文丨章言该（某金融机构宏观研究员）
今年7月底以来，房地产领域值得关注的一个现象是，长沙、深圳和天津等10多个城市相继发布通知，中止或者推迟第二批集中供地。其中，天津引起的关注度最高，因为天津市规划和自然资源局在8月10日，明确规定这次推迟集中出让的61宗地块，溢价率都不能超过15%，而政策调整前这些地块里有50宗的溢价率上限在50%左右。
坦白来讲，地方政府自己并没有动力去调低土地溢价率的上限，因为地方政府就是土地市场里的卖家。就好比一个人想通过拍卖的方式，来卖掉自己的一本书，起拍价是100元，之前最多可以拍到150元（溢价率50%），现在自己把拍卖价的上限降到115元（溢价率15%），说明这个人很有可能接到通知，被要求调低最高拍卖价了，因为正常的卖家肯定想多赚钱。如果有这本书的其他人也都这么干，基本可以确定是有其他因素在影响。
事实确实如此。这10多个城市调整土地供应政策，是在落实7月22日召开的加快发展保障性住房和进一步做好房地产调控工作电视电话会议的部署。在这次会议上，国务院领导要求加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
推迟集中供地和降低溢价率的背景是，土地双“集中”后，房企拿地竞争激烈进而推高地价，和降低土地市场热度的政策初衷相背离。“地王”频频出现，很容易让老百姓产生房价将上涨的预期，不利于“房住不炒”调控目标的实现。地价上涨也挤压了开发商的利润空间，加之现在对开发商的融资管得很紧，一些开发商选择降低商品房品质来提高自己的利润率，偷工减料的新闻报道经常能看到。
今年2月，国土资源部发布《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》，核心是要求重点城市土地招拍挂双“集中”。一是“集中发布出让公告”，合理确定好每年的供地规模后，原则上集中出让每年不能超过3次，时间间隔和每次供应的地块数量要平衡好。二是“集中组织出让活动”，同一批出让的土地，如果是以挂牌方式交易，需要确定这些地块挂牌的起止时间；如果是以拍卖方式交易，应该集中时间来完成拍卖活动。
今年有22个重点城市参与土地双“集中”，四个一线城市和南京、成都、武汉等核心二线城市都在内。这22个城市2020年商品房销售金额占全国的两成，成交住宅用地规划建筑面积占100大中城市的四成。到今年6月末的时候，这22个城市都结束了首批集中成交。
土地双“集中”政策目的，是希望通过集中公告、集中出让，让开发商对各城市的供地情况有充分了解，引导它们形成合理预期，理性参与土地招拍挂。
但政策实际效果并不理想，竞争反而更加激烈，突出体现在以下三点：
一是地价大幅上涨。今年上半年上述22个城市集中供地942宗，成交889宗，成交土地规划建筑面积1.12亿平米。土地出让金收入1.07万亿，楼面价（每平方米规划建筑的土地成本）9532元，和2020年楼面均价相比涨幅达到了39.6%。
二是实际溢价率居高不下。22个城市上半年成交的889宗地块，按成交楼面价/起始楼面价衡量的名义溢价率为14.9%，和2020年相比提高了1个百分点。但由于竞争激烈，青岛、杭州和成都等城市，在土地出让过程中竞配建（当报价到了溢价率上限后，开发商报配套的保障性住房建设面积，报出配建面积最大的获胜）。此外，获胜者除了缴纳土地出让金外，有时还需要根据合同做其他投资，比如参与新建小区周围的市政工程建设。
配套建设和其他投资都会增加开发商的拿地成本。测算显示如果把这889宗成交土地的出让金、配建要求、其他投资都考虑进去的话，实际溢价率接近40%。杭州、宁波、深圳、合肥这些热门城市，实际溢价率都在50%以上。
三是行业集中度进一步提高。上述成交的889宗地块，土地保证金规模总计2482亿元，平均保证金比例为23%。土地集中供应，意味着开发商参与土地竞拍，需要集中缴纳保证金，这对开发商的资金实力提出了极高要求，中小房企面临的竞争压力激增。2020年销售排名前30的开发商，今年上半年拿到了这22个城市52%的成交地块，和去年相比份额提高了近10个百分点。
地价飞涨压缩了开发商的利润空间，房价也面临着上涨压力。前面计算过，22个城市上半年成交地块楼面价，和去年相比涨了39.6%。如果把配建、其他投资都考虑进去的话，地价涨幅更大。但多个热门城市的新房，推盘时受官方指导价的限制，很多比周边二手房便宜不少，导致深圳、上海等热门城市一度出现万人摇号。地价飙涨但房价受限，开发商的利润率下降。测算显示，成都、杭州等城市的部分地块，如果按照周边房价的均价出售，毛利率将小于0，也就是说开发商将亏损，因此它们有涨价压力。
正是第一批集中供地出现的各种事与愿违，推动在全国层面，优化第二批集中供地政策。
目前全国性的集中供地政策调整尚未正式发布，但有机构在8月中旬进行了相关报导，称自然资源部对部分集中供地试点城市做了新部署：
第一，参加商品住宅用地竞拍企业需具有房地产开发资质；
第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查；
第三，单宗地溢价率不得超过15%，决不允许通过提高起拍价调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高；
第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
从深圳、天津等已公布第二次集中供地方案或要求的城市来看，以上四点部署大概率是真实的。比如天津明确要求土地溢价率不得超过15%、土地达到最高限价后以摇号方式确定竞得人，深圳将地块溢价率上限统一由45%调整为15%、对竞买人资质条件和准入条件也做了更改。
笔者认为，全国一盘棋地“控地价”，将有多方面的积极影响。
首先，控制土地价格上限后，有助于稳房价和降房价。土地出让金是商品房成本的最重要组成，没有之一。规定土地溢价率上限，而且不得通过提高起拍价、竞配建等方式增加实际地价，就相当于控制了楼面价上限。地方政府可以在让开发商获得合理利润率的情况下，更好控房价。
典型的是深圳。深圳对第二批集中供应土地所建设的普通商品住房销售限价，在原限价基础上下调了3.0%-9.2%不等，安居型商品房销售限价也下调了2.8%-9.1%不等。比如前海宅地竞全年期自持租赁房，商品房毛坯限售均价，从之前的9.9万元/平方米，下调到9.2万元/平方米，降幅为每平方米7000元。
其次，商品房品质将得到提升。正如国土资源部新部署工作第四条里提到的，在达到地价或溢价率上限时，可通过竞更高更优品质建设方案来确定竞得人。目前已有北京和杭州开展了“竞品质”试点，预计后续将推广到全国。
以北京为例。在第一批集中供地时，北京就有10宗住宅用地触发地价和溢价率上限，进入竞高标准建设方案环节，这一环节主要关注绿色建筑、装配式建筑和管理模式三方面，追求环保和房屋品质的平衡。
再次，开发商利润率有望提高。本次政策调整，不仅是在控名义溢价率上限，更关键的是不得竞配建、附加其他投资要求，切实降低了开发商拿地成本。再次以深圳为例，第一批集中供地实际溢价率超过50%，第二批规定不得超过15%，降幅达35%。虽然新房销售限价下调，但土地成本下降更快，因此，笔者认为开发商的利润空间将扩大，这也是相关消息出来后地产板块上涨的主因。
最后，中小开发商拿地概率上升，有利于促进行业竞争。在第一次土地双“集中”时，面对巨额保证金，中小型房企被动承受拿地份额的减少。根据调整后的新规，中小型房企参与度将上升，一是在15%溢价率上限的约束下，所需保证金更少；二是在触及溢价率上限时，可通过一次性报价、摇号等方式确定竞得人，在管理住“马甲”后（一个开发商只能通过一家符合要求的分公司或子公司参与竞拍）竞争，理论上中小房企和头部房企是处于同等竞争地位的。
总的来说，第一批双“集中”供地政策结果事与愿违，出现了地价大幅上涨、实际溢价率居高不下、行业集中度进一步提高等问题。7月末至今10余个城市推迟第二批土地集中供应，全国一盘棋，核心是要“控地价”。这将带来多方面的积极影响，包括打开房价下降空间、提升商品房品质、合理提高开发商利润率、中小房企可以更好参与竞争等。
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