单价直降5万+,广州天河热门房源按指导价出售

2021年09月06日 18:55
“预计今年内成交将会在目前基础上下跌15-25%”

文︱星途

自8月31日广州住建局发布建立二手住房成交参考价格发布机制的通知后,广州的二手房市场迎来了巨大的变化。尤为是,二手房价格降温效果异常显著。

指导价文件显示,此次涉及指导价的房源均为广州涨幅明显的热门小区,其中涉及96个项目,天河区有54个纳入指导价参考范围。

按照天河区的重要地位,其区域的二手房价格均价自然不低,比如位于核心区的房源,均价在15万元以上也是正常的。但根据指导价文件,天河区的热门小区房源最高参考价不到10万元。这表明了,广州二手房市场的降温信号更明显、更确定了。

来截图源:广州住建局官网

中介下架房源均价信息

业主直降数百万出售房源

这份文件出来后,房地产中介平台率先开启了动作。

界面楼市广州登录贝壳找房网页随机查询到,目前被设立了指导价参考的多个热门小区,挂牌房源均被下架。

截图来源:贝壳找房
截图来源:贝壳找房
截图来源:贝壳找房

而在此前,保利心语花园在中介平台的成交均价最高达15.4万元/㎡;中海花城湾成交均价达17万元/㎡,对比参考价格,打折明显。

价格高于参考价,也是中介平台对这些热门小区房源进行下架的重要原因。

此外,据每日经济新闻指出,不只是96个公布参考价的小区,广州所有在售的二手房小区同样也不再显示成交记录,所有超过指导价的全部不展示。对此,贝壳工作人员回应,“目前正在做数据调整,把成交价去掉,全部上线参考价。”

据每日经济新闻了解,已经有业主接受指导价降低了报价出售房源,比如保利心语花园的业主报价1015万元挂网出售一套约104㎡的房源。然而事实上,该房源要1400万元起价,相关经纪人则表示,该房源正常售卖,目前出价多少尚不清楚,价高者得。

图片来源:每日经济新闻

从目前的情况看,这种现象属于个例或少量行为。更多的买家和卖家,在价格指导下,都处于观望的状态,并且,在没有确定性之前,买卖家的成交欲望都将会偏低。

短期波动,房价理性回调

核心区域房源未来价值坚挺

那么,二手房指导价后,将会对市场产生什么影响呢?

从目前的情况看,二手房指导价的出台,有助于广州二手房价格的理性回调,但不会造成急速降温的现象。这与广州的购房群体的特性和参考价格范围有紧密关联。

广州中原研究发展部认为,广州部分热区去年以来价格走高,主要原因为2020年7月深圳限购升级,导致投机客外溢广州所致。

这些投机客,绝大部分涌入了南沙、黄埔这两个热门区域,从而助推了两区楼市得到进一步的爆发。但随着后来南沙、黄埔收紧了购房政策后,两区的买房门槛也相应提高,投机客大大减少。

这也表明,广州楼市这一轮的热度是外部投资客刺激所导致的,而非内部需求的变化,广州本身的购房需求仍然比较强。

此外,此次二手房指导价政策发布,暂未涉及到南沙,但涉及到了黄埔数个热门小区,最高参考均价为4.5万元/㎡。目前该区域的二手房源均价大多在2.8万元/㎡-4.5万元/㎡之间,波动偏离不大,所带来的影响也会较为理性。

截图来源:贝壳找房

而天河、越秀、海珠、荔湾等区域因拥有发达的商业环境与就业条件,供地早年已十分紧张,且叠加限购政策,购房者多以自住需求和投资需求两者合一为主。

短期来看,房源价格将会出现降温,但中长期来看,中心区房源的市场价值在经历理性回调后将会更加坚挺。

刚需压力增大,首付比例提高

市场将出现降价压力

不过,此次政策的颁布,对刚需群体来说是增加了一些压力的。

据了解,广州二手房指导价出台后,有银行已按照指导价执行二手房贷款,也有银行表示,因为政策刚颁布,波动因素大,目前已暂停接二手房贷款业务。

这也将会导致,客户的实际支付首付比例会有一定的提高。

一名房产中介向光明网表示,一旦所有银行都按照官方公布的指导价执行二手房贷,卖家不愿降价的话,多出来的差价不能参与贷款,就很可能就会加到买家的首付里面,对刚需买家会产生一定的影响。

也就是说,未来买家承担的首付比例或将比原来的高,而没有强大资金实力作为支撑的刚需买家,也会受到一定影响。

但从大方向来说,对热门小区的房源价格进行指导,会使得市场降温,迫使业主降价,实则也保护了刚需的部分利益,也更有利于楼市的均衡发展。

就如深圳,自今年2月公布3595个住宅小区的参考价格后,二手房成交量连续5个月下跌,带动房价也连续3个月下降,短期内无好转迹象,购房者的议价空间也变得更大。

中国证券报援引业内人士的观点指出,此次出台二手房指导价,将对广州二手房市场起到降温作用。预计后续更多小区将出台参考价,推动二手房价格继续下跌。

广州中原研究发展部则对数据进行了更进一步的推测,下半年广州二手市场由于房贷收紧,已出现降温情况,而首批实行指导价的楼市又普遍为市场成交热盘,预计今年内成交将会在目前基础上下跌15-25%。

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