地块稀少利润微薄,深圳土拍龙光成最大赢家

2021年05月13日 20:24
真正参与竞拍的仅有三宗地块,引来20余家房企竞拍。

记者 |张子怡

5月13日,深圳开启首场集中供地。同其他集中供地动辄几十宗相比,深圳本次土拍真正能让房企参与的仅有三宗。

结果三宗地块,佳兆业竞得一宗,龙光竞得两宗。资金实力雄厚的深圳本地房企成为深圳土拍的最大赢家。

对于深圳土拍市场,集中供地并不是新鲜事。地块数量少,每块土地的竞拍都会吸引数十家房企参与。即便每家房企只能派两个人参与竞拍,参与竞拍的投拓人员也坐满了拍卖大厅。

各城市集中供地如火如荼地进行,“拿地难、赚钱少”几乎成为开发商拿地们的共识,深圳更不是例外。

“深圳一直都是集中供地,去年年底在深圳拿地就不赚钱了,拿地的都是外来开发商,要么就是资金丰沛、必须在深圳补充土储的本地房企。”一位金地投拓人员告诉界面新闻。

然而深圳市场的安全性、重要性,使得即便利润微薄,也让房企竞相争夺。

“双限双竞”下,房企纠结举牌

深圳土拍市场,没有地王,没有高溢价,真正决定开发商拿地与否的是人才住房配建率。

参与土地竞拍的房企们往往很快便举到最高限价,本次光明凤凰地块的竞拍仅仅4轮后便达到10.88亿元的最高限价。

烫手的不在于最高限价,而在于配建的人才住房面积。

深圳宅地竞拍规则早已采用“双限双竞”的规则,“双限双竞”即:限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。

当地价达到最高限价时,竞地价转为竞配建只租不售人才住房面积。配建的人才住房面积基本会决定开发商最终拿下该宗地最终的利润。

对于光明凤凰城地块的竞拍,到竞拍配建的人才面积时,开发商们举牌的速度大大放缓,甚至一度出现无人举牌,主持人调整竞价阶梯的阶段。

最终,龙光以10.88亿元+配建1.12万平方米摘得光明A646-0083宗地。该宗地的建筑面积仅有4.08万平方米。建成后,商品房销售均价不得高于4.89万元元/平方米(不含室内装修)。

现场一位投拓人员告诉界面新闻:“这宗地块龙光有得赚,人才住房配建占比不多。光明从去年开始就被看好,之后不愁卖。”

龙光竞得的光明地块,毗邻光明目前最成熟的片区凤凰城片区,距离光明区政府约3公里,周边龙光玖龙台等网红盘扎堆,未来可以享受到光明新城公园、龙光玖龙台商业、深圳实验学校(光明部)等配套。

目前,凤凰城片区最近入市的新盘是宏发万悦山,备案均价约4.89万/平方米;龙光玖龙台、深房传麒山的官方参考价都是5.19万/平方米,龙光玖龙台在某中介平台的最新成交价约8.18万/平方米,但最近两个月都没有成交。

相比而言,佳兆业拿下宝安尖岗山地块就付出了较高代价。

佳兆业以25.44亿元+配建3.1万平方米人才住房摘得宝安尖岗山宗地A122-0372。该宗地块建筑面积为6.74万平方米,此次配建率(即人才房面积与住宅面积的比例)高达47.53%。可以说,有接近一半的住宅建成后无偿赠送给政府。

该宗地块位于宝安尖岗山,尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧,商品房建成后,销售均价不得高于8.33万元/平方米(不含室内装修),与万科都会四季价格持平。

对于宝安尖岗山地块,由于其稀缺的豪宅去属性,区域每次有地块出让时,房企都会拼尽全力竞得。

去年,尖岗山出让的另一宗地块,曾吸引10家开发商参与,包括万科、中海、华发、招商、越秀、龙光、华润+金地等,激战130多轮后,被万科以59.98亿元+配建人才房6.6万平方米获得,溢价率45.02%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:限地价、限房价、竞地价、竞配建等“双限双竞”的模式,深圳土地出让的门槛是最高的,这次达到地价上限以后产生的竞配建地块,开发商的盈利空间被极大的压缩,特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造、销售水平。部分项目只能通过装修溢价、产品打造来获得合理利润。

“王者”龙光

谁也没想到,此次竞拍最激烈的地块是南山西丽商住两用地,更没想到的是,龙光在拿下光明凤凰城地块后,坚持举牌两个钟度夺得这幅地块。

同光明、宝安近20余家房企竞拍相比,参与南山西丽地块竞拍的只有招商、万科和龙光三家房企。竞拍过程中,招商未曾举牌,争夺发生于万科与龙光之中。

1000万元的竞拍阶梯过程中,未定最高限价的南山西丽地块成为两家房企的游戏,万科和龙光接连举牌,地价从47.6亿元的总价缓缓奔至6字头。

竞拍时间持续两小时,其他房企的投拓人员在漫长的竞价举牌过程中接连离场。唯有龙光与万科,轮换举牌、竞价,死咬该地块,最终由龙光以总价69亿元竞得。

南山西丽地块作为体量最大的地块,建面约29.18万平方米,挂牌起始价47.6亿元,竞买保证金9.52亿元,竞拍人可独立或联合竞买本次出让宗地。

地块位于西丽片区留仙大道北侧,靠近地铁5号线、在建13号线,住宅类型为可售人才住房, 40年产权(居住部分70年)所建住宅为可售型人才房,总套数不少于960套,基准售价不高于 5.28万元/平方米,最高售价不高于5.54万元/平方米,在一定年限内实行封闭流转。

据了解,本次出让宗地项目开工年期2.5年,竣工年期6年。

公告显示,人才住房必须严格按要求销售,总套数不少于960套,其中建筑面积65平方米的户型不少于750套,建筑面积80平方米的户型不少于210套,各类户型建筑面积允许上下浮动率按规定执行。具体要求以《建设和管理任务书》为准。

根据出让条件,T501-0101的办公与商业可分割转让,酒店、熟食中心限整体转让,住宅(可售人才住房)使用年期为70年,可按规定分割转让,由深圳市南山区住房和建设局负责监管。

具体来看,该宗地块要求建设办公15万平方米,地上商业15万平方米,酒店4万平方米,地下商业1万平方米,住宅(人才住房)7.21万平方米。

大体量的商办物业的建设,使得该地块对房企未来资金运转能力、商办物业运营能力,都有较高的要求。

一位行业top20的房企投拓总认为:“南山西丽的区位很好,商业和办公的去化是问题,短期内的现金流会难以平衡。”

现场的一位投拓人员也认为:“深圳商办市场去化非常差,15万平方米的办公物业,如果不是自持,龙光想要去化也得花十来年,代价太大。”

不过,对于龙光来说,其在深圳最重要的工作便是补仓。

有业内人士认为:“深圳市场一直很好,地块一直稀缺,风险很低。而龙光要持续巩固在深圳的战略地位及市场领先优势。”

过往在深圳土地市场,龙光鲜少缺席。由于深圳供地数量不多,龙光去年仅斩获前海一宗宅地该地块备案名为前海天境,2021年年初开售后,给龙光带来近百亿元的销售金额。

2020年,龙光业绩也主要来自粤港澳大湾区、大西南区域,其中珠海、深圳、佛山、南宁、汕头等多个城市破百亿。

数据显示,截止2020年12月31日,粤港澳大湾区合约销售额达715.38亿元,占比59.3%,大西南区域销售额达210.55亿元,占比达17.4%。此外,截至2021年2月,龙光总土储面积7200万平方米,同比增长25%,总土储货值12322 亿元,其中粤港澳大湾区与长三角合计占比85%。

来源:界面新闻

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