文 | 荷荷
贝壳研究院近日发布《2021年新青年居住消费报告》发现，新青年买房意愿高于租房，近半数不接受长期租房，其中女性占比更高。约49.2%的受访者表示目前是租房居住，其中32%的受访者表示选择合租，17.2%的受访者表示选择整租。除了选择租赁外，约45.3%的受访者的居住状态是自有住房。
近日，西安市住房租赁行业协会发布《西安住房租赁行业3-4月报》称，自2021年2月份开始西安市住房租金水平连续三月呈现上升趋势，3月后租赁市场一路升温。诸葛找房数据研究中心数据显示2021年4月，西安市租赁租金总体均价28.43元/月/㎡，环比上涨1.86%，同比上涨4.25%，其中，禧泰数据显示西安市住宅出租平均租金30.71元/月/㎡，同比上升2.95%，平均总价2002元/月。
小户型出租率较高 较稳定年租金集中在两三万元左右
贝壳研究院调研数据显示8成以上新青年可接受房租占工资收入比重在30%以下，按照智联招聘报告数据显示，西安地区2021年春季求职期的平均薪酬为8073元/月，但4000元-8000元占比为55.2%。如果按照4000元工资水平计算，此类青年们可以接受的房租月租金约为1200元以下，比较符合西安30㎡一室一厅的房租水平。
因为取的是平均值，所以位于西安市中心或CBD附近的房子租金会可以上浮几百元。界面楼市西安频道查询贝壳找房APP平台发现，如高新六路、曲江附近，30㎡-40㎡的一室一厅月租金约在2000元-2500元不等；城北同面积房屋月租金约在1500元左右；长安区核心地段同面积房屋月租金约在1300元左右。
许多业主配置房产，期待以租养贷，或靠租金过活。但对于不同城市不同区域的房东，租金差别却是很大。在北上广的核心地段拥有一套小一室或小两室，月租金可在5000元-10000元之间，比如上海静安寺附近，北京中央音乐学院附近等等。除却这些优质地段，离主城区越远的区域，面积区间40㎡左右的房子租金大约在3000元左右。
去年，出现过一阵关于西安买房出租多少年回本的讨论，网络上给出的数据约47.25年，租金回报率约为2.12%，这个时间远远超过了房贷的30年。在此期间，房东们还需要承担房屋空置期的成本以及房屋维护成本，并且，小面积的更好出租，大面积三室及以上的出租周期都较长，算下来，即便是优质地段的40㎡-60㎡左右的房子，年租金也就在两三万左右。
通过跟北上广房东的对比以及实地走访，界面楼市西安频道发现，西安住宅能保持稳定租金且出租率较好的是月租金1500元-2000元左右的房子，对于当前的西安房东，想靠租金过上优渥生活的来说还是比较难。除非每个月手里能有4套及以上的同品类房子，并且保持每月出租的状态，但具备这种条件的房东，在西安是凤毛麟角。
房贷数额日益增加 房租较难抵扣月供
那么作为西安的房东们，购置房产再出租是否是一个利润十分有限的投资行为呢？界面楼市西安频道分析发现并不全是。利润等级主要分为三类：
一类是没有房屋购置成本的房子，比如父母辈留下来的核心地段小区房屋以及2010年前后置业的购房者，彼时西安的房屋均价在四五千元，50平米的精装小户型约20余万元即可购置，每月房租按照1500元计算，每年收入为1.8万元，那么11年后，近20万元的租金让房屋几乎回本，后续租金为房东纯收入，还不算上房屋本身的增值；
第二类，则是2015、2016年，西安楼盘均价约在七八千元阶段，一套50平米的小户型买下来约40余万元，那么至今6年时间，房租收入也有约10万元，再加上房价翻倍，所以此时的业主依然是盈利的；
第三类，则是2018、2019年后至今，西安房屋均价在万元、1.5万元及以上购买的业主，50平米的项目已经几乎买不到，90㎡、100㎡的项目得靠抢，即便抢到了，总价都在百万以上，按照首付三成，每月的房贷还款约在五千元左右。可100平米的住宅房租大部分远没到五千元的水平，因此，这个阶段的房东们，想倚靠租金回本，时间周期将十分漫长。
有一套约60㎡面积小两室的房东王先生告诉界面楼市西安频道：“我家的房子位于南门市中心的政府老小区，以前就是精装修过，在2014年前后租金是个1500元一个月，出租5年没涨过房租，后面我就收回来做民宿，人比之前累一点，年收入跟以前差不多，唯一好的就是房子保护得很好。最近我们也试着看能不能再次整租出去，月租金挂的2400元一个月，但无人问津。”
近年来从国家到地方出台的诸多针对解决外来务工人员租住难题的住房保障政策，同时，在市场经济的平衡发展下，住宅租金一直处于较合理的范畴内，让更多的房东以及投资客们，希望提高租金来获取较高利润变得困难重重。所以，随着投资利润空间的缩小，理性置业始终是促进房地产市场和住房租赁市场健康发展的方向所在。
