文|野马财经 韩菱 蔡真
编辑|卢泳志
6月16日晚，SOHO中国（0410.HK）发布公告，黑石集团（NYSE:BX）同意以每股5港元的价格收购SOHO中国，总价约236.58亿港元，折合成人民币约为195亿元。
交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。同时，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。
几个小时前，据媒体报道，黑石集团与SOHO中国的谈判已进入最后阶段，黑石集团接近或达成以约30亿美元估值收购SOHO中国。
知情人士称，SOHO中国最快会在本周内宣布达成这项交易。并且由于此事属于机密，知情人士要求不具名。
并且消息一出，还直接冲上了微博热搜，引发剧烈讨论。
来源：微博截图
在此之前，6月15日，SOHO中国宣布短暂停牌，原因暂未公布。
经风云地产界（微信公号：fydcj888）查询同花顺数据显示，在停牌之前的一周内，SOHO中国股价一直处于连续上涨的状态，创下近一年来股价新高，收盘报3.8港元/股，总市值197.58亿港元。
来源：同花顺截图
对此，IPG（IPGlobal 环业投资集团）中国区首席经济学家柏文喜对风云地产界表示，过去两年SOHO中国几度传出私有化，潘石屹急于清仓SOHO中国套现，出于SOHO中国不再因业务拓展而有融资需求，但运营与维持SOHO中国上市公司地位的成本又不划算，因此私有化与清仓SOHO也是一种止损行为。
01、潘石屹的“卖卖卖”迎来“大结局”
“潘石屹跑不跑？”这个被讨论数年的问题，今天终于有了确定的答案。
从去年3月至今，在经历了差不多15个月的兜转后，黑石集团“再次”牵起了潘石屹的手，以236.58亿港元（约为195亿元人民币）收购soho中国。
这次收购的价格，比去年3月传出的40亿美元（约为256亿元人民币）收购金额，直接砍掉了约为61亿元人民币的差价。
SOHO中国曾于去年3月10日上午11时紧急停牌，此前盘中股价突然暴涨，涨幅一度超过40%。截至当时暂停交易，SOHO中国股价为4.1港元/股，上涨了37.6%。
这样的股价异动来源于一则消息，据媒体报道，黑石集团正与SOHO中国进行私有化谈判，交易价值40亿美元。以SOHO中国2020年3月9日的收盘价2.98港元/股计算，黑石给出了两倍的价格。
2013年至2018年，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元、17.21亿元。这离潘石屹2012年曾放言的“五年后，租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远，他的写字楼生意愈发难做。
2019年10月，SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的2583个地下停车位。
没过多久，有媒体爆出SOHO中国考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益，这被认为是SOHO中国要退出中国市场的信号。SOHO中国则发布公告称对传闻“不知悉”。
实际上，自从2014年以来，SOHO中国就已经开始出售在中国的资产。澎湃新闻此前根据公开资料统计，SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元。
不过，此前SOHO中国出售的大多是非核心资产，之后其核心资产“八大金刚”被传即将出售，引发业界普遍质疑：清仓的下一步，会不会是跑路。
值得注意的是，在SOHO中国陆续出售项目的5年间，其并未在境内再购入新项目，而是转向布局海外公司和投资海外资产。
2011年，潘石屹夫妇开始投资海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。
据乐居财经报道，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累计注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。
这些情况被有些人视作潘石屹为“跑路”铺路的佐证。
不过，潘石屹夫妇曾对外表示，投资海外资产是通过家族信托，与SOHO中国无关，且最近几年潘石屹夫妇并没有在海外购买任何资产。
来源：野马图库
2019年11月，潘石屹现身回应：“老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的。SOHO中国是上市公司，要以公告为准。”这是他对传闻为数不多的正面回应。
有意思的是，作为传闻买方的黑石集团，其联合创始人苏世民2020年1月在接受媒体采访时表示，他认为买入机会变少了，因为市场和资产已经变得如此昂贵。
俗语有云：“褒贬是买主，喝彩是闲人”， 嫌贵的买家往往不会放过抄底的机会。
02、抄底专家，中国人的老朋友
黑石集团创办于1985年，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金等，素有“PE之王”之称。
2007年，黑石斥资260亿美元收购了美国希尔顿酒店集团，金融危机之下人们对这笔交易褒贬不一。黑石通过管理改善了希尔顿的经营和盈利状况，在2013年将其送上纽交所。2014年之后，黑石逐步清仓希尔顿股票，获取140亿美元左右的利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。
这一次精准的“抄底”，是苏世民最得意的资本运作作品。
2008年，黑石来到中国。创建了面向中国商业地产的经营管理机构——盈石资产管理有限公司，随后买下上海长寿路上“调频壹”广场项目，正式进军中国商业地产。
潘石屹是苏世民在中国最早的合作伙伴之一。2012年，黑石与SOHO中国成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”，双方各持股50%。2018年，前SOHO中国总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部，出任董事总经理一职。
私有化的交易或许两年前就埋下了伏笔。
苏世民厌恶风险，在一次圆桌会议中，苏世民对“中国巴菲特”郭广昌说，自己成功的秘诀在于三个字——不亏钱。进入中国后，苏世民用几笔交易将“抄底”的艺术展现得淋漓尽致。
2013年，黑石以4亿美元的价格取得了当时经营不善、几度易主的印力集团（原深国投商置集团）。在黑石加持下，印力集团得以迅速扭转颓势，转亏为盈的同时大规模扩张。2016年8月，万科联合招商银行从黑石集团手中收购了商业地产企业印力集团96.55%股权，对价128.7亿元人民币。
当中国朋友需要用钱，苏世民可以雪中送炭；当他们需要扩张，苏世民也乐于为他们锦上添花。
2007年9月，恒大为了赴港上市融资，将持有的御景半岛项目的全资子公司雅立集团40%的股权转让美林。2010年9月，美林将包括这部分股权在内的项目打包出售给黑石。
2012年1月，黑石将广州的御景半岛项目40%的股权转让给恒大，套现12.6亿港元，这也是黑石集团首次从中国地区地产投资的撤出，曾在地产市场掀起不小的涟漪。
一些东西兜兜转转又回到苏世民手里。
2016年，一家国内的保险公司斥资65亿美元从黑石手中收购了一间美国酒店资产；后来，又花5亿美元从黑石处买下荷兰办公楼资产包；2017年，再次豪掷23亿美元收购了黑石日本房地产资产包。
还是2016年，海航从黑石手中购得泰升集团66%股权，成为新的控股股东，后将其更名“香港国际建投”；同年10月又用65亿美元买下黑石手中希尔顿集团25%的股份，此时距离它的流动性危机爆发还剩一年。
苏世民不动声色，在2019年3月又把香港国际建投的股份接了回来，即便该公司值钱的资产所剩无几，苏世民依旧开出了70亿港元的价码。
前述与苏世民交易的保险公司也出现了风险。2019年8月，有媒体报道，黑石出价把之前那家保险公司买下的日本地产资产包又买了回来。
所谓老江湖，大抵就是可以为你撑起面子，也能兜住里子。
03、外资跑步加仓商业地产
黑石在中国的商业地产之路并不孤独。近两年，许多国内房企高喊“活下去”，纷纷收缩战线，以黑石、凯德等为代表的外资却频频出手。在北京和上海的商业地产市场，他们尤其活跃。
有报告显示，2018年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，占北京大宗物业总成交的三成，而在2017年，这一比例仅为2%，当年外资机构收购北京大宗物业的成交金额仅为9亿元。
据光大证券报告，2018年上海大宗物业市场成交总额1178亿元，其中外资占投资总额约54%，相较2017年占比31%大幅上升23个百分点。
商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的数据表明，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币(约合91亿美元)，创下自2005年以来的最高水平，黑石集团便是最大买家之一。
2018年6月，黑石宣布旗下一支亚洲“伺机型”房地产基金筹集了71亿美元。“由于亚洲地区都市化程度攀升及收入水准上扬，特别是中国及印度，激励投资者对购物中心、仓储、及其他房地产资产的投资意愿。”
进军中国12年，黑石集团频频出手，囊括写字楼、购物中心及商办综合体等，除前述之外，还涉及以下项目，总金额超300亿元：
2010年，与香港房地产开发商鹰君集团联合出资7.34亿元开发大连朗豪酒店；
2012年，与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海华敏帝豪大厦5层～33层；
2013年，以1.28亿美元认购方兴地产子公司49%的权益，联手开发宁波一个综合商业地产项目；
2013年，以4亿美元收购SCP深圳购物中心公司40%股份；
2017年，拿下新加坡丰树集团旗下上海怡丰城，后更名“维璟广场”；
2019年，以4.8亿美元收购美国商业地产运营商亚洲分公司Taubman Asia Malls 50％的股份，此次交易涉及中国两处商业地产——西安和郑州的熙地港购物中心；
2019年，有报道称黑石正在就收购上海长泰广场进行谈判，交易价格或超过15亿美元。
2019年，黑石集团的资产管理规模突破了4000亿美元大关，其中房地产业务管理规模为1282亿美元，已经把另一大收入支柱私募股权甩得越来越远。
在中国商业地产市场，另一位巨鳄李嘉诚的不断撤退引起诸多议论，比他小18岁的苏世民却在不经意间构筑起庞大的资产版图，两位世界级投资大师的不同选择，值得玩味。
至今为止，潘石屹卖掉了整个SOHO中国，那么，对于SOHO中国未来的发展状况你怎么看？欢迎评论区一起来留言讨论。
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