中国金茂:毛利率见底回升 下半年抓住机会补充土储

2021年06月09日 09:46
在信心大于黄金的资本市场,股东们期盼金茂传递更多正面信息。

6月8日上午,中国金茂于香港召开股东周年大会。

由于疫情的阻滞,香港会场分别将股东、董事会部分成员安排在不同会议室,位于内地的管理层则通过线上方式参会。

据观点地产新媒体了解,当天参会的管理层包括执行董事兼CEO李从瑞、执行董事兼CFO江南、执行董事兼高级副总裁宋镠毅,非执行董事王威,独立非执行董事苏锡嘉、钟伟、高世斌、孙文德,以及公司秘书和法律顾问代表等。

自去年7月初以来,中国金茂的股价总体出现较大幅度下行,最高从6.11港元降至折半。尤其是年度业绩发布过后,该公司股价一度触及52周新低2.74港元,直到近一个月才回升至3港元附近。

在信心大于黄金的资本市场,股东们期盼金茂传递更多正面信息。

与会股东也借着与中国金茂管理层交流的机会,提出自己的疑问,其中涉及毛利率、计提减值,以及未来的拿地发展策略——这些几乎是所有金茂投资者关注的共性问题。

而管理层对毛利率的回应与3月份业绩会接近,强调毛利率下行是行业共识之余,转而表示城市运营是公司未来修复利润的主要方向。

同时,该公司安抚股东称,以后应该不会有大规模的减值,但这仍需要根据市场情况而定。

毛利率趋势

数据显示,2020年中国金茂实现营业收入约600.54亿元,同比增长38.51%;公司所有者应占溢利38.81亿元,较上年度经重列后数据下跌40.12%;整体毛利率20%,同比下降9个点。

对此,中国金茂解释,业绩下降主要是房地产市场调控等原因,导致项目售价不及预期,需计提发展中物业和持作出售物业减值准备。其中,截至2020年底,该公司的其他费用及损失净额达到43.81亿元,上年度仅为690万元。

在股东周年大会上,盈利问题再度被问及。中国金茂CFO江南回应,公司会在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地价较高的项目,明年以后毛利率会逐年回升。

观点地产新媒体了解,3月份业绩会上,中国金茂管理层曾提及,2020年底已售未结金额大约在3000亿元水平,毛利率仅为18%左右。

对毛利率回升的预期乐观,主要基于金茂新增土地储备盈利水平改善。江南向股东表示,公司从2019年开始,新增土地签约毛利率能回升至20%以上,2020年拿地毛利率则更高。

另一个原因在于土地储备结构的优化。

江南提及城市运营业务,表示城市运营项目的二级开发毛利率在25%以上,最好的项目甚至超过50%。

“比如去年海南三亚项目,毛利率接近60%的水平。”

但土地竞争激烈及政府限价政策的存在,使得房地产已告别快速上涨的阶段,金茂管理层亦坦承,行业回不到毛利率30%水平,预计维持在20%至25%区间内。

江南强调,随着城市运营项目占比提高,金茂毛利率会慢慢回到25%以上。

城市运营是中国金茂的主要战略之一,被誉为该公司的“独特竞争力”。具体而言,这主要通过与政府签订土地开发协议,对片区进行规划,协助土地一级开发;此后由金茂引入房企或者自行拿地开发,并引入酒店、商务、商业等业态,促进片区产业升级。

上述模式凭借介入片区较早及产业导入运营等特点,对开发商提出高要求的同时,也会为开发商带来不错的盈利空间。截至2020年底,中国金茂累计落地27个城市运营项目,单年新增武汉、天津、常熟青岛、丹阳、温州等7个项目。

观点地产新媒体对比,2017-2019年,中国金茂二级平均拿地成本约为1.07万元/平方米、8124元/平方米、7525元/平方米;至2020年,拿地成本升至8957元/平方米,但城市运营项目贡献已从2016年不足10%升至44%,一定程度上缓解了公司成本上升压力。

扩储三渠道

拿地问题同样受到关注,皆因今年尤其是首批集中供地推向市场以来,金茂抢地积极度并不及融创、华润等房企。

据观点地产新媒体不完全统计,近两个月中国金茂分别在温州、苏州、北京、无锡、青岛、长沙、诸暨、南昌、郑州、台州新增拿地,其中涉及集中供地城市主要有郑州、青岛、北京;而广州、深圳、杭州、重庆等城市的集中供地虽有参与,但收获甚微。

在股东周年大会上,李从瑞表达了对当下房地产市场的看法。

他表示,去年房地产形势非常好,创造了17万亿的纪录,因此开发商手上有足够资金,但土地“两集中”政策令大家产生一定焦虑,导致拿地高潮出现,企业之间抢地较为激烈。

“土地‘两集中’需要时间检验,行业出现波动是正常的,这时候金茂更愿意冷静看待市场。”李从瑞认为,集中供地第一阶段出现的开发商争抢局面不会持续,所以金茂保持了克制态度。

他透露,截止到5月底,中国金茂权益拿地金额仅200多亿,“拿的地也比较少”。

与之相比,中国金茂于2020年全年总计收购59个项目,对应总土地款1030亿元,权益金额585亿元。同时据观点地产新媒体了解,该公司计划今年拿地总额继续超过1000亿元,权益金额则在500-600亿元之间,这意味着目前仅使用约三四成。

李从瑞同时强调,公司此前不抢地,是因为所持土地储备已足够完成2021年销售目标。

数据显示,截至去年底,该公司土地储备接近6000万平方米,预计今年可售货值约3600亿元,去化约六七成即可达到2500亿元销售目标。

“所谓‘手中有粮,心中不慌’,就是这个道理。”李从瑞用一种轻松的语气说道。

这背后另一层顾虑或许在于,高度竞争化的土地难以满足企业的内部指标。据悉,中国金茂未来拿地的要求是,扣除资金成本后净利率达到6%,IRR则为12%。

对于土地市场,李从瑞判断,下半年拿地热度应有所下降,中国金茂会抓住机会获取一些优质土地。

他同时回应了中国金茂如何补充土储的疑问。其中,公司首要仍将通过城市运营扩储,目标是三年后城市运营的土地储备供给从44%提高到60%。按此前业绩会披露计划,该公司希冀今年实现在35个城市落地城市运营业务。

其次是“三道红线”出台后,中小开发商资金链紧张,这为公司提供了获取优质土地的机会;此外,部分大开发商受到“三道红线”压力,也急于将土地储备变现。

“我们希望通过自己的方式,来解决土地储备问题。”

观点地产新媒体了解,中国金茂2020年销售回款2100亿元,截至期末现金和现金等价物434.56亿元,融资成本4.42%;今年该公司预计销售回款同样超过2000亿元。

来源:观点地产

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