科院合作，还是建立绿城农业和蓝城农业，他建立的从生产到销售的整个农业链条已经有了雏形。
小镇中最重要的是农业业态，这是宋氏小镇的理论基础。
蓝城开发的春风长乐项目是第一个宋氏小镇。这个项目位于杭州城西的长乐林场占地1.6万亩，宋卫平拿出了2000亩来做小镇中心和配套功能。蓝城在期间修建了聚落式的农庄，作为房地产产品进行售卖。
买家买下的不仅是一幢房屋，还有周边的五亩地。这些农庄的目标买家是城里人，他们住进农庄后，会带动农民加入。“农民不用进城了，就地转化为现代农业工人，他们的产品通过蓝城农业售卖，一年下来他们全家吃过用过以后，还能攒下来三五万块钱。”宋卫平告诉界面新闻。
更为重要的是，这样乌托邦式的设想，与商业上的成功并不相悖。
事实上，桃李春风和杨柳郡项目的热销，已经初步证明了这个设想成功的可能性。杨柳郡则是杭州郊区的地铁大盘，是绿城将总价压低，大获成功。桃李春风是中式小型别墅，绿城在其中引入了农业，具有初级的小镇功能，“在国家没有安排相应的大量投资的时候，它的旺销证明了可以用商业模式来组织。”宋卫平说。
在宋卫平的眼中，小镇的农庄会比桃李春风更受欢迎，“150方的房子配5亩地，成本我们控制在150万，我觉得这个房子的受欢迎程度是大于桃李春风的。”
宋卫平向界面新闻展示了他的算法：以50万元/亩的价格拿下3平方公里的土地，其中1平方公里开发建设。这样住宅的均摊成本为9000元/平方米，价格1万元，利润空间有10个点。这样以住宅价格反哺配套的模式已有先例，绿城的乌镇雅园拿出大量面积建造颐乐学院，因此住宅平摊成本为10500元/平方米，售价是12000多元。
“我们分析后发现，在江南地区做乡村改造，无论是做村落还是小镇，所有条件全部成熟。”宋卫平为这个设想兴奋不已。
因此，最根本的问题就是，宋卫平能不能以50万元/亩，甚至更低的价格拿到城市远郊的土地。
这也是上海地价让宋卫平担忧的地方，远郊的地价崛起，甚至可能传导到嘉兴、舟山这些临近的城市。一旦拿地的价格贵了，小镇的性价比就会大幅下降。
对于他来说，小镇计划不仅是一个商业机会，也是一种带有社会试验性质的乡村改造计划。他告诉界面新闻，改造乡村是他们这一代人的社会责任，而现在他有这样的机遇，也有这样的能力。
也正如此，在上海静安公馆开盘那天，面对着台下身家千万的豪宅买家们，宋卫平“不合时宜”地说了这么一段话。
“上海市常住人口1800万中，有接近一半是新上海人，他们中大多是没身份没地位的，是游离在这个城市之外。特别是在城市里勉强安顿下来的低端行业劳动者，大概有90%是租住在城中村和市区周边的农民房里。那么，在城镇发展过程当中，这些人怎么办？这些人把他们的美好青春，给了这个城市，他们自己也借此离开了农村，但他们有未来吗？他们的子女有未来吗？”
界面新闻：小镇是什么？你为什么要做小镇。
宋卫平：一方面是农民的问题，再过十年，第一批到城市打工的农民就60岁了，他们回乡、养老问题怎么解决，是一个难题。
其次，改革开放以来，城市有很大发展，但是负能量也在增长，比如空气、交通、社区建设、老龄化都是问题，一些城市人也需要更高水准的城市文明，现在只有10%的人可以享受到，比如住在西湖边上，住在好的小区里面，才能让负能量少一点。
所以桃李春风可以热销。这个项目的受欢迎程度在意料之中，也在意料之外。当时去了400多个上门访谈，我们发现他们需要自然环境和人文环境的优化。在国家没有安排相应的大量投资的时候，它的旺销证明了可以用商业模式来组织。里面的内容很清晰——生态、生活、生产都解决了，兼容城市和农村的需求。桃李春风的遗憾是只有一个农庄。
江南适合做精细农业，我们就想能不能做小型农庄。一个住宅再加上5-10亩地，三口、五口之家住在里面，可以自己打理土地，也可以交给专业的农业工人，收益可以分成。关键问题就是这10亩地能不能赚钱，农业专家告诉我搭配的好，品质有保障，投入30万可以产出40万。所以我就说我们要赶紧做。
我们打算利用城市中产阶级的投资能力来重建小镇。分析下来所有的条件，在江南地区做乡村改造，从村落到小镇，所有条件全部成熟。一个是商业机会，另一个是我们这一代人的社会责任，有这样的机遇和能力。
界面新闻：那小镇的投入是多少呢？毕竟从农业、医院到教育都需要投入，绿城或蓝城有没有这个能力？
宋卫平：医院投入很大，浙江省人民医院从营造到现金流平衡需要十年，绿城医院花了四年。教育的基本能力我们有了，幼儿园和小学我们做过，我们育华学校有幼儿教育系统，育华现在招生是二十个选一个，需要面试的。我们会把育华学校和公立学校的教师编制打通，项目里也有公立学校，不收学费。我们养老能力基本是过关的，有乌镇雅园，还做了医院，上百个老人的运营能力已经有了。农业方面，做大型生产基地的能力基本有，做小农庄的能力需要重新摸索。
地价便宜的话这一切就有可能了，我们现在这么算的，土地50万元/亩，越便宜越好。小镇有3平方公里，2平方公里是产业，1平方公里开发建设。按照我们的能力算过，住宅价格1万元，成本是9000元，还有10个点的利润，这个利润空间里包不包括其他物业，每个项目还都有差异。我们有点基础，乌镇雅园平摊下来到住宅，每平方米的成本10500元，售价是12000-14000多，这样算起来是可以平衡的。桃李春风卖27000元/平方米，是因为地价高，成本在20000元/左右。
价值和意义在哪里？小农庄是城里人来购买，150平方米的房子配5亩地，成本我们控制在150万-200万，地租给他们。我觉得这个房子的受欢迎程度是大于桃李春风的。我们做农庄比农民自己做要精致的多。我们最大的愿望是带动农民，不用进城了，在小镇范围内经营一个农庄就好了，产品可以自己卖，也可以卖给我。全家全部吃过用过以后，还能留下来三五万块钱。
春风长乐的农庄和小镇到后年才能成型，小镇里面分为生产和生活，有林业还有农业。我们希望它成为城市上班的年轻人和中年人的第二居所，也可以成为第一居所。希望老人带着孙辈住在这儿，过更丰富的生活内容，有更和谐的邻里关系。
