文 | 证券日报 施露
上海往年楼市火爆的“金九银十”在今年却透着凉意。
“我们整个门店80多号人，9月一整月成交的二手房才1套，很多其他中介成交都是零。8月份整个门店成交4套，很明显转冷了，贷款少了下家拿不出钱，市场就冷下来了。”10月25日，一位上海前滩区域某中介从业人员对《证券日报》记者称。
此前，在贷款没收紧之前，作为上海豪宅遍地的网红区域，前滩楼市二手房最高单价卖到20余万元/平米，而新房几乎在9万元/平米左右，价格倒挂严重。
随着上海二手房挂牌指导价政策出炉，前滩二手房经历了集体下架，调整后集体上架，而后又集体下架的复杂过程。
记者浏览链家挂牌房源发现，前滩区域超过20万元/平米的房源已经消失。“20万元/平方米这种房子，按照政府指导价根本就通不过，一部分业主下调单价至13万元/平米左右，才审核通过，予以挂牌。”上述中介人士对《证券日报》记者补充道。
易居研究院数据显示，今年9月，上海全市二手房成交12040套，同比下滑61%，环比下降33%，成交均价为38415元/平米，环比上涨1%，同比下降9%。
买房难度增大
部分中介前滩区域金九个位成交
受上海二手房核验和三价就低政策影响，上海楼市传统的金九银十火爆场景不再出现，前滩二手房爆冷，部分中介整个月二手房零成交。
《证券日报》记者走访浦东前滩一些中介门店了解到，部分门店10月至今二手房没有成交。链家一位经纪人告诉《证券日报》记者，“我们门店9月份前滩没有成交，8月份是个位数的成交量”。
自7月19日上海实行二手房价格核验以来，前滩二手房挂牌情况成为全城焦点，诸多购房者见证了这些房源从下架到上架，再到重新全部下架的全过程。从大批量房源下架到上架再到下架，前滩二手房8月中旬出现0挂牌的尴尬局面。
对于零成交的原因，上海链家上述经纪人对《证券日报》记者表示：“无论是沪十条还是其他一揽子政策，并不是让购房者买房更便利，它反而加大了难度。主要是一个贷款变得严格了，个人转账的钱都不算流水收入，算借的，银行严格查首付款来源。第二购房者不管贷款多少都需要银行评估，但最终只要是二套房购房者首付都要出到八成到八成半。购房难度提高了，很多人也买不起。”
购房者需求下降
业主心态稳定内网挂出高价房源
虽然二手房交易已经转凉，但凭借热门学区等多个概念傍身的前滩业主，依旧没有下调预期。
前滩未通过核验价的二手房源，在某大型中介平台的内网依然显示，单价超过20万元/平方米。国庆假期，晶耀名邸新上架一套62平米1房1厅，挂牌价1235万，单价逼近20万/平米。
“像前滩区域的三林世博家园，我们接触到的一些业主，8月份还把房子单价挂出8万元的高价，怎么可能卖得出去，7万单价都很难成交，没人买。现在购房者被变相提高首付款后，能一次性付八到九成首付款的已经不多了，业主受不了跌价由售转租。”上述小中介人士对《证券日报》记者补充道，“像三林世博家园这样的小区，虽然房龄较新，但离地铁很远交通不便，在市场火爆的9月租金涨幅近30%，也不愁没下家。但十一长假过后，租赁市场也渐渐冷了下来。”
对于上海“金九银十”二手房销售遇冷，亿翰智库研究总监于小雨对《证券日报》记者分析道：一是供应减少，没有应急需求的业主不愿意降价卖会选择继续出租，但是出租的租金上涨和名义下降的房子总价是没办法相提并论的，然而最近频传上海房产税有升级的可能性，后期不排除部分居民有意愿出售，供应可能上行。另一方面，购买者需求在下降，尤其是“三价就低”政策后，很多人的首付比例直接从35%提到50%或者更高了，首付的增加是影响这部分购房者购房能力的关键因素。另外，消费者看到的外部价格是变低的，所以观望的心态比较浓，需求受这两方面的影响下降了。
自2018年开始，前滩凭借第二个陆家嘴等概念，火爆上海楼市，当时前滩新盘的开盘价普遍在8万元/平米。而到了2020年，前滩许多房源进入二手房市场后，挂牌价格大多超过10万元/平米，部分房源挂牌价高达20万元/平米左右，严重超过新房价格（新房价格一直在8-9万元/平米），极端倒挂行为也遭受市场诟病。
今年7月，二手房挂牌指导价出炉，前滩区域高价二手房经历了集体下架、上架、再下架的考验后，成交价格和数量已经明显转冷。而前滩区域，随着新房集中入市，价格倒挂严重的现象可能会有所改观。
