文 | 番茄君
7月18日，位于深圳宝安西乡的京基智农山海御园开盘了，1457套房源仅登记了919批认筹客户。
不过，从线上选房结果来看，“家在论坛”网友爆料称，成交500多批，整体去化约三成。而且，919批客户选走了500多套房源，那也表明弃选率高达45%。
即使在大热的西部，深圳置业者也不再盲目打新。那么，山海御园这个超级大盘，究竟有哪些优缺点呢？
整体成交约三成 105平户型热销
先来看看项目开盘情况。京基智农山海御园此次备案住宅共1457套，户型建面约94.7-174.6平方米，均价约6.95万元/平方米，单价区间在6.37-7.48万元/平方米，总价区间在611-1294万元/套，全部为精装交付。
根据项目发布的客户诚意登记信息，京基智农山海御园此次共有919批客户意向登记并成功冻结保证金。
7月18日，从“家在论坛”统计的线上选房情况来看：
10点的时候，选房到约200号，差不多成交170套了；7栋的105户型是热销，大部分选的是105平方米户型；
有网友表示自己选房顺序号排在700多顺位，前面应该卖了3-400套了，估计只能选95、98或140平方米左右……
当天中午12点左右结束选房，网友【乡西之梦】表示：“约成交500多批，5成多点，如果1475批，成交500多批，整体成交三成，1/3这样！”这也就是说，项目的弃选率达到了45%。
弃选率高达45% 多方条件不利好
近半数人弃选，位于西部热土的京基智农山海御园似乎遭遇滑铁卢，或许是因为山海御园在以下几个方面展现出弊端。
01.不靠近地铁，居住氛围不佳
京基智农山海御园位于宝安大道和铁仔山公园旁，在通达路与共和工业路的交汇处，在太空港片区和前海合作区之间，周边还有碧海湾公园，绿化环境较好。
项目总占地面积达11.3万平方米，总建面约70万平方米，此次开盘的山海御园占地面积约3.4万平方米，总建面约25万平方米。
整个分四期开发，集居住、集中式商业、办公及教育等功能及业态于一体，还规划了建面约10万平方米规模的购物中心，属于区域内大型综合体项目。
在交通方面，山海御园位于地铁1号线固戍站和西乡站之间，距离固戍站约1.4公里，若要搭乘地铁的话，步行需要耗费不少时间。不过项目就在宝安大道旁，自驾出行比较方便，但是上班日高峰期恐有堵车烦恼。
项目与华中师范大学宝安附属学校（海德学校）仅一路之隔，周边被科技园、工业区以及城中村包围，无大型集中商业，项目自带的商业还在规划中，总体来看配套比较薄弱，居住氛围较弱。
此外，山海御园距离宝安机场较近，附近小区经常能拍到飞机飞过，未来入伙后可能会受到噪音影响。
02.货不对版、地库漏水
山海御园开盘遇冷，除了此次入市体量大外，还有口碑有关。
先是2018年1月，康达尔发布公告称，公司在售的深圳山海上园二期项目中65套房源被司法查封，涉及金额约为3.77亿元。公司表示，此次查封可能导致资金短缺、公司房屋销售存在障碍，相关房屋预售合同履约受到影响。
据悉，山海上园二期项目于2017年8月15日获批1栋A/B/C三座共528套房源的预售证，其中A座60套房源被司法查封，B座5套房源被司法查封，C座部分房源显示“期房待售”，其余显示“已备案”。
二期的项目规划还引起过较大争议。据“深圳淘房志”发文称，1栋宣传时的空中花园没有了，需要去楼下3栋和5栋的共享花园，步行街也变成了机动车道。
除此之外，“家在论坛”网友称一期住宅出现过暴雨天车库和电梯漏水的情况，困扰了诸多住户。
03.50年产权住宅，日后交易存在困难
山海上园项目用地前身为工业用地，转让成居住用地后，土地使用年限依旧为50年。
不过此次入市的山海御园备案是明确写明是住宅性质的普通商品房，产权、税费等都与正常商品房的买卖交易流程相同。
这个项目的土地使用期限是从2013年4月3日起至2063年4月2日止，也就是还剩下42年。
据悉，因为按揭贷款年限低于土地剩余使用年限，且≤30年，当土地剩余年限不足30年的时候，下一个买家的房贷就贷不够30年，导致月供会提高，这样如果将来房产发生交易变化，买家会有诸多不便。
总而言之，在深圳，尤其是在深圳西部，虽说网红盘常见开盘售罄，但多数都有产品配套或是价格优势。
在价格、交通、医疗等配套不占据优势时，滑铁卢似乎就成预定的事实。
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