【深度】险资凶猛,和谐健康90亿入主北京SK大厦

2021年06月10日 15:46
此次成交,刷新了疫情后国内大宗交易市场成交纪录。

记者 | 实习记者王婷婷

坐落于北京市朝阳区建国门外大街和东三环的交界处的SK大厦再度易主。

近日,公开信息披露,和谐健康保险公司斥资90.57亿元,成为北京SK大厦的新主人。对此,SK大厦一内部工作人员告诉界面新闻记者,“两个月以前我们就知道大厦要换老板了,但具体事宜,还不清楚。”

SK大厦紧邻长安街,是北京CBD核心区地标写字楼。大厦共35层,总建筑面积约10.76万平方米。作为高端5A甲级办公楼,SK大厦多年来以其核心区位优势吸引各行业龙头企业入驻。

此次转手原因,外界猜测大概率是受疫情影响,写字楼租金大幅降低,集团资金压力大。也有声音认为,该交易反映了投资者对北京写字楼市场的持续看好。

事实上,这并不是SK大厦第一次易主。早在2005年和2006年,这座大厦就有着不同于今日的身份,分别为中环世贸中心和凯德大厦。直到2008年9月,方才以SK大厦之名为人们知晓。

90.6亿接手北京SK

2021年6月1日,和谐健康保险股份披露,公司采用股权方式出资约90.6亿元人民币收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权,从而持有北京SK大厦。

天眼查显示,北京新锦成房地产经营管理有限公司已于5月25日完成注册资本、投资人、法人等多项工商信息变更,和谐健康目前是其100%持股的唯一股东。

根据和谐健康公告,此次投资属于大额不动产投资,资金来源为保险责任准备金,为传统险账户出资,采用股权方式投资。

近年来,由于投资商业地产的租金收入能够为其带来稳定的现金流,实现抗通胀和资产保值,险资一直是大宗资产领域的重要投资人。另一方面,险资投资期限长,不动产资产价格在持有期间会随着经济周期而轮动,在经济周期顶端退出能够实现超额资产增值。

此次和谐健康保险购入SK大厦,同样佐证了像SK大厦这样核心地段的甲级办公楼,仍是险资不动产投资和加码资产配置的首选。

尤其是随着经济复苏和疫情的逐渐稳定,投资者对于北京市场基本面愈发看好。数据显示,在租赁方面,北京一季度办公市场新增供应面积15万平方米入市,全市净吸纳量16.12万平方米。

公开资料显示,和谐健康于2006年1月12日正式设立,主要经营健康保险业务、意外伤害保险业务,总部位于四川成都。2019年7月,该公司发布变更股东情况公告,原安邦保险集团、原安邦财险退出和谐健康,由福佳集团有限公司、金科地产等公司接盘。

2020年3月19日,银保监会批准安邦集团将其持有的和谐健康100%股份转让给福佳集团有限公司、南京扬子国资投资集团有限责任公司等五家公司。股权转让后,安邦集团不再持有和谐健康股份,和谐健康的最大股东变更为福佳集团,持股比例为51%。

据悉,福佳集团是一家大连民企,创立于2000年,是集石油化工、地产开发、商业运营、金融投资、贸易经营、物业管理、酒店服务于一体的多元化现代企业集团。

根据和谐健康披露,截至3月31日,公司扣除债券回购融入资金后的总资产约为3262亿元,SK大厦项目投资金额占总资产的比例约为2.78%。交易完成后,和谐健康不动产类账面余额约为97亿元,占总资产比例约为2.97%。

不仅如此,2020年11月,和谐健康还以竞拍方式,成为万达信息的第二大股东,持股比例9.98%,成交金额23.34亿元。

对于SK大厦易主,大厦内部一位工作人员表示,“他们有钱嘛,当然可以接盘了。”

事实上,作为北京三大写字楼核心商圈之一,CBD区域地域优势明显,一直都受到市场的关注。尤其是随着“十四五”规划和2035年远景目标的出台,数字经济成为未来十年产业升级的主线,该领域释放的办公需求将是未来商办市场的重要支撑。

三度易主

这并非SK大厦首次被转手卖出。

北京SK大厦,最初名为中环世贸中心,为华熙新苑房地产开发有限公司所建项目中环世贸的AB座甲级写字楼,建筑面积10.63万平方米。

2005年10月,华熙以在建工程的形式转让给新加坡凯德置地,成交金额为18.37亿元。

随后,凯德置地继续大厦未完成的工程和装修,2006年初竣工之时,项目更名为凯德大厦。这也是凯德在北京收购的首个写字楼物业。

后来,在面对媒体问及入驻长安街的原因时,凯德置地总裁林明彦表示:“北京CBD的国际甲级办公楼面供应有限,在中国强劲的经济增长带动下,再加上互联网、通信和金融等行业的开放,跨国公司对北京的办公楼需求预料将上升。”

2008年9月,凯德置地又以33.4亿元的价格将大厦整体出售给韩国SK集团,整幢出售均价约为3.1万元/平方米。SK中国在收购完成之后将总部迁入,项目同步更名为SK大厦。

SK集团原名鲜京公司,成立于1953年,集团创始人为崔钟贤,目前SK集团是韩国的三大企业集团之一。集团业务涉足能源化学、半导体材料、ICT和物流服务生物。

从收购到出售,凯德置地只用了短短3年。当时有业内人士分析,“除去财务成本与应缴税收,公司通过售楼所获得的利润很少。”

不过在林明彦看来,转让凯德大厦虽不在公司的商业规划中,但通过该项交易,能巩固凯德的资金实力,以增强寻找新投资机会的能力。

另外,在凯德置地出售凯德大厦前不久后,SOHO中国与中冶新奥正诚房地产开发有限公司已达成协议,以8.9亿元的价格收购后者所持有的金和国际大厦。该项目位于中关村区域核心地段,是写字楼与商业零售的综合项目,可销售商业及办公面积为4.42万平方米,随后该项目被命名为“中关村SOHO”。 

两个项目几乎同一时间转手,主要受全球经济衰退影响。有数据统计,截止2008年第三季度末,北京写字楼指数为2724点,环比下降0.91%,较2007年同期下降5.61%,是自2008年4月以来首现跌势。

可以看出,面对成交量减少的压力,一些开发商更倾向于将物业转手快速获取资金。不过,对于接手者而言,则是看好写字楼的投资前景。尤其是类似SK大厦这样核心位置的优质项目,凭借其很好的抗跌性仍然受到各路买家欢迎,因而也促使成交均价实现了大幅上涨。

因此,才有了SK大厦的第三次易主,和谐健康保险以90.57亿元成为其新的持有方。

此次和谐健康保险的收购,折算下来约90600元/平方米成交,打破了同地段LG双子座大厦 53872元/平方米,成为了国贸CBD甲级写字楼出售参考新标杆。

写字楼市场承压

“走的走,来的来,像赶集一样。”

6月9日,SK大厦一位工作人员向记者坦言,每年都会陆陆续续搬出去和搬进来一些公司,出去的多是承租能力较弱的。“大厦租金并不算低,底子弱的公司进来,很难持续经营下去,难盈利。”

据上述工作人员估计,SK大厦现大概仍有接近20%的空置率,其中大厦的5、6层正进行装修。但据他所知,空置并不只是SK大厦,附近的国贸、银泰都有空置,有十几年前修的办公区到现在一直处于闲置状态。

据贝壳研究院数据检测,受疫情影响,北京市写字楼市场持续承压, 2020年第四季度写字楼空置率高达18.5%,创历年新高。受此影响,写字楼租金大幅降低,而CBD写字楼租金降价尤其明显。直到2021年第一季度,北京部分写字楼租金仍处在低点,但整体呈现略微回暖态势。

数据显示,2021年第一季度,北京甲级写字楼市场空置率为17.1%,比2020年第四季度降低1.4个百分点;全市平均租金录得331元/平方米/月,环比下降1.5%。全市甲级写字楼的平均资金仍维持下降趋势。

另据克而瑞数据显示,第一季度北京写字楼市场平均租金环比下跌1.2%至10.9元/平方米/天。一季度,北京大宗交易共录得7宗,共计65.8亿元,其中办公楼物业依然是最主要的成交标的,成交 5 单,成交金额为 19.16 亿元。

此次SK集团选择将大厦整体卖出,很难不让人联想到资金上去。大厦内部一位租户就认为,不赚钱是SK大厦易主的主要原因。

不过,有业内人士指出,按照目前日租金价格约13元/平方米/天(建筑面积)来算,年租金约5.12亿元。韩国SK集团于2008年以33.4亿元从凯德集团手中购入北京SK大厦,13年获得租金共约66.56亿元,加上此次销售物业获取90.57亿元,SK集团13年来累计从该大厦获得各项收入合计157.13亿元,实现投资回报率高达370%。

有大厦内部人员称,大厦卖出去之后,SK集团还会将一些楼层租回来,“这栋大厦SK自己的公司也不少。在租金方面,不会轻易大幅变动。”

资料显示,韩国SK集团于2004年10月在北京成立SK(中国)投资有限公司。SK集团特别选定能源化工、移动通信、生命科学等三大战略事业作为其在华投资的主要方向,是第一家在华设立分支机构的韩国企业。

来源:界面新闻

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