文 | 荣灿
各位观众，新一期《阳侃的茶室》开播了。既然是新一期，势必有创新的形式和更有趣的话题。在开始本期内容之前，还是要简单介绍一下，毕竟这么长时间，有不少新的读者观众加入。
《阳侃的茶室》的主人阳侃，并非媒体人，而是来自地产圈——金地集团副总裁、金地集团华东区域地产公司董事长/总经理。阳侃凭借着自己“财经地产文化杂家”的身份，邀请包括地产、财经、政策研究等各个行业的大佬，一同进行一些行业内外广受关注问题的深度探讨。
这个6月，《阳侃的茶室》2021重新启航。这次栏目的形式，创新成：一位主讲嘉宾开讲，近40位现场观众相聚在金地华东区域总部，以线下club house的全新互动形式，激发讨论，碰撞观点，让话题更丰富也更有深度。
本期《阳侃的茶室》邀约的主讲嘉宾是上海交通大学特聘教授陆铭，从人口变化聊中国城市群和都市圈发展，探究房地产行业的未来趋势。另外特邀嘉宾易居企业集团CEO丁祖昱与金地阳侃、金地华东区域地产公司副总经理陈喆一起，进行本次茶室的干货分享。
数据表明，目前的城市化率被低估
“七普”数据出来以后，中国人口的分布状况引起了社会各界的广泛关注。有几个数据让大家颇为吃惊，第一个是中国城镇人口占比已经接近64%。国家每年1月会发布一个经济社会统计公报，公布中国城市化率目前大概在60%。但这次“七普”数据比每年年度公布的城市化率要高出了四个百分点。
第二个人口流动的数据是3.7582亿，大家一片哗然，为什么？中国一共14亿，也就是大概1/4的人口处在流动状态。
人口流动决定了城市化发展不可逆
人口普查之前，有观点认为中国城市化率达到60%就该封顶。也有学者认为，未来中国趋势会是逆城市化，人口会从东部地区向中西部地区转移，会从城市地区回到农村地区。
人口普查数据出来以后，这样说法不攻自破。具体来讲，人口流动出现了什么样的趋势？
在中国整个人口流动的趋势下，一些优势地区人口会增长，有些地方人口一定是负增长。今天是负增长的地区，未来基本上仍然是人口负增长；今天人口正增长地区，接下来是人口正增长的趋势不会发生太大变化。
几大城市群，到底谁更易把人留住？
其实很简单，两个词就可以概括。
第一个词就是“向沿海地区集中”，特别是东南沿海，长三角和珠三角地区。第二个词就是“集中在中西部一些大城市的周围”，或者是省会城市，比如像大连。
接下来另外一个问题，城市群的发展背后有没有经济规律可言？
根据“胡焕庸线”地理分界线，大概可以把中国的国土分为两半。根据人口统计的数据和经济统计的数据，这条线的右半部分，占有中国的国土面积其实只有一半不到，但是中国经济的96%就在宏观用线的右半边，这边人口占有94%，所以当讨论中国经济的时候，其实绝大多数就集中在“胡焕庸线”的右半部分。
比较京津冀、长三角、粤港澳三个城市群的差异，北方京津冀相对来说发展得弱一点，跟什么有关系？
南北城市差异，原来是地理条件导致
现在南方的城市增长速度比较快，北方的城市增长速度相对比较慢，因为什么原因？其实是地理自然条件差异所导致。
中国从上个世纪90年代开始，加入全球化进程进展，其中非常重要的一个推动力是出口加工型的制造业，国际贸易的推动又依赖于海运，海运的成本比陆运成本要便宜很多。
如果从上海出发，有一个集装箱货柜要运到欧洲，走海运的成本大概只有走铁路运输的1/3左右，所以陆运与海运的差别，导致了国际贸易是依赖于海运为主。
讲到海运，可能会问北方不也有港口吗？北方的港口有两个局限：第一，在天津以北的这些海港，除了大连以外到冬天要结冰。第二，北方的海港有很多没有内河航运相配合。
所以自然地理条件差异就决定了东中西差异和南北差异，是客观的经济发展规律所决定。
三大城市群发展格局，谁大谁更有优势？
接下来再看一下京津冀、长三角还有粤港澳三个城市群，各自有怎样的优势和劣势。
第一，先来看京津冀，京津冀地区最重要的优势是北京的人力资源和总部经济，但它的劣势就是缺乏大江大河，港口是结冰的，另外一个劣势是北京控制规模所导致。
所以京津冀地区的协调发展要转变思路，要从城市之间相互替代和竞争的思路，转化成城市之间相互互补的思路。
人多到底好不好？民间与科学认识的差别
到今天很多人都认为人多不好。但是从生产角度来讲，人多恰恰能够提供完整产业链供应。
长三角非常明显的优势是长江下游的黄金水道和人口规模。城市发展长期存在的另外一个误区，没有看到城市规模的意义，总是把城市规模当做负担。
陆教授觉得上海被控制规模是发展劣势。他们觉得上海的开发强度太高，所以对于建设用地采取思路是减量供应、控制人口规模、控制土地供应，导致上海发展被收紧。
最近两年，上海发展思路发生很大变化，从去年上海制定十四五规划和面向2035的远景时候，特别重要的就是五大新城建设，解决最重要的问题就是突破上海发展的人口和土地的约束。
陈喆补充道，上海的80%的工作机会在中环内，包括五大新城的建造，其实也是想解决职住结合问题。
不过丁祖昱认为，五大新城当中有好几个已经建成，能动的空间不多，发挥的余地不大。很多事情你听上去是一个点，但是放到整盘上看就是非常复杂的事情。
与南方都市圈比，上海这个老大哥已逐渐被赶超
看完几个城市群的对比后，再来看上海跟广州都市圈。按照学术界的定义，都市圈就是指以中心大城市为核心，紧密连接周边半径，大概是50公里左右连片发展的地方就叫都市圈。
粤港澳最明显的优势就是城市之间的互补，比如深圳的研发，东莞惠州的制造业，香港的尖端的社会现代服务业、会展、教育等等。
整个广东地区，特别是珠三角的地区，拥有整个中国最为市场化的制度环境，都是非常明显的优势。但它劣势也明显，不同的城市之间不同制度边界效应，一体化程度在客观上有制约。
看具体的人口数据，广州人口1800万，佛山人口950万，单独看这两个城市都比上海少。广州和佛山相当于上海浦东和浦西，它们加起来就达到2818万。
更有意思的是，深圳人口是1756万，东莞人口是1000万多，把这两个城市加起来也达到了2800万。
在珠三角地区，不管从人口还是从经济增长的活力，它已经形成了发展优势，未来可能成长为中国最大城市。
丁祖昱补充，现在城市发展要一枝独秀非常困难，因为中国实在太大、人口太多。比如说成渝、广深，北京上海及上海周边有这样几个点，有诸多几个地方能够共同发展到一定的高度也是有必要。
与东京都市圈对比，上海城市圈规模还是太小
如果要以东京为市中心，在50公里半径里面，它才能到达城市的边界。这50公里半径里面有二三十个市，连成片形成了一个东京都市圈。日本的横滨称之为日本的第二大城市，横滨距离东京大概就35公里的距离，放在上海就相当于松江。
如果不做科学比较，就会觉得上海城市太大。如果跟东京去比较，上海实际上太小，关键是怎么理解上海的问题。
阳侃认为，应该用国家战略维度来推动核心都市圈发展，一旦战略上思想统一，中国制度优势就能发挥，能够通过更多的宏观和顶层资源来发展。
都市圈下一阶段发展，要快速解决户籍问题
在上海经常听到一种声音，户籍制度改革不能太快，因为未来上海要产业升级换代，低素质劳动力可能会离开。
比如说在长三角，在苏州工作3年，在南京又工作5年，最后想到合肥去落户，那么之前工作8年在合肥落户时候是可以算的，这就叫同城化累计互认，如果做了这条，至少在城市群内部可以实现相对的人口自由流动。
像长三角上海都市圈是优势地区，现在没用地指标，但是有大量地方有指标甚至结余，那么指标可以在地区之间进行交易，然后把这些指标拿到人口流入地来落地。
在人口持续流入和房价比较高的地方，像上海该怎么做？
第一是增加整个建设用地供应。第二加强低效率利用的工业和商服用地转化成住宅用地。第三要适当放松容积率的管制，在保障安全的前提下，对于城中村等低成本的居住形态要增加包容度。第四是加强流动人口子女的教育投资。
阳侃补充谈到，中心城市应增加更多的居住功能，比如纽约这几年在开发很多50-60层的高端公寓；深圳中心区没有住宅，但是中心区公寓开始好卖，要去重视利用低效的一些商业办公，城市中心居住的可能性是可以提高。
未来上海城市更新的方向是什么？
城市更新是一个永恒的题目，只不过比过去内涵更加丰富。外地说棚改，上海叫旧改，现在叫城市更新。过去以拆为主，拆完之后新建，今天是在物理上面给它新的生命，新的灵魂，新的精神，这就是今天给它的主题。
丁祖昱很期待，上海城市更新的项目很多，如果每一个弄完之后，有他自己的属地化的特色，每个点如果做出特色，并在上海遍地开花，会有一个非常好的期待。
阳侃提出建议，城市更新第一解决居住的质量差的问题；第二个把原来一些存量物业进行品质提升，让城市更新释放出更大的影响力。
媒体观察： “阳侃的茶室”为行业创新带来“一缕香，半盏茶”
“阳侃的茶室”，是由金地集团华东区域地产公司出品的知识分享类节目。通过邀请外部大咖分享交流、员工现场互动的方式，交流行业深度观点，提升金地在华东的行业洞见能力、企业组织能力、产品服务能力。
金地华东在行业显得特别但不另类，有人会好奇一个地产行业大佬，怎么会想起来去搞一档访谈互动类的视频栏目。但如果你认识这位骨子里就铭刻着“创新”两字的经理人——阳侃，就会觉得这完全是理所当然。
作为茶室的发起者与主办人，金地集团副总裁、华东区域地产公司董事长、总经理阳侃，以金地在华东近二十年的思考与实践为起点，以当下乃至未来的趋势性话题为方向，通过与学术大咖的交流碰撞，为企业员工打造更丰富、更生动的学习氛围与成长平台。最终以更好的企业，更好的产品与服务，为行业的进步、社会的发展，提供具有建设性的价值。
